Bauliche Veränderung im WEG

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Dazu gehören etwa ein neuer Balkon, eine Wallbox in der Tiefgarage, ein Aufzug, eine Dachgaube oder der Durchbruch einer tragenden Wand. Seit der Reform 2020 regelt § 20 WEG, wann solche Maßnahmen beschlossen oder einzelnen Eigentümern gestattet werden können. § 21 WEG bestimmt, wer die Kosten trägt.

• Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einzelnen Eigentümern gestattet werden.
• Für bestimmte privilegierte Maßnahmen hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung.
• Verboten sind Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen.
• Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt hat, bei qualifizierter Mehrheit alle Eigentümer.
• Ohne Beschluss darf am Gemeinschaftseigentum nicht gebaut werden.

Das WEG unterscheidet zwischen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also Instandhaltung und Instandsetzung, und baulichen Veränderungen. Wird ein defektes Dach in gleicher Art erneuert, ist das Erhaltung. Wird es dabei gedämmt, um die geltenden energetischen Anforderungen zu erfüllen, gilt das meist noch als modernisierende Erhaltung. Wird dagegen eine Dachterrasse geschaffen, liegt eine bauliche Veränderung vor. Die Abgrenzung ist wichtig, weil sie über Mehrheiten und Kostenverteilung entscheidet.

Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die folgenden Zwecken dienen:

Zweck	Beispiele
Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen	Rampe, Treppenlift, Aufzug, breitere Türen, siehe barrierefreies Bauen
Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge	Wallbox am Stellplatz, Leitungen in der Tiefgarage
Einbruchsschutz	einbruchhemmende Wohnungstür, Gitter, Sicherheitsbeschläge
Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität	Glasfaseranschluss
Stromerzeugung durch Steckersolargeräte	Balkonkraftwerk

Über das Wie der Durchführung entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss, etwa über Ausführung, Firma oder Leitungsführung. Das Ob kann sie nicht verweigern, solange die Maßnahme angemessen ist.

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, weder beschlossen noch gestattet werden. Was grundlegend ist, hängt vom Charakter der Anlage ab. Eine Aufstockung kann eine grundlegende Umgestaltung sein, muss es aber nicht. Ein einzelner Eigentümer kann außerdem eine Gestattung verlangen, wenn alle Eigentümer, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

• Bei privilegierten und individuell gestatteten Maßnahmen trägt der begünstigte Eigentümer die Kosten. Ihm gebühren dann auch die Nutzungen.
• Wird eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Anteilen, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind.
• Amortisieren sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums, etwa durch Energieeinsparung, tragen ebenfalls alle die Kosten.
• In allen anderen Fällen tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben.

Die Gemeinschaft kann durch Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen. Für Folgekosten wie Wartung und Erhaltung gelten dieselben Regeln.

1. Klärung, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist, anhand von Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
2. Prüfung des öffentlichen Baurechts, etwa Genehmigungspflicht, Abstandsflächen und Brandschutz.
3. Erstellung einer Planung mit Kostenschätzung als Grundlage für die Beschlussfassung.
4. Aufnahme in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung mit genauem Beschlussantrag.
5. Beschluss über das Ob, das Wie und die Kostenverteilung.
6. Gegebenenfalls Bauantrag, Ausführung und Dokumentation.

Ein Beschluss sollte so genau formuliert sein, dass klar ist, was gebaut werden darf. Pläne und Beschreibungen können als Anlage zum Protokoll genommen werden.

Die Reform hat bauliche Veränderungen deutlich erleichtert. Sie verlangt aber eine saubere Vorbereitung, damit Beschlüsse eindeutig und anfechtungssicher sind. Gerade bei Balkonanbauten, Aufzügen oder Dachausbauten entscheidet eine gute Planung darüber, ob die Gemeinschaft zustimmt.

Bräuer Architekten erstellt für Eigentümergemeinschaften Planungen und Kostenschätzungen als Beschlussgrundlage, prüft das Baurecht und passt bei Bedarf Aufteilungspläne an.

• Es wird ohne Beschluss am Gemeinschaftseigentum gebaut.
• Der Beschlussantrag beschreibt die Maßnahme zu ungenau.
• Die Kostenverteilung wird nicht ausdrücklich geregelt.
• Die baurechtliche Zulässigkeit wird erst nach dem Beschluss geprüft.
• Folgekosten für Wartung und Erhaltung werden vergessen.

• Wohnungseigentumsgesetz – Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt das Eigentum an Wohnungen und anderen Räumen in einem gemeinsamen Gebäude.
• Eigentümerversammlung – Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsorgan einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
• Erhaltungsrücklage – Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum anspart.
• Gemeinschaftseigentum – Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
• Sondernutzungsrecht – Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise eines Gartens, …

Darf ich als Eigentümer eine Wallbox einbauen?

Ja, das Laden von Elektrofahrzeugen ist privilegiert. Die Gemeinschaft entscheidet aber über die Art der Durchführung, und die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer.

Brauche ich für ein Balkonkraftwerk einen Beschluss?

Es ist privilegiert, sodass ein Anspruch auf Gestattung besteht. Über Montage und Ausführung kann die Gemeinschaft beschließen.

Welche Mehrheit ist für einen Aufzug nötig?

Grundsätzlich die einfache Mehrheit. Für die Kostenverteilung auf alle Eigentümer ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich.

Was passiert, wenn ohne Beschluss gebaut wurde?

Die Gemeinschaft kann die Beseitigung verlangen. Eine nachträgliche Genehmigung durch Beschluss ist möglich.

Kann ein Beschluss angefochten werden?

Ja, innerhalb eines Monats durch Klage beim Amtsgericht. Die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung erfolgen.

Ist eine neue Wohnungstür eine bauliche Veränderung?

Wohnungseingangstüren gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Ein Austausch in anderer Optik oder mit höherem Einbruchschutz ist deshalb eine bauliche Veränderung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.