Sondernutzungsrecht (WEG)

Ein Sondernutzungsrecht begründet die alleinige Nutzung von Gemeinschaftseigentum.

Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht einem bestimmten Wohnungseigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.

Typische Beispiele sind Gartenflächen, Terrassenbereiche oder bestimmte Stellplätze.

Der entscheidende Unterschied zum Sondereigentum besteht darin:

Die betreffende Fläche bleibt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Der berechtigte Wohnungseigentümer erhält jedoch das ausschließliche Recht, diese Fläche entsprechend der getroffenen Vereinbarung zu nutzen.

Ein Sondernutzungsrecht verändert damit nicht ohne Weiteres die Eigentumsverhältnisse am Grundstück.

Welche rechtliche Grundlage hat das Sondernutzungsrecht?

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert den Begriff des Sondernutzungsrechts nicht in einer einzelnen eigenständigen Vorschrift. Seine rechtliche Grundlage ergibt sich vielmehr aus der Möglichkeit der Wohnungseigentümer, ihre Rechtsverhältnisse untereinander durch Vereinbarungen zu gestalten.

Von besonderer Bedeutung ist § 10 WEG. Danach können Wohnungseigentümer Vereinbarungen über ihr Verhältnis untereinander treffen. Sollen solche Vereinbarungen auch gegenüber einem späteren Erwerber einer Eigentumswohnung wirken, ist insbesondere § 10 Abs. 3 WEG zu beachten.

Auch § 5 Abs. 4 WEG erwähnt Sondernutzungsrechte ausdrücklich im Zusammenhang mit deren Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung.

Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?

Diese beiden Begriffe werden häufig verwechselt.

Sondereigentum bedeutet Eigentum an bestimmten Räumen oder Grundstücksteilen im Rahmen des Wohnungseigentums.

Sondernutzungsrecht bedeutet dagegen, dass ein Wohnungseigentümer einen Bereich des Gemeinschaftseigentums ausschließlich nutzen darf.

Vereinfacht:

Sondereigentum = Eigentumszuordnung

Sondernutzungsrecht = ausschließliches Nutzungsrecht

Das ist insbesondere bei Kauf, Verkauf, Umbau und Instandhaltung von Bedeutung.

Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum steht grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Nach § 1 Abs. 5 WEG gehören hierzu das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Ein Sondernutzungsrecht kann innerhalb dieses Gemeinschaftseigentums einem bestimmten Eigentümer eine ausschließliche Nutzungsposition verschaffen.

Beispiel:

Eine Gartenfläche gehört zum gemeinschaftlichen Grundstück. Durch ein Sondernutzungsrecht kann vereinbart werden, dass ausschließlich der Eigentümer der Erdgeschosswohnung diese Gartenfläche nutzen darf.

Der Garten wird dadurch nicht automatisch zum Eigentum des Erdgeschosseigentümers.

Wofür werden Sondernutzungsrechte typischerweise vereinbart?

Sondernutzungsrechte kommen insbesondere bei Flächen vor, die räumlich einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden sollen, ohne dass dafür Sondereigentum begründet wird.

Typische Beispiele sind:

• Gartenflächen
• Terrassenbereiche
• Hofflächen
• Zugangsbereiche
• Stellplätze
• bestimmte Keller- oder Abstellbereiche
• sonstige Außenflächen

Welche Nutzung tatsächlich zulässig ist, richtet sich jedoch nach der konkreten Vereinbarung.

Ein Sondernutzungsrecht „Garten“ bedeutet deshalb nicht zwangsläufig, dass auf der betreffenden Fläche jede gewünschte bauliche Veränderung vorgenommen werden darf.

Sondernutzungsrecht am Garten

Besonders häufig werden Sondernutzungsrechte an Gartenflächen vereinbart.

Bei einer Erdgeschosswohnung kann beispielsweise die unmittelbar angrenzende Gartenfläche ausschließlich dieser Wohnung zur Nutzung zugeordnet werden.

Für Kaufinteressenten wirkt eine solche Fläche häufig wie ein Bestandteil der Wohnung.

Rechtlich muss jedoch unterschieden werden:

Die alleinige Nutzung des Gartens bedeutet nicht automatisch Alleineigentum an der Gartenfläche.

Deshalb sollte geprüft werden, wie das Sondernutzungsrecht beschrieben ist und welche Befugnisse damit tatsächlich verbunden sind.

Der Bundesgerichtshof hat sich wiederholt mit Sondernutzungsrechten an Garten- und Terrassenflächen und dem Umfang der zulässigen Nutzung beschäftigt. Entscheidend kann dabei die konkrete Ausgestaltung der Teilungs- und Gemeinschaftsregelungen sein.

Sondernutzungsrecht an einer Terrasse

Auch Terrassen können Gegenstand eines Sondernutzungsrechts sein.

Dabei muss jedoch zwischen der Nutzung einer Fläche und einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums unterschieden werden.

Ein ausschließliches Nutzungsrecht bedeutet nicht automatisch, dass der Berechtigte beispielsweise:

• eine Terrasse beliebig vergrößern,
• eine Überdachung errichten,
• einen Wintergarten bauen,
• Mauern errichten,
• die Fassade verändern oder
• konstruktive Bauteile verändern

darf.

Bei solchen Maßnahmen können zusätzlich die Regelungen über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums relevant werden.

Sondernutzungsrecht am Stellplatz

Stellplätze gehören zu den klassischen Anwendungsfällen von Sondernutzungsrechten.

Einem Wohnungseigentümer kann beispielsweise das ausschließliche Recht eingeräumt werden, einen bestimmten Außenstellplatz zu nutzen.

Dabei ist eine eindeutige räumliche Zuordnung besonders wichtig.

In Teilungs- oder Lageplänen werden solche Flächen deshalb regelmäßig gekennzeichnet und nummeriert.

Beispielsweise:

SNR Stellplatz Nr. 12 → Wohnung Nr. 4

Bei einer Aufteilungsplanung sollte diese Zuordnung eindeutig und widerspruchsfrei dargestellt werden.

Kann ein Keller ein Sondernutzungsrecht sein?

Auch bei Kellerräumen oder Kellerflächen muss genau unterschieden werden.

Ein Keller kann beispielsweise:

• Sondereigentum sein,
• zum Gemeinschaftseigentum gehören oder
• einem Eigentümer durch ein Sondernutzungsrecht zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet sein.

Allein die Tatsache, dass seit Jahrzehnten nur ein bestimmter Wohnungseigentümer einen Keller benutzt, beantwortet deshalb noch nicht abschließend die Frage nach dessen rechtlicher Zuordnung.

Maßgeblich sind insbesondere die Teilungs- und Grundbuchunterlagen.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Sondernutzungsrechte werden typischerweise durch entsprechende Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Teilung bzw. Gemeinschaftsordnung begründet oder zugeordnet.

Wichtig ist eine eindeutige Beschreibung der betreffenden Fläche und des Umfangs der Nutzung.

Bei räumlich begrenzten Sondernutzungsrechten sollte aus den zugehörigen Unterlagen klar hervorgehen:

• welche Fläche betroffen ist,
• welcher Einheit sie zugeordnet wird,
• welche Grenzen die Fläche besitzt und
• welchem Zweck sie dienen soll.

Unklare Zuordnungen können später erhebliche Konflikte innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft verursachen.

Muss ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch stehen?

Hier ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich.

Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln, gegenüber einem Sondernachfolger grundsätzlich nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Die grundbuchliche Absicherung ist deshalb insbesondere im Hinblick auf spätere Erwerber von erheblicher Bedeutung.

Der BGH stellt zugleich klar, dass das Sondernutzungsrecht selbst kein selbstständiges dingliches oder grundstücksgleiches Recht ist.

Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte deshalb geprüft werden, wie das behauptete Sondernutzungsrecht rechtlich begründet und abgesichert ist.

Gehört ein Sondernutzungsrecht automatisch zur Wohnung?

Nicht zwangsläufig.

Es muss geprüft werden, welcher Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht zugeordnet ist und welche Regelungen für Übertragung und Nutzung bestehen.

Bei Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung sollte deshalb nicht allein auf Formulierungen im Exposé wie

„Wohnung mit eigenem Garten“

oder

„eigener Stellplatz“

vertraut werden.

Entscheidend sind die rechtlichen Unterlagen.

Kann ein Sondernutzungsrecht verkauft werden?

Ein Sondernutzungsrecht sollte nicht wie ein selbstständiges Grundstück oder selbstständiges Eigentumsrecht betrachtet werden.

Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Sondernutzungsrecht kein selbstständiges dingliches oder grundstücksgleiches Recht darstellt.

Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Zuordnung geändert oder ein Sondernutzungsrecht übertragen werden kann, hängt von seiner konkreten Ausgestaltung sowie den einschlägigen Vereinbarungen und rechtlichen Voraussetzungen ab.

Bei einer geplanten Übertragung sollte deshalb die konkrete Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geprüft und gegebenenfalls notarieller oder anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Darf der Berechtigte auf seiner Sondernutzungsfläche bauen?

Ein Sondernutzungsrecht ist zunächst ein Nutzungsrecht.

Daraus folgt nicht automatisch ein uneingeschränktes Recht zur baulichen Veränderung.

Problematisch können beispielsweise sein:

• Gartenhäuser
• Terrassenüberdachungen
• Wintergärten
• Carports
• Mauern
• feste Sichtschutzanlagen
• größere Pflasterflächen
• bauliche Einfriedungen

Bei solchen Maßnahmen können sowohl wohnungseigentumsrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Anforderungen zu beachten sein.

Eine Maßnahme kann also beispielsweise die Zustimmung oder Beschlussfassung innerhalb der WEG erfordern und gleichzeitig bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sein.

Wer muss eine Sondernutzungsfläche pflegen?

Auch hier gilt: Sondernutzungsrecht und Kostentragung sind nicht automatisch dasselbe.

Wer eine Fläche ausschließlich nutzen darf, muss nicht allein deshalb zwingend sämtliche Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung oder bauliche Maßnahmen tragen.

Nach § 16 WEG werden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich nach den dort vorgesehenen Regeln verteilt; für einzelne Kosten oder Kostenarten können jedoch abweichende Verteilungen beschlossen werden. Daneben können Vereinbarungen eine Rolle spielen.

Deshalb sollte geprüft werden, welche Regelungen die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung für die konkrete Sondernutzungsfläche enthält.

Welche Bedeutung hat das Sondernutzungsrecht bei der Aufteilungsplanung?

Bei der erstmaligen Aufteilung eines Mehrfamilienhauses sollte frühzeitig geklärt werden, welche Flächen einzelnen Einheiten ausschließlich zugeordnet werden sollen.

Dies betrifft beispielsweise:

• Vorgärten
• rückwärtige Gartenflächen
• Terrassen
• Außenstellplätze
• Hofflächen
• Zugangsflächen
• Nebenflächen

Eine klare planerische Darstellung erleichtert anschließend die eindeutige rechtliche Beschreibung.

Gerade bei größeren Wohnanlagen empfiehlt es sich, die Zuordnungen systematisch zu nummerieren und mit den übrigen Teilungsunterlagen abzustimmen.

Sondernutzungsrecht und Aufteilungsplan

Bei einer WEG-Aufteilung muss zwischen den für die Begründung des Sondereigentums erforderlichen Aufteilungsunterlagen und zusätzlichen Darstellungen von Sondernutzungsflächen unterschieden werden.

Sondernutzungsflächen sollten planerisch so dargestellt werden, dass ihre Lage und Abgrenzung eindeutig nachvollziehbar sind.

Dabei sollte eine konsistente Systematik verwendet werden, beispielsweise:

Wohnung 01 – Gartenfläche SNR 01

Wohnung 02 – Stellplatz SNR 02

Wohnung 03 – Stellplatz SNR 03

Entscheidend ist, dass zeichnerische und rechtliche Zuordnung später nicht miteinander in Widerspruch stehen.

Warum sind genaue Bestandspläne wichtig?

Besonders bei der nachträglichen Aufteilung bestehender Mehrfamilienhäuser stimmen alte Bauzeichnungen häufig nicht mehr mit der tatsächlichen Situation überein.

Das kann auch Außen- und Nebenflächen betreffen.

Beispielsweise wurden:

• Terrassen erweitert,
• Stellplätze verändert,
• Wege neu angelegt,
• Gartenflächen anders aufgeteilt,
• Nebengebäude errichtet oder
• Zugänge verändert.

Soll eine bestehende Immobilie neu aufgeteilt werden, sollte deshalb geprüft werden, ob die vorhandenen Planunterlagen den tatsächlichen Bestand zuverlässig wiedergeben.

Gegebenenfalls ist zunächst ein Gebäude- und Bestandsaufmaß erforderlich.

Was sollte beim Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht geprüft werden?

Bei einer Eigentumswohnung mit Garten, Terrasse oder Stellplatz sollte nicht nur geprüft werden, ob ein Sondernutzungsrecht erwähnt wird, sondern auch wie es geregelt ist.

Besonders wichtig sind:

• genaue Lage und Größe der Fläche
• Zuordnung zur Wohnung
• zulässige Nutzungsart
• Regelungen zu baulichen Veränderungen
• Pflegepflichten
• Instandhaltung und Kosten
• grundbuchliche Absicherung
• Regelungen über Übertragung oder Änderung

Auch sollte geprüft werden, ob die tatsächliche Nutzung mit den rechtlichen Unterlagen übereinstimmt.

Sondernutzungsrecht, Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die drei Begriffe lassen sich vereinfacht folgendermaßen unterscheiden:

Sondereigentum
Der betreffende Bereich ist dem jeweiligen Wohnungseigentümer eigentumsrechtlich zugeordnet.

Gemeinschaftseigentum
Der betreffende Bereich gehört den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

Sondernutzungsrecht
Der betreffende Bereich bleibt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, darf aber aufgrund einer besonderen Vereinbarung ausschließlich von einem bestimmten Wohnungseigentümer genutzt werden.

Diese Unterscheidung ist für Planung, Kauf, Umbau, Instandhaltung und Kostenverteilung von erheblicher Bedeutung.

Fazit

Das Sondernutzungsrecht ist ein wichtiges Instrument des Wohnungseigentumsrechts. Es ermöglicht, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums einem einzelnen Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung zuzuordnen, ohne daraus automatisch Sondereigentum zu machen.

Typische Anwendungsfälle sind Gärten, Terrassen, Stellplätze und andere Außen- oder Nebenflächen.

Besonders wichtig sind eine eindeutige räumliche Abgrenzung, eine klare rechtliche Regelung und die Abstimmung zwischen planerischer Darstellung, Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und Grundbuch.

Bei einer neuen WEG-Aufteilung sollten Sondernutzungsflächen deshalb bereits während der Aufteilungsplanung mitgedacht und eindeutig dokumentiert werden.

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