Mitzuverarbeitende Bausubstanz

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil eines bestehenden Gebäudes, der bei einem Umbau oder einer Sanierung technisch oder gestalterisch in die Planung einbezogen wird. Gemeint sind etwa Wände, Decken, Dachstuhl oder Fassade, die erhalten bleiben, aber durchgeplant, nachgewiesen, angeschlossen oder ertüchtigt werden müssen. Nach der HOAI ist diese Substanz bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen, weil sie Planungsaufwand verursacht, ohne als Neubaukosten zu erscheinen.

• Die Regel gilt bei Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen.
• Umfang und Wert sollen zum Zeitpunkt der Kostenberechnung in Textform vereinbart werden.
• Nur Substanz, die tatsächlich in die Planung einbezogen wird, zählt.
• Bewertet wird nach Menge, Wert und Leistungsfaktor.
• Die Regel steht neben dem Umbauzuschlag.

In der Praxis hat sich eine Rechnung in drei Schritten durchgesetzt:

1. Menge: Welche Bauteile werden mitverarbeitet und in welchem Umfang, etwa Quadratmeter Außenwand oder Decke? Die Grundlage liefert ein Bestandsaufmaß.
2. Wert: Welche Kosten würde die Herstellung dieser Bauteile heute verursachen? Häufig wird mit Neubaukosten gerechnet und ein Abschlag für den Zustand angesetzt.
3. Leistungsfaktor: In welchem Maß wird die Substanz in den einzelnen Leistungsphasen tatsächlich bearbeitet? Eine Fassade, die nur gestrichen wird, verursacht weniger Planung als ein Dachstuhl, der statisch nachgewiesen und verstärkt wird.

Bauteil	Neuwert	Zustandsfaktor	Leistungsfaktor	Anrechenbar
Tragende Innenwände	60.000 €	0,8	0,5	24.000 €
Holzbalkendecken	90.000 €	0,7	0,6	37.800 €
Dachstuhl	40.000 €	0,6	0,7	16.800 €
Summe				78.600 €

Die 78.600 Euro werden zu den anrechenbaren Kosten aus der Kostenberechnung addiert. Die Faktoren sind Beispielwerte und werden im Einzelfall vereinbart.

Die HOAI verlangt, dass Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz zum Zeitpunkt der Kostenberechnung oder, wenn keine vorliegt, der Kostenschätzung in Textform vereinbart werden. Fehlt die Vereinbarung, ist die Substanz trotzdem angemessen zu berücksichtigen, die Höhe bleibt dann aber streitig. Eine nachvollziehbare Aufstellung im Anhang zur Kostenberechnung schafft Klarheit für beide Seiten.

Die mitzuverarbeitende Bausubstanz erhöht die Kostenbasis. Der Umbauzuschlag erhöht das Honorar für den Schwierigkeitsgrad. Bauteile, die abgerissen werden, sind keine mitzuverarbeitende Bausubstanz, der Abbruch selbst ist Teil der Baukosten. Auch Bauteile, die zwar erhalten bleiben, aber in der Planung keine Rolle spielen, zählen nicht.

Für Bauherren wirkt die Regel zunächst wie ein Aufschlag. Sie bildet aber ab, dass ein Umbau oft genauso viel Planung erfordert wie ein Neubau, obwohl weniger neu gebaut wird. Eine offene Herleitung verhindert Streit bei der Schlussrechnung.

Bräuer Architekten ermittelt die mitzuverarbeitende Bausubstanz auf Grundlage eines eigenen Aufmaßes und legt Mengen und Faktoren offen.

• Welche Bauteile bleiben erhalten und werden in die Planung einbezogen?
• Liegt ein Aufmaß als Mengengrundlage vor?
• Sind Wert, Zustand und Leistungsfaktoren nachvollziehbar angesetzt?
• Ist die Vereinbarung in Textform zur Kostenberechnung getroffen?

• Die Vereinbarung wird vergessen und erst bei der Schlussrechnung verhandelt.
• Abzubrechende Bauteile werden mitgerechnet.
• Es wird der volle Neuwert ohne Zustand und Leistungsfaktor angesetzt.
• Bausubstanz und Umbauzuschlag werden als dasselbe behandelt.

• Umbauzuschlag nach HOAI – Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar für Umbauten und Modernisierungen nach der HOAI. Er gleicht den Mehraufwand aus, der beim Planen und Bauen im Bestand entsteht.
• Anrechenbare Kosten nach HOAI – Anrechenbare Kosten sind der Teil der Kosten eines Bauvorhabens, nach dem sich das Honorar von Architekten und Ingenieuren nach der HOAI richtet.
• Bauen im Bestand – Bauen im Bestand umfasst alle Bauaufgaben an bestehenden Gebäuden: Umbau, Sanierung, Modernisierung, Aufstockung, Anbau und Umnutzung.
• Bestandsaufmaß – Ein Bestandsaufmaß dokumentiert den tatsächlichen Ist-Zustand eines Gebäudes vor Umbau-, Sanierungs- oder Aufteilungsmaßnahmen.
• Kostenberechnung – Die Kostenberechnung ist die dritte Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276. Sie wird auf Grundlage der Entwurfsplanung erstellt und gliedert die Kosten bis zur 3.

Was ist mitzuverarbeitende Bausubstanz?

Vorhandene Bauteile, die bei Umbau oder Sanierung in die Planung einbezogen werden.

Wann muss sie vereinbart werden?

Zum Zeitpunkt der Kostenberechnung, mindestens in Textform.

Zählt abgerissene Substanz?

Nein, nur Bauteile, die erhalten und planerisch bearbeitet werden.

Gibt es eine feste Formel?

Nein. Üblich ist die Rechnung aus Menge, Wert und Leistungsfaktor.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.