Miteigentumsanteil (MEA)

Miteigentumsanteil (MEA) – Bedeutung, Berechnung und Rolle bei Wohnungseigentum

Was ist ein Miteigentumsanteil?

Der Miteigentumsanteil, häufig mit MEA abgekürzt, bezeichnet den rechnerischen Anteil eines Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum eines Grundstücks und Gebäudes.

Bei einer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilten Immobilie besteht das Eigentum an einer Wohnung nicht ausschließlich aus den Räumen der jeweiligen Wohnung. Wohnungseigentum setzt sich vielmehr aus dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen.

Das betrifft beispielsweise das Grundstück, tragende Gebäudeteile, Dach, Fassade, Treppenhaus und weitere Bestandteile des Gemeinschaftseigentums.

Miteigentumsanteile werden üblicherweise als Bruchteil angegeben, beispielsweise:

• 125/1.000 MEA
• 80/1.000 MEA
• 235/10.000 MEA

Die Summe sämtlicher Miteigentumsanteile eines Grundstücks ergibt das Ganze.

Was bedeutet beispielsweise 125/1.000 Miteigentumsanteil?

Ein Miteigentumsanteil von 125/1.000 bedeutet, dass mit dem jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentum rechnerisch 125 von insgesamt 1.000 Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sind.

Der Eigentümer besitzt damit nicht einen räumlich abgegrenzten Teil von 12,5 Prozent des Grundstücks. Der Miteigentumsanteil ist vielmehr eine ideelle Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum.

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Die konkrete Wohnung wird durch das Sondereigentum räumlich bestimmt. Der MEA beschreibt dagegen die rechtliche Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum.

Rechtliche Grundlage der Miteigentumsanteile

Die rechtliche Grundlage ergibt sich insbesondere aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wohnungseigentum ist danach das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Beim Teileigentum gilt das entsprechende Prinzip für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume.

Der Miteigentumsanteil ist deshalb kein bloßer rechnerischer Zusatz zur Eigentumswohnung. Er ist Bestandteil der rechtlichen Konstruktion des Wohnungs- beziehungsweise Teileigentums.

Bei der Begründung von Wohnungseigentum werden die jeweiligen Miteigentumsanteile den einzelnen Einheiten zugeordnet und später im Grundbuch dokumentiert.

Wie werden Miteigentumsanteile berechnet?

In der Praxis werden Miteigentumsanteile häufig anhand der Größe der einzelnen Einheiten ermittelt.

Eine verbreitete Methode ist die proportionale Verteilung nach Wohn- beziehungsweise Nutzflächen.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Ein Mehrfamilienhaus besitzt vier Wohnungen mit insgesamt 400 m² Wohnfläche:

• Wohnung 1: 80 m²
• Wohnung 2: 90 m²
• Wohnung 3: 110 m²
• Wohnung 4: 120 m²

Sollen insgesamt 1.000 Miteigentumsanteile vergeben werden, könnte eine flächenproportionale Verteilung folgendermaßen aussehen:

• Wohnung 1: 200/1.000 MEA
• Wohnung 2: 225/1.000 MEA
• Wohnung 3: 275/1.000 MEA
• Wohnung 4: 300/1.000 MEA

Zusammen ergeben die Einheiten 1.000/1.000 Miteigentumsanteile.

Müssen Miteigentumsanteile nach Wohnfläche berechnet werden?

Nein. Eine Berechnung ausschließlich anhand der Wohnfläche ist nicht zwingend vorgeschrieben.

Die flächenproportionale Verteilung ist allerdings nachvollziehbar und wird deshalb häufig verwendet.

Bei der Festlegung können auch andere Kriterien berücksichtigt werden. Dies kann beispielsweise bei Gebäuden mit sehr unterschiedlichen Nutzungen, Gewerbeeinheiten, Stellplätzen oder besonderen räumlichen Verhältnissen sinnvoll sein.

Entscheidend ist deshalb, dass bereits bei der Vorbereitung einer Teilung geklärt wird, nach welchem nachvollziehbaren System die Miteigentumsanteile festgelegt werden sollen.

Wohnfläche, Nutzfläche und MEA – was ist der Unterschied?

Diese drei Begriffe sollten nicht miteinander verwechselt werden.

Die Wohnfläche beschreibt die anrechenbare Fläche einer Wohnung nach den jeweils zugrunde gelegten Berechnungsregeln.

Die Nutzfläche beschreibt Flächen, die bestimmten Nutzungen dienen und nicht zwingend Wohnfläche darstellen.

Der Miteigentumsanteil ist dagegen eine rechtliche beziehungsweise rechnerische Anteilsgröße am gemeinschaftlichen Eigentum.

Deshalb gilt:

100 m² Wohnfläche sind nicht automatisch 100 Miteigentumsanteile.

Erst durch das für die jeweilige Immobilie gewählte Verteilungssystem entsteht aus den Flächen beziehungsweise anderen Kriterien der jeweilige MEA.

Wer legt die Miteigentumsanteile fest?

Bei der erstmaligen Aufteilung einer Immobilie werden die Miteigentumsanteile im Rahmen der rechtlichen Begründung des Wohnungseigentums festgelegt.

In der praktischen Vorbereitung spielen dabei mehrere Beteiligte zusammen.

Der Architekt beziehungsweise Planer kann die vorhandenen Flächen und Einheiten ermitteln, die Aufteilungsplanung erstellen und auf dieser Grundlage einen nachvollziehbaren Vorschlag für die Verteilung der Miteigentumsanteile vorbereiten.

Die rechtliche Ausgestaltung der Teilungserklärung und die Begründung des Wohnungseigentums erfolgt anschließend im Zusammenspiel mit Eigentümer, Notar und Grundbuchamt.

Welche Rolle spielt die Aufteilungsplanung?

Der Aufteilungsplan zeigt die räumliche Struktur der späteren Wohnungs- und Teileigentumseinheiten.

Darin werden die einzelnen Einheiten eindeutig gekennzeichnet und den jeweiligen Bereichen zugeordnet.

Die Aufteilungsplanung bildet damit eine wesentliche geometrische Grundlage für die anschließende rechtliche Aufteilung.

Bei Bestandsimmobilien ist deshalb besonders wichtig, dass die verwendeten Pläne tatsächlich mit dem vorhandenen Gebäude übereinstimmen.

Sind alte Bauzeichnungen nicht mehr aktuell oder wurden Umbauten nicht dokumentiert, kann zunächst ein Bestandsaufmaß erforderlich sein.

Aus dem Aufmaß entstehen aktuelle Bestandspläne. Darauf aufbauend kann die Aufteilungsplanung erstellt und die weitere Aufteilung vorbereitet werden.

Zusammenhang zwischen MEA und Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt die rechtliche Aufteilung der Immobilie.

Darin wird unter anderem festgelegt, welcher Miteigentumsanteil mit welchem Wohnungs- oder Teileigentum verbunden wird.

Beispielsweise kann formuliert werden, dass ein bestimmter Miteigentumsanteil am Grundstück mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer gekennzeichneten Wohnung verbunden wird.

Damit greifen mehrere Unterlagen ineinander:

Bestandsaufmaß → Aufteilungsplan → Abgeschlossenheitsbescheinigung → Teilungserklärung → Grundbuch

Die genaue Abfolge kann je nach Ausgangslage und Verfahren variieren.

Wo stehen die Miteigentumsanteile?

Die Miteigentumsanteile finden sich insbesondere in den rechtlichen Unterlagen zur Begründung des Wohnungseigentums und schließlich in den entsprechenden Grundbucheintragungen.

Wer eine bestehende Eigentumswohnung kauft, findet Angaben zu den MEA daher typischerweise in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung und im Grundbuch.

Für die technische und räumliche Zuordnung der jeweiligen Einheit ist zusätzlich der Aufteilungsplan von wesentlicher Bedeutung.

Welche Bedeutung haben Miteigentumsanteile für die Kostenverteilung?

Miteigentumsanteile können für die Verteilung von Kosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine erhebliche Bedeutung besitzen.

Das WEG sieht für bestimmte Kosten grundsätzlich eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor, soweit keine wirksame abweichende Regelung beziehungsweise Beschlussfassung maßgeblich ist.

Damit können die bei der ursprünglichen Teilung festgelegten MEA langfristige wirtschaftliche Auswirkungen besitzen.

Gerade deshalb sollte ihre Festlegung nicht lediglich als formaler Rechenschritt betrachtet werden.

Bestimmen die MEA automatisch das Stimmrecht?

Nicht zwingend.

Kostenverteilung, Miteigentumsanteile und Stimmrecht sind voneinander zu unterscheiden.

Für die Willensbildung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gelten die gesetzlichen Regelungen und gegebenenfalls ergänzende beziehungsweise abweichende Regelungen der Gemeinschaftsordnung.

Aus einem größeren Miteigentumsanteil folgt daher nicht ohne Weiteres, dass der betreffende Eigentümer bei jeder Abstimmung entsprechend mehr Stimmen besitzt.

Miteigentumsanteile bei Gewerbe und Teileigentum

Besondere Aufmerksamkeit ist bei gemischt genutzten Gebäuden erforderlich.

Ein typisches Beispiel ist ein Wohn- und Geschäftshaus mit:

• Wohnungen
• Ladengeschäften
• Büros
• Praxen
• Lagerflächen
• Kellerräumen
• Stellplätzen oder Garagen.

Eine rein auf Wohnfläche basierende Betrachtung kann hier zu kurz greifen.

Bereits vor Erstellung der endgültigen Teilungsunterlagen sollte deshalb geklärt werden, welche Einheiten entstehen sollen und nach welchem System die Miteigentumsanteile sachgerecht verteilt werden.

Welche Rolle spielen Keller, Garagen und Stellplätze?

Keller, Abstellräume, Garagen und Stellplätze müssen im Rahmen der gesamten Aufteilung berücksichtigt werden.

Entscheidend ist dabei zunächst ihre rechtliche Zuordnung.

Je nach konkreter Gestaltung können solche Bereiche Bestandteil des Sondereigentums sein, einem Sondereigentum zugeordnet werden oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Für bestimmte Flächen können außerdem Sondernutzungsrechte eine Rolle spielen.

Die planerische Darstellung muss deshalb mit der vorgesehenen rechtlichen Struktur abgestimmt werden.

Können Miteigentumsanteile nachträglich geändert werden?

Grundsätzlich können bestehende Eigentumsstrukturen geändert werden. Eine Veränderung bereits begründeter Miteigentumsanteile ist jedoch wesentlich aufwendiger als deren sachgerechte Festlegung bei der erstmaligen Teilung.

Da die MEA Bestandteil der grundbuchrechtlich gesicherten Eigentumsverhältnisse sind, können Änderungen notarielle Vereinbarungen, Zustimmungen und Änderungen im Grundbuch erforderlich machen.

Bei bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaften können zusätzlich Rechte Dritter betroffen sein.

Deshalb lohnt es sich, die geplante Struktur vor Beurkundung und Grundbucheintragung sorgfältig zu prüfen.

Was passiert, wenn Miteigentumsanteile ungünstig festgelegt wurden?

Eine rechnerisch mögliche Verteilung muss nicht zwangsläufig langfristig sinnvoll sein.

Problematisch können beispielsweise stark voneinander abweichende Verhältnisse zwischen Wohnungsgröße und MEA oder nicht ausreichend berücksichtigte Gewerbe- und Nebenflächen sein.

Da Miteigentumsanteile Auswirkungen auf Eigentumsverhältnisse und gegebenenfalls Kostenverteilungen haben können, sollten ungewöhnliche Verteilungen vor der Begründung des Wohnungseigentums bewusst geprüft werden.

Eine spätere Korrektur kann erheblich komplizierter sein.

Miteigentumsanteile bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses

Soll ein bestehendes Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, empfiehlt sich ein systematisches Vorgehen.

Zunächst wird geprüft, ob aktuelle und verlässliche Bestandspläne vorhanden sind.

Fehlen diese oder weicht das Gebäude von den vorhandenen Bauzeichnungen ab, erfolgt ein Bestandsaufmaß.

Auf dieser Grundlage können anschließend:

1. aktuelle Grundrisse erstellt,
2. die geplanten Eigentumseinheiten festgelegt,
3. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum planerisch abgegrenzt,
4. die Aufteilungspläne erstellt,
5. die Flächen der Einheiten ermittelt,
6. Miteigentumsanteile vorbereitet und
7. die Unterlagen für das weitere WEG-Verfahren zusammengestellt werden.

Gerade bei älteren Bestandsgebäuden reduziert dieses Vorgehen das Risiko, dass erst während des Verfahrens Widersprüche zwischen Plänen und tatsächlichem Gebäudebestand festgestellt werden.

Was benötigt der Architekt zur Ermittlung der MEA?

Für die planerische Vorbereitung einer Aufteilung sind insbesondere folgende Unterlagen hilfreich:

• vorhandene Bauzeichnungen
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten
• Angaben zu bisherigen Umbauten
• Flächenberechnungen
• Angaben zu den gewünschten Eigentumseinheiten
• bestehende Teilungserklärungen bei Änderungen
• vorhandene Aufteilungspläne
• Angaben zu Keller-, Neben- und Gewerbeflächen
• Angaben zu Stellplätzen und Garagen.

Sind die vorhandenen Unterlagen unvollständig, kann ein örtliches Bestandsaufmaß die erforderliche Planungsgrundlage schaffen.

Vom Bestandsaufmaß zur Eigentumswohnung

Bei der Aufteilung einer Bestandsimmobilie hängen technische und rechtliche Arbeitsschritte eng miteinander zusammen.

Ausgangspunkt ist das tatsächlich vorhandene Gebäude.

Daraus entsteht eine verlässliche Bestandsplanung. Anschließend werden die gewünschten Einheiten planerisch definiert und in einem Aufteilungsplan dargestellt. Auf dieser Grundlage können die weiteren Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die spätere Teilungserklärung vorbereitet werden.

Die Miteigentumsanteile bilden dabei die rechnerische Verbindung zwischen den einzelnen Eigentumseinheiten und dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Fazit

Der Miteigentumsanteil (MEA) ist ein zentraler Bestandteil des Wohnungseigentums. Er beschreibt den ideellen Anteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum und wird mit dem jeweiligen Sondereigentum verbunden.

Obwohl Miteigentumsanteile häufig anhand der Wohn- und Nutzflächen ermittelt werden, sind sie nicht mit diesen Flächen gleichzusetzen. Ihre Festlegung sollte zur tatsächlichen Gebäudestruktur und zur vorgesehenen Aufteilung passen.

Insbesondere bei der erstmaligen Aufteilung von Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Immobilien lohnt es sich deshalb, Bestandsaufmaß, Aufteilungsplanung, Flächenermittlung und die Vorbereitung der Miteigentumsanteile gemeinsam zu betrachten.