Wohnflächenberechnung nach WoFlV

Wohnflächenberechnung nach WoFlV – Wohnfläche richtig ermitteln

Eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt die anrechenbare Wohnfläche einer Wohnung oder eines Wohngebäudes nach festgelegten Berechnungsregeln. Dabei wird nicht einfach die vorhandene Grundfläche addiert. Je nach Nutzung, Raumhöhe und Art der Fläche können Bereiche vollständig, anteilig oder überhaupt nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Eine fachgerecht erstellte Wohnflächenberechnung schafft eine nachvollziehbare Flächengrundlage beispielsweise für Vermietung, Verkauf, Finanzierung, Immobilienbewertung sowie die Planung und Dokumentation von Bestandsgebäuden.

Wie wird die Wohnfläche nach WoFlV berechnet?

Grundlage der Berechnung sind die Grundflächen der Räume, die zur jeweiligen Wohnung gehören. Im Gebäudebestand müssen hierfür zunächst verlässliche Maße vorliegen.

Sind aktuelle und ausreichend genaue Bestandspläne nicht vorhanden, sollte der tatsächliche Zustand durch ein Bestandsaufmaß erfasst werden.

Anschließend werden die ermittelten Grundflächen entsprechend den Vorgaben der Wohnflächenverordnung bewertet.

Grundsätzlich gilt:

Bestandsaufmaß → Grundflächenermittlung → Bewertung nach WoFlV → Wohnflächenberechnung

Damit ist insbesondere bei Bestandsimmobilien die Qualität des Aufmaßes eine wesentliche Voraussetzung für eine belastbare Wohnflächenberechnung.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.

Dazu zählen typischerweise:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Bad und WC
• Flure innerhalb der Wohnung
• Abstellräume innerhalb der Wohnung.

Je nach Ausführung und Nutzung können außerdem beispielsweise Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen berücksichtigt werden.

Allerdings werden nicht sämtliche Flächen automatisch zu 100 Prozent angerechnet.

Welche Flächen zählen nicht zur Wohnfläche?

Bestimmte Räume und Flächen bleiben bei einer Wohnflächenberechnung nach WoFlV außer Ansatz.

Hierzu gehören insbesondere:

• Kellerräume
• Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen
• Geschäftsräume.

Die vorhandene Nutz- oder Grundfläche eines Gebäudes ist deshalb nicht mit dessen Wohnfläche gleichzusetzen.

Wie werden Dachschrägen berechnet?

Bei Dachgeschosswohnungen ist die lichte Höhe für die Wohnflächenberechnung von besonderer Bedeutung.

Grundflächen mit einer lichten Höhe von:

• mindestens 2,00 m werden zu 100 %,
• mindestens 1,00 m und weniger als 2,00 m zu 50 %,
• weniger als 1,00 m nicht

als Wohnfläche angerechnet.

Bei einem ausgebauten Dachgeschoss kann die Wohnfläche daher deutlich kleiner sein als die geometrische Grundfläche.

Gerade hier ist ein präzises Aufmaß wichtig, da neben den Grundrissmaßen auch die für die Flächenabgrenzung maßgeblichen Höhen erfasst werden müssen.

Wie werden Balkone, Loggien und Terrassen berechnet?

Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte berücksichtigt.

Eine pauschale Anrechnung jeder Balkon- oder Terrassenfläche mit 50 Prozent ist daher nicht grundsätzlich richtig.

Für eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung sollte erkennbar sein, welche Außenflächen vorhanden sind, welche Grundfläche sie besitzen und mit welchem Anteil sie in die Berechnung eingehen.

Wie werden Wintergärten berücksichtigt?

Die Wohnflächenverordnung unterscheidet auch bei Wintergärten und ähnlichen Räumen nach deren Eigenschaften.

Grundflächen unbeheizbarer Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlicher nach allen Seiten geschlossener Räume werden grundsätzlich zur Hälfte berücksichtigt.

Beheizbare Wintergärten können dagegen vollständig zur Wohnfläche zählen, sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

Welche Rolle spielen Treppen?

Auch Treppen können die Wohnflächenberechnung beeinflussen.

Die Grundflächen von Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätzen werden bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht berücksichtigt.

Dies kann insbesondere bei Maisonettewohnungen, Einfamilienhäusern und mehrgeschossigen Wohnungen relevant sein.

Warum ist ein Bestandsaufmaß für die Wohnflächenberechnung wichtig?

Bei Neubauten kann die Wohnfläche grundsätzlich anhand geeigneter Planunterlagen ermittelt werden.

Bei Bestandsgebäuden stellt sich dagegen zunächst die Frage:

Entsprechen die vorhandenen Zeichnungen überhaupt noch dem tatsächlich vorhandenen Gebäude?

Umbauten, veränderte Raumaufteilungen, nachträglich ausgebaute Dachgeschosse oder ältere und unvollständige Bauzeichnungen können erhebliche Abweichungen verursachen.

Eine Wohnflächenberechnung auf Grundlage unzutreffender Bestandspläne übernimmt zwangsläufig deren geometrische Fehler.

Deshalb kann vor der eigentlichen Berechnung ein Aufmaß der Wohnung oder des Gebäudes sinnvoll oder erforderlich sein.

Kann die Wohnfläche mit 3D-Laserscanning ermittelt werden?

Bei größeren oder geometrisch komplexen Bestandsgebäuden kann die Bestandserfassung auch mittels 3D-Laserscanning erfolgen.

Dabei wird die vorhandene Gebäudegeometrie räumlich erfasst und als Punktwolke dokumentiert. Aus diesen Messdaten können anschließend Grundrisse oder digitale Bestandsmodelle erstellt werden.

Das Verfahren bietet sich insbesondere an, wenn neben der Wohnflächenberechnung weitere Bestandsunterlagen benötigt werden, beispielsweise:

• Grundrisse
• Schnitte
• Ansichten
• CAD-Bestandspläne
• BIM-Modelle
• Aufteilungspläne.

Damit kann ein einmal durchgeführtes digitales Gebäudeaufmaß für unterschiedliche weitere Planungsaufgaben genutzt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundfläche?

Grundfläche und Wohnfläche sind nicht dasselbe.

Die geometrische Grundfläche beschreibt zunächst die vorhandene Fläche. Bei der Wohnflächenberechnung wird anschließend geprüft, welche dieser Flächen nach den anzuwendenden Regeln tatsächlich als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Besonders deutlich wird dies bei:

• Dachschrägen
• Balkonen
• Loggien
• Terrassen
• Wintergärten
• Treppen
• Nebenräumen.

Deshalb sollte bei Flächenangaben immer deutlich bezeichnet werden, welche Art von Fläche und welche Berechnungsmethode gemeint ist.

Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?

Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV darf nicht mit einer Flächenermittlung nach DIN 277 verwechselt werden.

Beide Regelwerke verfolgen unterschiedliche Zwecke und verwenden unterschiedliche Flächensystematiken.

Die WoFlV dient der Ermittlung der Wohnfläche. Die DIN 277 systematisiert dagegen Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken.

Daher können sich für ein und dasselbe Gebäude unterschiedliche Flächenwerte ergeben, ohne dass eine der Berechnungen deshalb zwangsläufig falsch ist.

Entscheidend ist, welche Fläche für welchen Zweck benötigt wird.

Wann sollte eine Wohnflächenberechnung neu erstellt werden?

Eine neue oder überprüfte Wohnflächenberechnung kann insbesondere sinnvoll sein bei:

• fehlenden Wohnflächenberechnungen
• widersprüchlichen Flächenangaben
• alten oder unvollständigen Bauunterlagen
• Umbauten
• Grundrissänderungen
• Dachgeschossausbauten
• Anbauten und Erweiterungen
• Verkauf einer Immobilie
• Vorbereitung einer Vermietung
• Immobilienbewertung
• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum.

Insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien sollte geprüft werden, auf welcher geometrischen und methodischen Grundlage vorhandene Flächenangaben ursprünglich ermittelt wurden.

Wohnflächenberechnung bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses

Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum können mehrere unterschiedliche Planungs- und Dokumentationsleistungen zusammentreffen.

Dazu können beispielsweise gehören:

Bestandsaufmaß → Bestandspläne → Aufteilungsplanung → Abgeschlossenheitsbescheinigung → Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung ist dabei von der eigentlichen wohnungseigentumsrechtlichen Aufteilung zu unterscheiden.

Es ist deshalb sinnvoll, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Wohnflächenberechnung fachlich sauber voneinander zu trennen, auch wenn sie bei einem konkreten Immobilienprojekt gemeinsam benötigt werden können.

Kann eine vorhandene Wohnflächenberechnung geprüft werden?

Ja. Liegt bereits eine ältere Wohnflächenberechnung vor, kann geprüft werden, ob deren Flächenansätze mit den vorhandenen Unterlagen und dem tatsächlichen Gebäudebestand übereinstimmen.

Hierbei sind insbesondere folgende Fragen relevant:

• Welche Berechnungsmethode wurde verwendet?
• Welche Räume wurden berücksichtigt?
• Wie wurden Dachschrägen angesetzt?
• Wie wurden Balkone und Terrassen bewertet?
• Stimmen die zugrunde gelegten Maße?
• Wurde das Gebäude zwischenzeitlich verändert?

Bei erheblichen Zweifeln an den vorhandenen Maßen kann ein erneutes Bestandsaufmaß die sinnvollere Grundlage sein.

Fazit

Eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist mehr als die Addition einzelner Raumflächen. Die Wohnflächenverordnung enthält konkrete Vorgaben dazu, welche Grundflächen vollständig, teilweise oder nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern Dachschrägen, Balkone, Terrassen, Wintergärten und Treppen.

Bei Bestandsimmobilien beginnt eine verlässliche Wohnflächenberechnung deshalb häufig mit einem präzisen Aufmaß des tatsächlich vorhandenen Gebäudebestandes.