Umbau und Sanierung – Bestand verstehen, sicher umbauen

Sie möchten ein bestehendes Gebäude umbauen, sanieren, erweitern oder anders nutzen? Wir planen Ihren Umbau von der Bestandsaufnahme bis zur Übergabe. Am Anfang steht ein genaues Bild des Bestands: Aufmaß, Bauakte und Zustand der Konstruktion. Darauf bauen Entwurf, Kosten und Genehmigung auf. Statik und weitere Fachplanung koordinieren wir aus einer Hand, auch bei Baudenkmalen.

Für wen ist die Leistung gedacht?

Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen und vor dem Einzug umbauen möchten
Familien, die mehr Platz brauchen: durch neuen Grundriss, Anbau, Aufstockung oder Dachgeschossausbau
Vermieter, Wohnungsunternehmen und Eigentümergemeinschaften mit Sanierungsbedarf
Eigentümer von Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten
Unternehmen und Einrichtungen, die Gebäude umbauen oder einer neuen Nutzung zuführen

Typische Auslöser: ein Hauskauf, ein zu kleiner oder unpraktischer Grundriss, eine fällige Altbausanierung, Feuchte- oder Bauschäden, neue Anforderungen an Energie und Barrierefreiheit oder ein Gebäude, das künftig anders genutzt werden soll.

Leistungsumfang

Das übernehmen wir

Bestandsaufnahme: 3D-Aufmaß mit Laserscanner, Sichtung der Bauakte, erste Einschätzung von Konstruktion und Schäden
Klärung von Bestandsschutz, Genehmigungspflicht und Denkmalrecht
Varianten für Grundriss, Erweiterung und Nutzung
Kostenschätzung und Kostenberechnung nach DIN 276, mit Reserven für Unvorhergesehenes im Bestand
Bauantrag, Antrag auf Nutzungsänderung oder denkmalrechtliche Genehmigung
Koordination von Tragwerksplanung, Haustechnik und weiteren Fachplanern
Ausführungsplanung mit Umbauplänen, Ausschreibung und Vergabe
Bauleitung, Abnahme und Übergabe

Das gehört nicht dazu

Energieberatung und Fördermittelberatung – dafür binden wir spezialisierte Partner ein
Schallschutz- und Brandschutzplanung – ebenfalls durch erfahrene Fachplaner, die wir koordinieren
Schadstoffgutachten, etwa zu Asbest, und Bauschadensgutachten
Finanzierungs-, Steuer- und Rechtsberatung

Was Sie am Ende erhalten

Verlässliche Bestandspläne als Grundlage für alle weiteren Schritte
Ein Umbaukonzept, das Bestand, Wünsche und Budget zusammenbringt
Die erforderliche Genehmigung mit allen Nachweisen
Kostenkontrolle von der ersten Schätzung bis zur Kostenfeststellung
Aktualisierte Pläne und eine Dokumentation des umgebauten Gebäudes

Umbauplan mit den Farben Bestand in Schwarz, Abbruch in Gelb und Neu in Rot — Im Umbauplan sind Bestand, Abbruch und neue Bauteile farbig unterschieden: Bestand schwarz oder grau, Abbruch gelb, Neubau rot. So sehen Bauherr, Behörde und Handwerker auf einen Blick, was bleibt, was entfällt und was hinzukommt. Mehr dazu unter Bauen im Bestand.

Ablauf

Erstgespräch und OrtsterminZiele, Budget und Zeitrahmen, erster Blick auf das Gebäude.
BestandsaufnahmeAufmaß, Bauakte, Zustand von Tragwerk, Dach, Fassade und Haustechnik.
Varianten und KostenrahmenWas ist möglich, was ist sinnvoll, was kostet es ungefähr.
Entwurf mit FachplanungStatik, Haustechnik und Bauphysik werden integriert, Kostenberechnung.
GenehmigungBauantrag, Nutzungsänderung oder denkmalrechtliche Erlaubnis, Abstimmung mit den Behörden.
Ausführungsplanung und VergabeUmbaupläne mit Bestand, Abbruch und Neu, Ausschreibung, Vergabe.
Umbau und BauleitungTermine, Qualität und Kosten auf der Baustelle, Entscheidungen bei Überraschungen im Bestand.
Abnahme und Übergabemit aktualisierten Plänen und Dokumentation.

Alle Schritte folgen den Leistungsphasen der HOAI.

Diese Unterlagen helfen uns

Adresse, Baujahr und Fotos des Gebäudes
Vorhandene Pläne, Baugenehmigungen oder die Bauakte – soweit vorhanden
Ihre Ziele: was sich ändern soll, Budget und gewünschter Zeitraum
Bekannte Schäden, Gutachten oder ein vorhandener Sanierungsfahrplan

Was beeinflusst Aufwand und Kosten?

Umfang der Eingriffe: Oberflächen, neuer Grundriss, Eingriffe ins Tragwerk oder Kernsanierung
Zustand des Bestands, etwa Feuchte, Schadstoffe oder Schäden an Holzbalkendecken und Dach
Denkmalschutz und Auflagen der Behörden
Ob während des Umbaus im Gebäude gewohnt oder gearbeitet wird

Das Architektenhonorar richtet sich nach der HOAI als Orientierung, beim Bauen im Bestand mit Umbauzuschlag und mitzuverarbeitender Bausubstanz. Es wird vorab schriftlich vereinbart.

Wie lange dauert es?

Das hängt von Größe und Zustand des Gebäudes, vom Umfang der Maßnahme und vom Genehmigungsverfahren ab. Bestandsaufnahme, Planung und Genehmigung brauchen in der Regel einige Wochen bis mehrere Monate, beim Denkmal oft länger. Einen realistischen Zeitplan erstellen wir mit Ihnen nach der Bestandsaufnahme.

Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Brauche ich für meinen Umbau eine Baugenehmigung?

Das hängt von der Maßnahme ab. Viele Arbeiten im Inneren sind verfahrensfrei, Eingriffe ins Tragwerk, Erweiterungen, eine Nutzungsänderung oder Arbeiten am Baudenkmal sind dagegen meist genehmigungspflichtig. Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei: Statik, Brandschutz und Abstandsflächen gelten trotzdem. Wir klären das zu Beginn für Ihr Vorhaben.

Sanieren oder abreißen und neu bauen – was lohnt sich?

Das lässt sich erst nach einer Bestandsaufnahme seriös beantworten. Tragfähige Substanz, Bestandsschutz und vorhandene Baurechte sprechen oft für den Erhalt, schwere Schäden oder ein ungeeigneter Grundriss eher für einen Neubau. Wir stellen beide Wege mit Kosten gegenüber.

Kann eine tragende Wand entfernt werden?

Oft ja, mit einem Unterzug oder Stahlträger und einem statischen Nachweis durch den Tragwerksplaner. Wir planen den Eingriff und stimmen ihn mit der Statik ab. Mehr dazu unter Tragende Wand entfernen.

Was ist bei einem Baudenkmal zu beachten?

Fast jede Veränderung braucht eine denkmalrechtliche Genehmigung. Wir stimmen die Planung früh mit der Denkmalbehörde ab und achten auf die steuerlichen Möglichkeiten nach Denkmal-AfA. Mehr dazu unter Denkmalgerechte Sanierung.

Kümmern Sie sich auch um Energieberatung und Förderung?

Energieberatung und Fördermittelberatung übernehmen wir bewusst nicht selbst. Dafür binden wir erfahrene Partner ein und setzen deren Ergebnisse, etwa einen Sanierungsfahrplan, in der Planung um.

Können wir während des Umbaus im Haus wohnen?

Bei Teilsanierungen oft ja, mit einem passenden Bauablauf in Abschnitten. Bei einer Kernsanierung, bei Arbeiten an Haustechnik und Tragwerk oder bei Schadstoffen ist ein Auszug meist sinnvoller. Das klären wir in der Planung.

Begriffe zum Thema

Bauen im Bestand · Altbausanierung · Kernsanierung · Modernisierung und Instandhaltung · Bestandsaufmaß · Bestandsschutz · Nutzungsänderung · Tragende Wand entfernen · Anbau · Aufstockung · Dachgeschossausbau · Denkmalgerechte Sanierung · Umbauzuschlag HOAI · Mitzuverarbeitende Bausubstanz · Feuchter Keller · Schimmel · Asbest · Innendämmung · Aufsparrendämmung · Wasserführende Ebenen · Hohlraumfreie Verlegung

Weitere Begriffe rund um Bestand und Sanierung finden Sie im Lexikon unter Haus, Bestand & Sanierung.