Aufteilungsplan

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie · Redaktion: Bräuer Architekten

Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung, aus der hervorgeht, wie ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Er zeigt, welche Räume und Flächen zu welcher Einheit gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Die Bauaufsichtsbehörde versieht ihn mit Unterschrift und Siegel und verbindet ihn mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Zusammen sind beide Pflichtanlagen zur Teilungserklärung beim Grundbuchamt. Erstellt wird der Plan im Rahmen der Aufteilungsplanung.

• Der Aufteilungsplan ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben.
• Alle Räume und Flächen einer Einheit tragen dieselbe Nummer.
• Er umfasst Grundrisse aller Geschosse sowie Schnitte und Ansichten, bei Stellplätzen und Gärten auch einen Lageplan.
• Plan und Teilungserklärung müssen übereinstimmen.
• Der Plan bestimmt die Grenzen des Sondereigentums und damit, was jeder Eigentümer besitzt.

Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt den Aufteilungsplan als eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der Teile im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum ersichtlich sind. Das gilt für das Gebäude und, seit der Reform 2020, ausdrücklich auch für Teile des Grundstücks. Dazu verlangt das Gesetz, dass alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer gekennzeichnet werden.

Bestandteil	Inhalt
Grundrisse	Alle Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschoss, mit Nummerierung jeder Einheit
Schnitte	Höhenlage der Geschosse, wichtig bei Maisonetten, Galerien und Dachräumen
Ansichten	Äußere Gestalt des Gebäudes, etwa Lage von Balkonen und Terrassen
Lageplan	Stellplätze, Gärten und andere Freiflächen, wenn sie Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht werden
Kennzeichnung	Gleiche Nummer für alle Teile einer Einheit, oft ergänzt durch farbige Umrandung und Legende

Üblich ist der Maßstab 1:100. Viele Behörden haben eigene Vorgaben zu Plangröße, Anzahl der Ausfertigungen und Darstellung. Wohnungen werden meist mit arabischen Ziffern nummeriert, Teileigentum wie Läden oder Büros oft mit römischen Ziffern oder Buchstaben.

Die Teilungserklärung legt rechtlich fest, welche Einheiten gebildet werden und welche Miteigentumsanteile sie haben. Der Aufteilungsplan zeigt, wo genau diese Einheiten liegen und wie weit sie reichen. Beide müssen zusammenpassen. Widersprechen sich Text und Plan, kann insoweit kein wirksames Sondereigentum entstehen, und die betroffenen Räume bleiben Gemeinschaftseigentum. Solche Fehler fallen oft erst Jahre später auf, etwa beim Verkauf einer Wohnung, und sind dann nur mit Zustimmung aller Eigentümer zu korrigieren.

Der Aufteilungsplan sollte das Gebäude so zeigen, wie es tatsächlich gebaut und genehmigt ist. Weichen Wände, Türen oder Raumgrößen ab, entstehen später Streit über Grenzen und Flächen. Bei älteren Gebäuden fehlen oft verlässliche Bestandspläne. Ein Bestandsaufmaß, heute häufig per 3D-Laserscanning, schafft dann eine sichere Grundlage. Wird ein Gebäude später umgebaut oder ein Dachgeschoss ausgebaut, braucht es einen geänderten Aufteilungsplan, eine neue Bescheinigung und eine Änderung der Teilungserklärung.

Ein Gründerzeithaus mit acht Wohnungen soll aufgeteilt werden. Im Keller liegen acht Kellerräume, im Hof sechs Stellplätze. Im Aufteilungsplan erhält jede Wohnung eine Nummer von 1 bis 8, der zugehörige Kellerraum dieselbe Nummer. Die Stellplätze werden im Lageplan mit P1 bis P6 bezeichnet und über Sondernutzungsrechte einzelnen Wohnungen zugeordnet. Treppenhaus, Dach und Heizungsraum bleiben Gemeinschaftseigentum.

Bräuer Architekten erstellt Aufteilungspläne in Rostock, Mecklenburg-Vorpommern und bundesweit und reicht sie mit dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung ein. Mehr zur Leistung auf der Seite Wohnungseigentum aufteilen.

• Kellerräume oder Abstellflächen tragen keine oder eine falsche Nummer.
• Stellplätze und Gärten fehlen im Lageplan oder sind nicht eindeutig abgegrenzt.
• Plan und Teilungserklärung beschreiben die Einheiten unterschiedlich.
• Alte Pläne werden verwendet, obwohl das Gebäude inzwischen umgebaut wurde.

• Aufteilungsplanung – Die Aufteilungsplanung erstellt die zeichnerische Grundlage – den Aufteilungsplan –, mit der ein Gebäude rechtlich in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung (WEG) – Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt der Baubehörde, dass einzelne Wohnungen oder Teileigentumseinheiten baulich klar voneinander abgegrenzt sind.
• Teilungserklärung (WEG) – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.
• Sondereigentum (WEG) – Sondereigentum bezeichnet die Bereiche einer Immobilie, die einem Wohnungseigentümer allein zugeordnet sind.
• Sondernutzungsrecht (WEG) – Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise eines Gartens, einer Terrasse oder eines Stellplatzes.

Wer erstellt den Aufteilungsplan?

In der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Die Bauaufsichtsbehörde prüft ihn und versieht ihn mit Siegel.

Was ist der Unterschied zwischen Aufteilungsplan und Aufteilungsplanung?

Der Aufteilungsplan ist das Dokument, die Aufteilungsplanung der gesamte Arbeitsschritt bis zur Bescheinigung.

Müssen Stellplätze im Aufteilungsplan stehen?

Ja, wenn sie Sondereigentum werden oder über Sondernutzungsrechte zugeordnet werden sollen.

Kann ein Aufteilungsplan später geändert werden?

Ja, mit neuem Plan, neuer Bescheinigung und Änderung der Teilungserklärung, meist mit Zustimmung der betroffenen Eigentümer.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.