Eigentümerversammlung

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsorgan einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hier beschließen die Eigentümer über Verwaltung, Erhaltung und bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage sowie über die Bestellung des Verwalters. Geregelt ist sie in den §§ 23 bis 25 des Wohnungseigentumsgesetzes.

• Die Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt und wird vom Verwalter einberufen.
• Die Einladung muss in Textform und mit einer Frist von mindestens drei Wochen erfolgen.
• Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der Anwesenden.
• Die meisten Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
• Beschlüsse können innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten werden.

Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal jährlich ein. Darüber hinaus muss er sie einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen.

Die Einladung muss die Tagesordnung enthalten. Beschlüsse sind nur zu Gegenständen gültig, die in der Einladung so bezeichnet sind, dass die Eigentümer erkennen können, worüber entschieden werden soll. Bei baulichen Maßnahmen empfiehlt es sich, Pläne und Kostenschätzungen beizufügen.

Form	Voraussetzung
Präsenzversammlung	Regelfall
Präsenz mit Online-Teilnahme	Beschluss der Eigentümer, dass einzelne online teilnehmen und abstimmen können
Rein virtuelle Versammlung	Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren
Umlaufbeschluss	schriftliche Zustimmung aller Eigentümer in Textform, für einzelne Gegenstände auch mit Mehrheit, wenn dies vorher beschlossen wurde

Die virtuelle Versammlung wurde 2024 eingeführt. Bis Ende 2028 muss zusätzlich mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden. Alle Eigentümer müssen technisch an der virtuellen Versammlung teilnehmen können.

• Einfache Mehrheit: für die meisten Angelegenheiten, etwa Erhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Verwalterbestellung.
• Qualifizierte Mehrheit: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile, etwa damit alle Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung tragen.
• Allstimmigkeit oder Vereinbarung: für Änderungen der Gemeinschaftsordnung, sofern keine Öffnungsklausel besteht.

Das Stimmrecht richtet sich nach dem Gesetz nach Köpfen. Die Gemeinschaftsordnung kann aber ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten vorsehen.

Über die Versammlung ist unverzüglich eine Niederschrift anzufertigen. Zusätzlich führt der Verwalter eine Beschluss-Sammlung, in die alle Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen mit Datum eingetragen werden. Beide Dokumente sind für Kaufinteressenten wichtige Informationsquellen, weil sie zeigen, welche Sanierungen anstehen und welche Kosten beschlossen wurden.

Ein Eigentümer, der einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch Klage beim zuständigen Amtsgericht anfechten. Die Klage muss innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung begründet werden. Ohne Anfechtung wird ein Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war. Nichtig sind nur Beschlüsse, die gegen zwingendes Recht verstoßen.

Gerade bei Sanierungen und baulichen Veränderungen hängt viel von der Vorbereitung ab. Ein guter Beschlussantrag beschreibt die Maßnahme genau, nennt die Kosten und ihre Finanzierung, etwa aus der Erhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage, und regelt die Kostenverteilung. Häufig ist es sinnvoll, zunächst einen Grundsatzbeschluss und die Beauftragung einer Planung zu beschließen und erst in einer späteren Versammlung über die Ausführung zu entscheiden.

Wer in einer Eigentümergemeinschaft etwas verändern möchte, braucht Mehrheiten. Eine sachliche, gut verständliche Vorbereitung mit Plänen und Kosten überzeugt eher als ein knapper Antrag. Kaufinteressenten sollten die Protokolle der letzten Jahre lesen.

Bräuer Architekten bereitet Planungen, Kostenschätzungen und Varianten für Eigentümerversammlungen auf und erläutert sie auf Wunsch persönlich. So können die Eigentümer fundiert entscheiden.

• Die Einladungsfrist wird nicht eingehalten.
• Tagesordnungspunkte sind zu ungenau bezeichnet.
• Bei baulichen Maßnahmen fehlen Pläne und Kostenangaben.
• Die Kostenverteilung wird nicht ausdrücklich beschlossen.
• Die Anfechtungsfrist wird versäumt.

• Wohnungseigentumsgesetz – Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt das Eigentum an Wohnungen und anderen Räumen in einem gemeinsamen Gebäude.
• Bauliche Veränderung im WEG – Eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht.
• Hausgeld – Das Hausgeld ist die regelmäßige, meist monatliche Zahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leistet.
• Erhaltungsrücklage – Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum anspart.
• Gemeinschaftsordnung – Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Wie lange vorher muss eingeladen werden?

Mindestens drei Wochen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit.

Ist die Versammlung auch beschlussfähig, wenn nur wenige kommen?

Ja. Seit der Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig.

Kann ich mich vertreten lassen?

Ja, mit einer Vollmacht in Textform. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der Vertreter einschränken.

Kann eine Versammlung nur online stattfinden?

Ja, wenn die Eigentümer dies mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen haben. Vorerst muss daneben jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden.

Wo bekomme ich die Protokolle?

Beim Verwalter. Eigentümer haben ein Recht auf Einsicht in die Beschluss-Sammlung und die Verwaltungsunterlagen.

Wer leitet die Versammlung?

In der Regel der Verwalter, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.