Teilungserklärung (WEG)

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist eines der zentralen Dokumente bei der Aufteilung eines Grundstücks bzw. Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Mit ihr wird festgelegt, welche Miteigentumsanteile am Grundstück mit dem Sondereigentum an bestimmten Wohnungen oder mit dem Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden werden.

Vereinfacht gesagt beantwortet die Teilungserklärung die Frage:

Wem soll nach der Aufteilung welcher rechtlich selbstständige Teil der Immobilie gehören und welche Bereiche verbleiben im Gemeinschaftseigentum?

Die Teilungserklärung bildet zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine wesentliche Grundlage für die Eintragung des Wohnungs- bzw. Teileigentums in das Grundbuch.

Rechtliche Grundlage der Teilungserklärung

Die rechtliche Grundlage bildet insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz.

Von besonderer Bedeutung ist § 8 WEG. Danach kann ein Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden dieser Anteile mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbinden.

Davon zu unterscheiden ist die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG, beispielsweise wenn mehrere Miteigentümer gemeinsam Wohnungseigentum begründen.

Für die Eintragung in das Grundbuch sind außerdem die grundbuchrechtlichen Anforderungen und insbesondere § 7 WEG von Bedeutung.

Die Teilungserklärung ist deshalb nicht lediglich eine Beschreibung der vorhandenen Wohnungen. Sie ist ein rechtlich relevantes Dokument, auf dessen Grundlage eigenständiges Wohnungseigentum und Teileigentum im Grundbuch entstehen kann.

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan?

Beide Begriffe werden häufig miteinander verwechselt.

Die Teilungserklärung enthält die rechtlichen Festlegungen zur Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes.

Der Aufteilungsplan stellt die räumliche und zeichnerische Zuordnung der einzelnen Einheiten dar.

Vereinfacht:

Teilungserklärung = rechtliche Zuordnung

Aufteilungsplan = zeichnerische Zuordnung

Im Aufteilungsplan werden die einzelnen Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Keller, Stellplätze und sonstigen Räume mit entsprechenden Nummern gekennzeichnet.

Diese Nummerierung muss eindeutig mit den Festlegungen der Teilungserklärung korrespondieren.

Gerade deshalb ist eine sorgfältige Abstimmung zwischen Eigentümer, Architekt bzw. Planersteller und Notar wichtig.

Welche Rolle spielt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Neben der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ist regelmäßig die Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich.

Mit ihr wird von der zuständigen Behörde bescheinigt, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen abgeschlossen sind.

Grundlage hierfür sind insbesondere § 7 WEG und die hierzu geltenden Vorschriften über die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen.

Wichtig ist die Unterscheidung:

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung schafft noch kein Wohnungseigentum.

Sie bestätigt vielmehr eine wesentliche Voraussetzung für die anschließende grundbuchrechtliche Aufteilung.

Erst durch die erforderlichen rechtlichen Erklärungen und die Eintragung in die Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher entsteht das jeweilige Eigentum.

Was steht in einer Teilungserklärung?

Der konkrete Inhalt hängt vom Gebäude, der Eigentumsstruktur und der gewünschten zukünftigen Nutzung ab.

Typischerweise werden insbesondere geregelt:

• Miteigentumsanteile am Grundstück
• Zuordnung der einzelnen Wohnungen
• Zuordnung von Gewerbe- und sonstigen Nutzungseinheiten
• Bezeichnung des Sondereigentums
• Bezeichnung des Teileigentums
• Zuordnung von Kellern und Nebenräumen
• Zuordnung von Stellplätzen
• Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum
• gegebenenfalls Sondernutzungsrechte
• gegebenenfalls Nutzungsbeschränkungen
• Rechte und Pflichten der Eigentümer

Häufig wird die Teilungserklärung durch eine Gemeinschaftsordnung ergänzt.

Was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Sie kann beispielsweise Regelungen enthalten zu:

• Nutzung der Wohnungen
• Nutzung gemeinschaftlicher Flächen
• Kostenverteilung
• Instandhaltung
• Instandsetzung
• Sondernutzungsrechten
• Verteilung bestimmter Pflichten
• Verwaltungsfragen
• Nutzung von Stellplätzen, Garten- oder Hofflächen

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sollten daher nicht nur bei der erstmaligen Aufteilung sorgfältig geprüft werden.

Auch für den späteren Erwerber einer Eigentumswohnung sind diese Dokumente von erheblicher Bedeutung.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Eine zentrale Aufgabe der WEG-Aufteilung besteht in der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum

Sondereigentum kann insbesondere an Wohnungen und an bestimmten, eindeutig zugeordneten Räumen begründet werden.

Hierzu können je nach Gestaltung beispielsweise gehören:

• Wohnungen
• Büroräume
• Praxisräume
• Ladenflächen
• Keller
• Abstellräume
• sonstige abgeschlossene Räume

Auch Stellplätze können nach heutiger Rechtslage unter den Voraussetzungen des WEG Gegenstand von Sondereigentum sein.

Gemeinschaftseigentum

Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nicht allein dadurch zu Sondereigentum erklärt werden, dass dies in der Teilungserklärung gewünscht wird.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören regelmäßig wesentliche konstruktive Gebäudeteile und gemeinschaftlich genutzte Bereiche, beispielsweise:

• Grundstück
• tragende Bauteile
• Fundamente
• Dach
• Außenwände
• Treppenhäuser
• gemeinschaftliche Erschließungsbereiche
• bestimmte gemeinschaftliche Leitungen und Anlagen

Die Abgrenzung ist im Einzelfall rechtlich zu beurteilen.

Was sind Sondernutzungsrechte?

Sondernutzungsrechte sind von Sondereigentum zu unterscheiden.

Durch ein Sondernutzungsrecht kann einem bestimmten Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung einer Fläche oder eines Bereichs eingeräumt werden, obwohl dieser grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Typische Beispiele sind:

• Gartenflächen
• Terrassenbereiche
• Hofflächen
• Stellplätze
• bestimmte Grundstücksflächen

Die zeichnerische Darstellung solcher Flächen sollte eindeutig mit den Regelungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung abgestimmt werden.

Wann wird eine Teilungserklärung benötigt?

Eine Teilungserklärung wird insbesondere benötigt, wenn ein bisher einheitliches Grundstück oder Gebäude in selbstständig veräußerbare Eigentumseinheiten aufgeteilt werden soll.

Typische Anwendungsfälle sind:

Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Ein bestehendes Mietshaus soll in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Neubau von Eigentumswohnungen

Bereits während der Projektentwicklung wird festgelegt, welche Wohnungen später eigenständig verkauft werden sollen.

Wohn- und Geschäftshaus

Wohnungen und Gewerbeeinheiten werden als Wohnungs- bzw. Teileigentum voneinander getrennt.

Familienimmobilien und Erbengemeinschaften

Eine Immobilie soll dauerhaft auf verschiedene Eigentümer verteilt werden.

Projektentwicklung und Immobilienverkauf

Durch die rechtliche Aufteilung entstehen einzeln veräußerbare Einheiten.

Wie läuft eine WEG-Teilung praktisch ab?

Der genaue Ablauf hängt vom Gebäude und der Ausgangssituation ab.

Typischerweise erfolgt die Bearbeitung in mehreren Schritten:

1. Prüfung vorhandener Bau- und Bestandsunterlagen
2. gegebenenfalls örtliches Gebäudeaufmaß
3. Erstellung oder Aktualisierung der Bestandspläne
4. Entwicklung der gewünschten Eigentumsstruktur
5. Erstellung der Aufteilungspläne
6. eindeutige Nummerierung der Einheiten
7. Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
8. Vorbereitung und Beurkundung bzw. Beglaubigung der erforderlichen Erklärungen durch den Notar
9. Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt
10. Anlage der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher

Damit wird deutlich:

Die Teilungserklärung ist Teil eines Gesamtprozesses.

Architekt, Eigentümer, Behörde, Notar und Grundbuchamt bearbeiten dabei unterschiedliche Teile des Verfahrens.

Welche Aufgabe übernimmt der Architekt bei einer Teilungserklärung?

Die eigentliche rechtliche Gestaltung der Teilungserklärung sollte durch einen Notar bzw. bei komplexeren rechtlichen Fragestellungen zusätzlich durch einen entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt erfolgen.

Der Architekt übernimmt dagegen insbesondere die bauliche und zeichnerische Grundlage des Verfahrens.

Hierzu können gehören:

• Prüfung vorhandener Bestandspläne
• Gebäudeaufmaß
• Erstellung aktueller Grundrisse
• Erstellung von Schnitten und Ansichten
• Erstellung der Aufteilungspläne
• Nummerierung der Einheiten
• Darstellung von Sondereigentum und zuzuordnenden Räumen
• Darstellung von Stellplätzen und Außenbereichen
• Vorbereitung der Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Abstimmung mit Eigentümer und gegebenenfalls Notar

Diese Trennung ist wichtig: Der Architekt erstellt und koordiniert die baulich-planerischen Grundlagen; die rechtsverbindliche Gestaltung der Teilungserklärung ist eine juristische bzw. notarielle Aufgabe.

Warum sind aktuelle Bestandspläne so wichtig?

Bei Bestandsgebäuden stimmen alte Bauzeichnungen häufig nicht mehr mit dem tatsächlich vorhandenen Gebäude überein.

Typische Ursachen sind:

• nachträgliche Grundrissänderungen
• zusammengelegte Wohnungen
• nachträglich ausgebaute Dachgeschosse
• veränderte Kellerbereiche
• verschlossene oder neu hergestellte Türen
• Anbauten
• Umbauten
• veränderte Nutzungen

Werden solche Abweichungen erst während des Teilungsverfahrens festgestellt, kann dies zu Rückfragen, Planänderungen und Verzögerungen führen.

Deshalb empfiehlt sich bei unklarer Bestandssituation eine örtliche Überprüfung und gegebenenfalls ein vollständiges Gebäudeaufmaß.

3D-Aufmaß als Grundlage komplexer WEG-Teilungen

Bei größeren oder geometrisch komplexen Bestandsgebäuden kann ein 3D-Laserscan eine wirtschaftliche Grundlage für die Aufteilungsplanung darstellen.

Dabei wird das Gebäude räumlich erfasst und als Punktwolke dokumentiert.

Hieraus können anschließend beispielsweise erstellt werden:

• aktuelle Grundrisse
• Schnitte
• Ansichten
• Flächenberechnungen
• CAD-Pläne
• 3D-Bestandsmodelle
• Aufteilungspläne

Ein wesentlicher Vorteil besteht darin, dass zahlreiche Maße später aus der digitalen Bestandsaufnahme nachvollzogen werden können, ohne für jede Rückfrage erneut einen Ortstermin durchführen zu müssen.

Was sollte vor der Teilung geprüft werden?

Vor Beginn einer Aufteilungsplanung empfiehlt sich insbesondere die Prüfung folgender Fragen:

• Entspricht der vorhandene Bestand den Bauzeichnungen?
• Welche Einheiten sollen entstehen?
• Welche Räume sollen welcher Einheit zugeordnet werden?
• Sind sämtliche Einheiten ausreichend abgeschlossen?
• Wie werden Keller und Nebenräume zugeordnet?
• Wie sollen Stellplätze behandelt werden?
• Gibt es gemeinschaftlich genutzte Räume?
• Sind Sondernutzungsrechte vorgesehen?
• Bestehen baurechtlich relevante Abweichungen vom genehmigten Bestand?
• Sind Umbaumaßnahmen erforderlich, bevor die gewünschte Aufteilung möglich ist?

Eine frühzeitige Klärung dieser Punkte kann spätere Planänderungen erheblich reduzieren.

Ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gleichzeitig eine Baugenehmigung?

Nein.

Dieser Unterschied ist in der Praxis besonders wichtig.

Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bedeutet grundsätzlich nicht, dass ein vorhandener baulicher Zustand damit zugleich bauordnungsrechtlich genehmigt wird.

WEG-rechtliche Teilbarkeit und öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Gebäudes sind unterschiedliche Fragestellungen.

Wenn beispielsweise ein Dachgeschoss tatsächlich als Wohnung genutzt wird, obwohl hierfür keine erforderliche Baugenehmigung vorliegt, wird dieser Zustand nicht allein durch seine Darstellung im Aufteilungsplan baurechtlich legalisiert.

Bei Bestandsgebäuden sollte deshalb geprüft werden, ob zwischen vorhandenem, genehmigtem und für die Teilung vorgesehenem Zustand Unterschiede bestehen.

Kann eine bestehende Teilungserklärung geändert werden?

Grundsätzlich ja.

Eine Änderung kann beispielsweise erforderlich werden, wenn:

• Wohnungen zusammengelegt werden
• Einheiten geteilt werden
• Räume zwischen Einheiten neu zugeordnet werden
• Dachgeschosse ausgebaut werden
• Kellerzuordnungen geändert werden
• Stellplätze neu geordnet werden
• Gemeinschaftsflächen verändert werden

Wie aufwendig eine Änderung ist und welche Zustimmungen erforderlich sind, hängt von der bestehenden Teilungserklärung, den Grundbucheintragungen, der Art der Änderung und den betroffenen Eigentumsrechten ab.

Bei bereits bestehendem Wohnungseigentum ist deshalb eine frühzeitige rechtliche und notarielle Prüfung besonders wichtig.

Teilungserklärung bei Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien ist die Erstellung einer Teilungserklärung häufig anspruchsvoller als bei einem Neubau.

Der Grund liegt darin, dass zunächst drei unterschiedliche Ebenen miteinander abgeglichen werden müssen:

1. Tatsächlicher Bestand
Was ist heute tatsächlich vorhanden?

2. Genehmigter Bestand
Was wurde bauordnungsrechtlich genehmigt?

3. Gewünschte Aufteilung
Welche selbstständigen Eigentumseinheiten sollen zukünftig entstehen?

Erst wenn diese drei Ebenen ausreichend geklärt sind, lassen sich belastbare Aufteilungsunterlagen erstellen.

Vorteile einer professionell vorbereiteten WEG-Teilung

Eine sorgfältig vorbereitete Teilung bietet zahlreiche Vorteile:

• eindeutige Eigentumsverhältnisse
• klare Zuordnung der einzelnen Einheiten
• bessere Vermarktbarkeit
• separate Veräußerbarkeit von Wohnungen
• bessere Finanzierbarkeit einzelner Einheiten
• geringeres Risiko späterer Zuordnungsprobleme
• belastbare Unterlagen für Notar und Grundbuchamt
• nachvollziehbare Dokumentation des Gebäudes

Gerade bei größeren Bestandsimmobilien lohnt es sich deshalb, die baulichen, zeichnerischen und rechtlichen Arbeitsschritte frühzeitig aufeinander abzustimmen.

Fazit

Die Teilungserklärung bildet eine zentrale rechtliche Grundlage für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Sie ist jedoch nur ein Bestandteil des gesamten Teilungsverfahrens.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen unterschiedliche Aufgaben und müssen inhaltlich aufeinander abgestimmt sein.

Während der Notar insbesondere die rechtliche Gestaltung und grundbuchrechtliche Umsetzung begleitet, schafft die Aufteilungsplanung die erforderliche zeichnerische Grundlage.

Bei Bestandsimmobilien beginnt eine zuverlässige WEG-Teilung deshalb häufig mit der Überprüfung der vorhandenen Bauunterlagen und – wenn erforderlich – mit einem präzisen Gebäudeaufmaß.

So entsteht aus dem tatsächlichen Gebäudebestand eine belastbare Grundlage für Aufteilungsplanung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und schließlich die Eintragung des Wohnungs- oder Teileigentums in das Grundbuch.

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