Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine zentrale Rolle spielt.

Mit der Bescheinigung bestätigt die zuständige Behörde, dass die im Aufteilungsplan dargestellten Wohnungen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume oder Stellplätze die gesetzlichen Voraussetzungen für die vorgesehene Bildung von Sondereigentum erfüllen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit ein wichtiger Schritt auf dem Weg von einem bislang einheitlichen Grundstück bzw. Gebäude zu rechtlich selbstständigen Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst begründet noch kein Wohnungseigentum. Die eigentliche rechtliche Aufteilung erfolgt anschließend im Zusammenspiel mit Teilungserklärung bzw. Einräumungsvertrag und Grundbucheintragung.

Rechtliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die wesentlichen gesetzlichen Grundlagen finden sich im Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere in den Regelungen zur Begründung und Eintragung von Wohnungs- und Teileigentum.

Für die Grundbucheintragung muss durch eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde nachgewiesen werden, dass die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit entsprechend den gesetzlichen Anforderungen vorliegen.

Für die praktische Bearbeitung sind außerdem die jeweils geltenden Vorgaben für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen sowie die Anforderungen der zuständigen Behörden zu beachten.

Da sich Verfahrensanforderungen und einzureichende Unterlagen regional unterscheiden können, empfiehlt sich vor Antragstellung eine Prüfung der konkreten Anforderungen der zuständigen Behörde.

Was bedeutet „Abgeschlossenheit“?

Abgeschlossenheit bedeutet vereinfacht, dass die für Sondereigentum vorgesehene Einheit gegenüber anderen Einheiten und dem Gemeinschaftseigentum hinreichend räumlich abgegrenzt ist.

Bei einer Wohnung geht es insbesondere darum, dass sie als eigenständige Einheit erkennbar und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen abgeschlossen ist.

Entscheidend ist dabei nicht allein die Bezeichnung eines Raumes im Grundriss. Die räumliche Situation muss aus den eingereichten Aufteilungsplänen eindeutig nachvollziehbar sein.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Abgeschlossenheitserklärung – was ist der Unterschied?

Die Begriffe werden in der Praxis häufig miteinander vermischt.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die von der zuständigen Behörde ausgestellte Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der dargestellten Einheiten.

Der Begriff Abgeschlossenheitserklärung wird dagegen teilweise für die planerische Darstellung, Vorbereitung oder Erklärung der vorgesehenen Abgeschlossenheit verwendet. Er ist vom eigentlichen behördlichen Dokument zu unterscheiden.

Für ein WEG-Verfahren ist deshalb entscheidend, welche Unterlagen die zuständige Behörde für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt.

Wofür wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird insbesondere benötigt, wenn selbstständiges Wohnungs- oder Teileigentum begründet und anschließend im Grundbuch eingetragen werden soll.

Typische Anwendungsfälle sind:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen

• Neubau von Eigentumswohnungen

• Aufteilung eines Wohn- und Geschäftshauses

• Bildung von Teileigentum an Gewerbeeinheiten

• nachträgliche Aufteilung bestehender Immobilien

• Aufteilung von Familienimmobilien

• Projektentwicklung und Einzelverkauf von Einheiten

• Änderung bereits bestehender WEG-Aufteilungen

Besonders häufig kommt das Verfahren bei Bestandsimmobilien zum Einsatz, die ursprünglich als einheitliches Gebäude errichtet wurden und später in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt werden sollen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die konkreten Anforderungen richten sich nach der zuständigen Behörde und dem jeweiligen Objekt.

Typischerweise werden benötigt:

• Antrag auf Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

• Aufteilungspläne

• Grundrisse sämtlicher relevanter Geschosse

• Schnitte

• gegebenenfalls Ansichten

• Lageplan bzw. Grundstücksdarstellung

• eindeutige Nummerierung der Eigentumseinheiten

• Darstellung zugeordneter Nebenräume

• Darstellung von Stellplätzen, soweit erforderlich

• gegebenenfalls weitere objektspezifische Unterlagen

Entscheidend ist, dass die geplante Aufteilung aus den Unterlagen eindeutig und widerspruchsfrei hervorgeht.

Welche Anforderungen gelten für den Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist eine wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Er muss das Gebäude so darstellen, dass die vorgesehenen Eigentumseinheiten eindeutig identifiziert und voneinander unterschieden werden können.

Dazu gehören insbesondere:

• vollständige Darstellung der relevanten Geschosse

• eindeutige Raumgrenzen

• Kennzeichnung der Nutzungseinheiten

• nachvollziehbare Zugänge

• einheitliche Nummerierung

• Zuordnung von Nebenräumen

• Darstellung von Kellern und Dachräumen

• Darstellung von Stellplätzen, soweit erforderlich

Die Nummerierung muss über sämtliche Planunterlagen hinweg konsistent sein.

Ein Kellerraum mit der Nummer einer Wohnung muss beispielsweise eindeutig dieser Einheit zugeordnet werden können.

Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der nach Landesrecht zuständigen Stelle ausgestellt. In der Praxis ist dies häufig die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder eine andere hierfür bestimmte Behörde.

Welche Behörde konkret zuständig ist und welche formalen Anforderungen gelten, richtet sich nach dem Standort des Grundstücks.

Bei bundesweit bearbeiteten Projekten ist deshalb jeweils zu Beginn zu klären, welche örtlichen Anforderungen gelten.

Wer erstellt die Unterlagen?

Die für die Bescheinigung erforderlichen Aufteilungspläne können auf Grundlage vorhandener geeigneter Bauzeichnungen oder einer neu erstellten Bestandsaufnahme angefertigt werden.

Bei Bestandsgebäuden übernimmt ein Architekt oder entsprechend qualifizierter Planer typischerweise:

• Prüfung vorhandener Bauunterlagen

• Bestandsaufnahme des Gebäudes

• gegebenenfalls Gebäudeaufmaß

• Erstellung aktueller Grundrisse

• Erstellung erforderlicher Schnitte und Ansichten

• Entwicklung der Aufteilungsplanung

• Nummerierung der vorgesehenen Einheiten

• Erstellung der Antragspläne

• Zusammenstellung der erforderlichen Planunterlagen

• gegebenenfalls Abstimmung mit der zuständigen Behörde

Damit entsteht eine belastbare planerische Grundlage für das weitere WEG-Verfahren.

Warum ist das Gebäudeaufmaß bei Bestandsimmobilien wichtig?

Bei älteren Gebäuden entsprechen vorhandene Bauzeichnungen häufig nicht mehr dem tatsächlichen Zustand.

Im Laufe der Nutzung können beispielsweise:

• Wände entfernt oder ergänzt

• Wohnungen zusammengelegt oder getrennt

• Türen versetzt

• Dachgeschosse ausgebaut

• Keller neu aufgeteilt

• Anbauten errichtet

• Nutzungen verändert

worden sein.

Werden ungeprüfte Altpläne unmittelbar als Grundlage einer neuen Aufteilungsplanung verwendet, können erhebliche Abweichungen zwischen Zeichnung und tatsächlichem Gebäude entstehen.

Deshalb empfiehlt sich bei unklaren oder älteren Bestandsunterlagen zunächst eine örtliche Bestandsprüfung und – soweit erforderlich – ein professionelles Gebäudeaufmaß.

3D-Aufmaß als Grundlage der Aufteilungsplanung

Bei größeren oder komplexen Gebäuden kann ein digitales 3D-Aufmaß eine besonders effiziente Grundlage darstellen.

Ein 3D-Laserscanner erfasst die sichtbare Gebäudestruktur räumlich und erzeugt eine Punktwolke. Auf deren Grundlage können anschließend präzise Bestandspläne erstellt werden.

Daraus lassen sich unter anderem ableiten:

• Grundrisse

• Schnitte

• Ansichten

• Flächen

• Raumgeometrien

• CAD-Bestandspläne

• BIM-Modelle

• Aufteilungspläne

Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Wohnanlagen, Gewerbeimmobilien und komplexen Bestandsgebäuden kann dieses Verfahren die Planungssicherheit erheblich erhöhen.

Wie läuft der Antrag praktisch ab?

Ein typischer Ablauf kann folgendermaßen aussehen:

1. vorhandene Unterlagen prüfen

2. tatsächlichen Gebäudebestand kontrollieren

3. gegebenenfalls Gebäudeaufmaß durchführen

4. gewünschte Eigentumsstruktur festlegen

5. Aufteilungspläne erstellen

6. Einheiten eindeutig nummerieren

7. Antragsunterlagen zusammenstellen

8. Antrag bei der zuständigen Behörde einreichen

9. Rückfragen oder erforderliche Korrekturen bearbeiten

10. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten

11. Unterlagen für die weitere notarielle und grundbuchrechtliche Bearbeitung verwenden

Eine sorgfältige Vorbereitung der Planunterlagen kann Rückfragen und nachträgliche Änderungen im Verfahren erheblich reduzieren.

Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Baugenehmigung?

Nein.

Dieser Unterschied ist insbesondere bei Bestandsgebäuden von großer Bedeutung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung betrifft die Voraussetzungen für die wohnungseigentumsrechtliche Aufteilung. Sie ersetzt grundsätzlich keine erforderliche Baugenehmigung und legalisiert nicht automatisch einen möglicherweise baurechtswidrigen Bestand.

Deshalb sollten bei Bestandsimmobilien drei Ebenen voneinander unterschieden werden:

Tatsächlicher Bestand: Was ist vor Ort vorhanden?

Genehmigter Bestand: Was ist bauordnungsrechtlich genehmigt?

Geplante WEG-Aufteilung: Welche Eigentumseinheiten sollen gebildet werden?

Abweichungen zwischen diesen Ebenen sollten möglichst vor Einleitung des Teilungsverfahrens erkannt und fachlich bewertet werden.

Wie lange dauert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine bundesweit einheitliche Bearbeitungsdauer gibt es nicht.

Die Dauer hängt insbesondere ab von:

• zuständiger Behörde

• aktueller Auslastung

• Größe des Gebäudes

• Anzahl der Einheiten

• Qualität der eingereichten Unterlagen

• erforderlichen Rückfragen

• notwendigen Planänderungen

Vollständige, eindeutige und fachgerecht vorbereitete Unterlagen können dazu beitragen, unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Gesamtkosten setzen sich regelmäßig aus unterschiedlichen Bestandteilen zusammen.

Hierzu können gehören:

• Gebühren der zuständigen Behörde

• Kosten für Bestandsaufnahme und Gebäudeaufmaß

• Kosten der Aufteilungsplanung

• Erstellung bzw. Überarbeitung vorhandener Bauzeichnungen

• weitere Planungsleistungen

• spätere notarielle und grundbuchrechtliche Kosten

Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich deshalb ohne Kenntnis des Gebäudes und der vorhandenen Unterlagen nicht seriös bestimmen.

Bei einem kleinen Gebäude mit aktuellen Bestandsplänen ist der planerische Aufwand wesentlich geringer als bei einem größeren Mehrfamilienhaus, für das zunächst ein vollständiges Gebäudeaufmaß erforderlich ist.

Was passiert nach Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Mit der ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das Verfahren zur Bildung von Wohnungseigentum noch nicht abgeschlossen.

Die bescheinigten Aufteilungspläne und die weiteren Unterlagen dienen anschließend insbesondere der Vorbereitung der rechtlichen Teilung.

Typischerweise folgen:

• notarielle Bearbeitung

• Teilungserklärung bzw. vertragliche Einräumung

• grundbuchrechtlicher Antrag

• Prüfung durch das Grundbuchamt

• Anlage der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher

Erst die entsprechenden grundbuchrechtlichen Schritte führen zur rechtlichen Verselbstständigung der Eigentumseinheiten.

Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Änderungen bestehender WEG-Aufteilungen

Auch bei bereits aufgeteilten Gebäuden können neue Planunterlagen und gegebenenfalls eine neue oder ergänzende Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich werden.

Typische Fälle sind:

• Teilung einer bestehenden Wohnung

• Zusammenlegung von Einheiten

• Veränderung von Raumzuordnungen

• Dachgeschossausbau

• Umwandlung oder Neuordnung von Nebenräumen

• Veränderung von Stellplätzen

• bauliche Erweiterungen

Ob und welche Unterlagen erforderlich sind, muss anhand der bestehenden Teilung, der geplanten Veränderung und der konkreten rechtlichen Situation geprüft werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplanung und Teilungserklärung

Für die Praxis hilft eine klare Unterscheidung der einzelnen Schritte:

Aufteilungsplanung
stellt zeichnerisch dar, wie das Gebäude zukünftig gegliedert werden soll.

Abgeschlossenheitsbescheinigung
bestätigt behördlich die Abgeschlossenheit der entsprechend dargestellten Einheiten.

Teilungserklärung
regelt die rechtliche Begründung und Zuordnung des Wohnungs- bzw. Teileigentums.

Grundbucheintragung
führt schließlich zur grundbuchrechtlichen Verselbstständigung der jeweiligen Eigentumseinheiten.

Diese Schritte bauen aufeinander auf und sollten deshalb frühzeitig aufeinander abgestimmt werden.

Fazit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein zentraler Baustein bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nach dem WEG.

Entscheidend für ein möglichst reibungsloses Verfahren sind eindeutige Aufteilungspläne und verlässliche Bestandsunterlagen.

Insbesondere bei bestehenden Mehrfamilienhäusern, Wohnanlagen und gemischt genutzten Immobilien sollte deshalb zunächst geprüft werden, ob die vorhandenen Bauzeichnungen den tatsächlichen Gebäudebestand ausreichend genau wiedergeben.

Sind aktuelle Unterlagen nicht vorhanden, schaffen ein professionelles Gebäudeaufmaß und eine darauf aufbauende Aufteilungsplanung die erforderliche Grundlage für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und die anschließende rechtliche Teilung.

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