Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Architekten

Sie möchten aus Ihrem Mehrfamilienhaus einzelne Eigentumswohnungen mit eigenem Grundbuch machen? Dafür brauchen Sie einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, oft auch Abgeschlossenheitserklärung genannt. Wir erstellen die Pläne, beantragen die Bescheinigung bei der Bauaufsicht und stimmen uns mit Ihrem Notariat ab, damit aus dem Haus Wohnungseigentum werden kann. Aufgeteilte Wohnungen lassen sich einzeln an Kapitalanleger und Selbstnutzer verkaufen und erzielen dabei häufig einen höheren Quadratmeterpreis als das Haus im Ganzen.

Unser Büro liegt in der Kröpeliner Straße 15 in Rostock. Aufteilungsplan, Antrag und bei Bedarf das 3D-Aufmaß übernehmen wir in Rostock, in ganz Mecklenburg-Vorpommern und gerne auch bundesweit. Außerhalb der Region berechnen wir zusätzlich Fahrt- und Übernachtungskosten.

Für wen ist die Leistung gedacht?

• Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die Wohnungen einzeln an Kapitalanleger oder Selbstnutzer verkaufen möchten
• Erbengemeinschaften, die ein Haus gerecht aufteilen wollen
• Investoren und Bauträger bei Neubau, Umbau oder Dachausbau
• Eigentümergemeinschaften, deren Aufteilungspläne nicht mehr zum Gebäude passen

Typische Auslöser: Einzelverkauf, Erbfall, Finanzierung oder eine neu ausgebaute Wohnung, die im Grundbuch noch fehlt.

Leistungsumfang

Was Sie am Ende erhalten

• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde mit den gesiegelten Aufteilungsplänen
• Einen Plansatz mit eindeutiger Nummerierung aller Einheiten, Keller und Sondernutzungsflächen
• Die Pläne als PDF und auf Wunsch als CAD- oder BIM-Datei
• Bei Weg B zusätzlich ein genaues 3D-Aufmaß des Gebäudes, das Sie für Verkauf, Vermietung oder spätere Umbauten weiter nutzen können

Ablauf

Wie schnell und wie günstig die Aufteilung gelingt, hängt vor allem von einer Frage ab: Stimmen Ihre Unterlagen mit dem Gebäude und mit der Genehmigung überein?

1. AnfrageSie schildern uns Objekt und Ziel. Wir sagen zu und nennen Ihnen die Unterlagen, die wir brauchen.
2. Unterlagen und BestätigungSie senden uns möglichst digitale Pläne und Ihre Bauakte. Dazu bestätigen Sie uns schriftlich: Die Pläne stimmen vollständig mit dem Gebäude vor Ort überein, und das Gebäude stimmt vollständig mit der Genehmigung in der Bauakte überein. Mit Ihrer Vollmacht sehen wir zusätzlich selbst in die Bauakte – auch wenn alles stimmt. So haben Sie für den Verkauf der Wohnungen Gewissheit.
   Weg A: Alles stimmtPläne und Bestätigung liegen vor, die Bauakte bestätigt die Genehmigungslage. Wir beginnen direkt mit der Aufteilungsplanung.

   Weg B: Unterlagen fehlen oder sind unsicherWir messen das Gebäude mit dem 3D-Laserscanner auf und gleichen es mit der Bauakte ab. Weicht der Bestand von der Genehmigung ab, wird er zuerst über einen eigenen Bauantrag nachgenehmigt.
3. Abstimmung mit Notariat und FachleutenWir klären vorab mit Ihrem Notariat, wie die Einheiten gebildet und bezeichnet werden. Wenn nötig, binden wir in Abstimmung mit Ihnen einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder einen Statiker ein.
4. AufteilungsplanungWir zeichnen die Aufteilungspläne, nummerieren alle Einheiten und grenzen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsflächen ab.
5. Antrag und BegleitungWir stellen den Antrag mit allen Formblättern bei der Bauaufsichtsbehörde, verfolgen die Bearbeitung und passen die Unterlagen nach Hinweisen des Amts an. Zwei bis drei kleinere Nachjustierungen sind üblich und im Aufwand enthalten. Die Bearbeitung durch die Behörde dauert je nach Auslastung etwa 1,5 bis 3 Monate.
6. Bescheinigung und ÜbergabeDie Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt in unser Büro. Wir leiten sie an Sie und auf Wunsch direkt an das Notariat weiter. Dort folgen Teilungserklärung und Grundbuch.

Diese Unterlagen brauchen wir

• Pläne des Gebäudes, am besten digital als CAD-Datei (DWG, DXF) oder als PDF
• Baugenehmigungen und Bauakte, soweit vorhanden
• Grundbuchauszug und Angaben zum Flurstück
• Eine Vollmacht, damit wir die Bauakte bei der Behörde einsehen können
• Ihre Vorstellung von der Aufteilung: Anzahl der Einheiten, Keller, Stellplätze, Gärten
• Ihre schriftliche Bestätigung, dass Pläne, Gebäude und Genehmigung übereinstimmen

Warum diese Bestätigung so wichtig ist: Die Behörde prüft die Pläne gegen die Genehmigungslage. Stimmen Pläne und Gebäude nicht überein, kann die Bescheinigung verweigert werden oder später zu Problemen beim Verkauf führen. Wenn Sie unsicher sind, ist Weg B der sichere Weg.

Was kostet die Aufteilung?

Abgerechnet wird nach Zeitaufwand. Bruttobeträge mit 19 % Umsatzsteuer, gerundet. Gebühren der Bauaufsichtsbehörde sowie Kosten für Notariat und Grundbuch kommen hinzu und werden dort direkt bezahlt. Außerhalb von Mecklenburg-Vorpommern kommen Fahrt- und Übernachtungskosten hinzu. Sollte die Akteneinsicht im Einzelfall deutlich aufwendiger sein, sprechen wir das mit Ihnen ab.

Sicherheit für den Verkauf

Im ungünstigsten Fall wird ein Aufmaß für ca. 3.500 bis 5.000 € netto nötig. Bei einem Haus mit 8 bis 10 Wohnungen und einem Verkaufserlös von beispielsweise 750.000 bis 1.000.000 € ist das weniger als ein Prozent – und dafür verkaufen Sie auf Grundlage geprüfter Pläne und einer geklärten Genehmigungslage.

Wie lange dauert es?

Sobald alle Unterlagen, Ihre Bestätigung und die Vollmacht vorliegen, erstellen wir Planung und Antrag. Die Bearbeitung durch die Bauaufsichtsbehörde dauert danach je nach Auslastung etwa 1,5 bis 3 Monate. Bei Weg B kommen Aufmaß und gegebenenfalls ein Nachgenehmigungsverfahren hinzu.

Auch außerhalb von Mecklenburg-Vorpommern

Aufteilungsplanung, Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung und 3D-Aufmaß bieten wir bundesweit an. Die Vorgaben der Behörden unterscheiden sich je nach Bundesland und Kommune im Detail. Wir klären sie vor Beginn und stimmen uns mit dem Notariat vor Ort ab. Fahrt- und Übernachtungskosten werden zusätzlich berechnet.

Beispielrechnung

Ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen in Rostock soll in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.

Weg B ist aufwendiger, schafft aber eine belastbare Grundlage: Die Wohnungen werden auf Basis eines geprüften und genehmigten Bestands verkauft. Spätere Streitigkeiten über Flächen oder ungenehmigte Bauteile werden so vermieden.

Häufige Fragen

Wer darf einen Aufteilungsplan erstellen?

In der Praxis erstellen Architekten oder Bauingenieure den Aufteilungsplan. Sie prüfen die vorhandenen Bauunterlagen, nehmen das Gebäude bei Bedarf neu auf, zeichnen Grundrisse, Schnitte und Ansichten und nummerieren die künftigen Einheiten. Welche formalen Anforderungen die Behörde an die Pläne stellt, unterscheidet sich je nach Bundesland und Kommune.

Was kostet ein Aufteilungsplan?

Liegen geeignete Pläne vor und entspricht der Bestand der Genehmigung, rechnen wir mit etwa 20 bis 30 Arbeitsstunden, also rund 1.950 bis 3.150 € netto, einschließlich Antrag und Begleitung bis zur Bescheinigung. Fehlen verlässliche Pläne, kommt ein 3D-Aufmaß hinzu, bei 8 bis 10 Wohnungen meist 3.500 bis 5.000 € netto. Gebühren von Behörde, Notariat und Grundbuchamt kommen gesondert hinzu.

Kann ich einen Aufteilungsplan selbst erstellen?

Die Behörde verlangt maßstäbliche, vollständige Bauzeichnungen, in denen jede Einheit eindeutig abgegrenzt und nummeriert ist. Bei älteren Gebäuden stimmen vorhandene Pläne oft nicht mehr mit dem tatsächlichen Zustand überein. Werden sie ungeprüft verwendet, entstehen Abweichungen, die das Verfahren verzögern oder später beim Verkauf und im Grundbuch Probleme machen.

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung: Er zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Die Teilungserklärung ist die rechtliche Erklärung, mit der das Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wird. Sie wird vom Notariat beurkundet. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind ihre Grundlage.

Ist eine Abgeschlossenheitserklärung dasselbe wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Im Alltag ja. Gemeint ist die Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass die Wohnungen baulich abgeschlossen sind. Der amtliche Begriff lautet Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mehr dazu unter Abgeschlossenheitserklärung.

Wie lange dauert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Behörde braucht erfahrungsgemäß eineinhalb bis drei Monate, je nach Auslastung. Dazu kommen die Vorbereitung der Unterlagen und, wenn nötig, die Zeit für ein Aufmaß, ergänzende Prüfungen oder eine Nachgenehmigung.

Wann ist eine Wohnung abgeschlossen?

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich von anderen Wohnungen und Räumen getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat, etwa vom Treppenhaus oder direkt von außen. Zur Wohnung gehören außerdem eine Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Einheit.

Warum soll ich bestätigen, dass meine Pläne stimmen?

Weil die Behörde die Aufteilungspläne mit der Bauakte und oft auch mit dem Gebäude vergleicht. Abweichungen führen zu Rückfragen, Verzögerungen oder einer Ablehnung. Sind Sie unsicher, ist ein Aufmaß der sichere Weg.

Was, wenn Umbauten nie genehmigt wurden?

Wir prüfen bei jedem Auftrag mit Ihrer Vollmacht die Bauakte. Weicht das Gebäude von der Genehmigung ab, wird der Bestand vor der Aufteilung über einen eigenen Bauantrag nachgenehmigt. Mehr dazu unter Schwarzbau.

Können Stellplätze und Gärten einzelnen Wohnungen zugeordnet werden?

Ja, als Sondernutzungsrecht. Seit der WEG-Reform 2020 können Stellplätze und Freiflächen auch Sondereigentum sein, wenn sie im Aufteilungsplan maßlich genau bestimmt sind.

Geht das auch bei einem Doppelhaus?

Ja. Ein Doppelhaus kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden. Alternativ kommt eine Teilung des Grundstücks in Frage. Welcher Weg besser passt, klären wir vorab mit Ihnen und dem Notariat.

Arbeiten Sie auch außerhalb von Mecklenburg-Vorpommern?

Ja. Aufteilungsplan, Antrag und 3D-Aufmaß übernehmen wir bundesweit. Fahrt- und Übernachtungskosten werden zusätzlich berechnet.

Begriffe zum Thema

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