Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, welche Flächen einer Wohnung zur Wohnfläche gehören und wie diese Flächen bei der Wohnflächenberechnung anzurechnen sind. Sie enthält insbesondere Vorgaben dazu, welche Räume und Gebäudeteile berücksichtigt werden und wie beispielsweise Flächen unter Dachschrägen, Balkone, Terrassen oder Wintergärten anzusetzen sind.

Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist unter anderem für Vermietung, Verkauf, Finanzierung, Immobilienbewertung und die Dokumentation von Wohngebäuden von Bedeutung.

Was gehört nach der WoFlV zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.

Dazu können insbesondere zählen:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Bad und WC
• Flure innerhalb der Wohnung
• Abstellräume innerhalb der Wohnung
• beheizte Wintergärten
• Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit anteiliger Anrechnung.

Nicht jede vorhandene Grundfläche wird jedoch automatisch vollständig als Wohnfläche berücksichtigt.

Welche Flächen gehören nicht zur Wohnfläche?

Bestimmte Flächen werden nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche gerechnet.

Dazu gehören insbesondere Grundflächen von:

• Kellerräumen
• Abstellräumen außerhalb der Wohnung
• Kellerersatzräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräumen
• Trockenräumen
• Heizungsräumen
• Garagen
• Geschäftsräumen.

Außerdem gehören Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht genügen, nicht ohne Weiteres zur anrechenbaren Wohnfläche.

Wie werden Dachschrägen nach der WoFlV berücksichtigt?

Besonders wichtig ist die Wohnflächenverordnung bei Wohnungen mit Dachschrägen.

Die Grundflächen werden abhängig von der lichten Höhe unterschiedlich angerechnet:

• ab 2,00 m lichter Höhe: 100 %
• von 1,00 m bis unter 2,00 m: 50 %
• unter 1,00 m: keine Anrechnung.

Gerade bei Dachgeschosswohnungen kann deshalb ein erheblicher Unterschied zwischen der tatsächlich vorhandenen Grundfläche und der anrechenbaren Wohnfläche bestehen.

Wie werden Balkone und Terrassen angerechnet?

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nicht grundsätzlich mit ihrer vollständigen Grundfläche als Wohnfläche angesetzt.

Nach der WoFlV sind diese Flächen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Die konkrete Bewertung hängt von den jeweiligen Eigenschaften und der Nutzbarkeit der Fläche ab.

Eine pauschale Anrechnung jedes Balkons mit 50 % entspricht daher nicht der Systematik der Wohnflächenverordnung.

Wie werden Wintergärten berücksichtigt?

Auch bei Wintergärten unterscheidet die WoFlV.

Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen werden grundsätzlich zur Hälfte berücksichtigt.

Sind entsprechende Räume beheizbar und erfüllen die weiteren Voraussetzungen, können sie vollständig in die Wohnfläche eingehen.

Werden Treppen zur Wohnfläche gerechnet?

Treppen innerhalb einer Wohnung können für die Wohnflächenberechnung relevant sein.

Die Grundflächen von Treppen mit mehr als drei Steigungen sowie deren Treppenabsätze bleiben bei der Ermittlung der Wohnfläche grundsätzlich außer Betracht.

Gerade bei Maisonettewohnungen oder mehrgeschossigen Wohnungen ist deshalb eine genaue Aufnahme der Treppensituation erforderlich.

Werden Wände und Türöffnungen abgezogen?

Die Wohnflächenberechnung erfolgt nicht einfach anhand der Rohbaufläche eines Raumes.

Ausgangspunkt sind grundsätzlich die lichten Maße zwischen den Bauteilen. Dabei enthält die WoFlV besondere Regelungen beispielsweise für:

• Tür- und Fensterbekleidungen
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
• fest eingebaute Gegenstände
• Öfen und Heizgeräte
• freiliegende Installationen
• bestimmte Pfeiler und Vormauerungen.

Eine fachgerechte Wohnflächenberechnung setzt deshalb mehr voraus als das bloße Multiplizieren von Raumlänge und Raumbreite.

Warum ist ein genaues Aufmaß wichtig?

Bei Bestandsgebäuden stimmen vorhandene Grundrisse häufig nicht vollständig mit dem tatsächlich ausgeführten Gebäude überein.

Umbauten, veränderte Wandstellungen, nachträglich ausgebaute Dachgeschosse oder ältere Planunterlagen können dazu führen, dass eine Wohnflächenberechnung auf Grundlage vorhandener Zeichnungen vom tatsächlichen Bestand abweicht.

Für eine belastbare Berechnung kann deshalb zunächst ein Bestandsaufmaß erforderlich sein.

Dabei werden die für die Flächenberechnung relevanten Raumabmessungen und Höhen unmittelbar am Gebäude erfasst.

Wohnflächenberechnung aus 3D-Aufmaß und Bestandsmodell

Bei komplexeren Gebäuden kann die Bestandserfassung auch mittels 3D-Laserscanning erfolgen.

Die daraus erzeugte Punktwolke ermöglicht die geometrische Dokumentation des vorhandenen Gebäudes. Aus den Messdaten können Grundrisse oder ein digitales Bestandsmodell erstellt werden, das anschließend als Grundlage für die Flächenermittlung dient.

Besonders bei Dachgeschossen, unterschiedlichen Raumhöhen oder komplexen Gebäudegeometrien kann eine präzise Bestandserfassung die Wohnflächenberechnung wesentlich unterstützen.

WoFlV und Aufteilungsplanung

Die Begriffe Wohnfläche und Aufteilungsplan sollten voneinander getrennt werden.

Ein Aufteilungsplan nach dem Wohnungseigentumsrecht stellt insbesondere die räumliche Zuordnung der einzelnen Einheiten sowie Gemeinschafts- und Sondereigentum dar.

Die Wohnflächenberechnung verfolgt dagegen einen anderen Zweck und erfolgt nach den hierfür einschlägigen Berechnungsregeln.

Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses können jedoch beide Leistungen gemeinsam benötigt werden: beispielsweise Bestandsaufmaß, Aufteilungsplanung und ergänzende Wohnflächenberechnungen.

WoFlV und DIN 277 – was ist der Unterschied?

Die Wohnflächenverordnung und DIN 277 verfolgen unterschiedliche Berechnungsansätze und dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Die WoFlV dient der Ermittlung der Wohnfläche.

DIN 277 behandelt dagegen Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken und verwendet eine andere Flächensystematik.

Deshalb können für dieselbe Wohnung unterschiedliche Zahlen entstehen, je nachdem, ob von Wohnfläche, Grundfläche oder einer nach DIN 277 ermittelten Fläche gesprochen wird.

Wann wird eine Wohnflächenberechnung benötigt?

Eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung kann beispielsweise erforderlich oder sinnvoll sein bei:

• Vermietung einer Wohnung
• Verkauf einer Immobilie
• Kauf einer Eigentumswohnung
• Immobilienbewertung
• Finanzierungen
• Neubau und Umbau
• Dachgeschossausbau
• Bestandsdokumentation
• Aufteilung von Mehrfamilienhäusern
• Prüfung vorhandener Flächenangaben.

Welche Berechnungsmethode maßgeblich ist, hängt dabei vom jeweiligen rechtlichen und vertraglichen Zusammenhang ab.

Fazit

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) schafft einheitliche Regeln für die Ermittlung von Wohnflächen in ihrem Anwendungsbereich. Sie bestimmt nicht nur, welche Räume berücksichtigt werden, sondern auch, welche Flächen vollständig, teilweise oder überhaupt nicht zur Wohnfläche zählen.

Besonders bei Dachschrägen, Balkonen, Terrassen, Wintergärten und Bestandsgebäuden ist eine genaue Aufnahme und fachgerechte Berechnung entscheidend.

Eine belastbare Wohnflächenberechnung beginnt deshalb im Bestand häufig mit einem präzisen Gebäude- bzw. Wohnungsaufmaß.