DIN 277

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Die DIN 277 ist die zentrale deutsche Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau. Sie legt fest, wie Flächen wie Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche sowie der Brutto-Rauminhalt eines Gebäudes einheitlich berechnet und gegliedert werden. Die Werte sind Grundlage für Kostenplanung, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen, Bewertungen und Vergleiche. Aktuell gilt die Fassung von August 2021.

• Die DIN 277 gilt für alle Hochbauten, unabhängig von der Nutzung.
• Die wichtigsten Kenngrößen sind Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF), Nutzungsfläche (NUF) und Brutto-Rauminhalt (BRI).
• Flächen werden nach Regelfall und Sonderfall unterschieden, je nachdem, ob ein Bereich allseitig umschlossen und überdeckt ist.
• Die Flächen nach DIN 277 sind Bezugsgrößen für Kostenkennwerte nach DIN 276.
• Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung und die Mietfläche nach gif-Richtlinie werden nach anderen Regeln ermittelt.

Die DIN 277 gliedert die Flächen eines Bauwerks hierarchisch. Ausgangspunkt ist die Brutto-Grundfläche, die sich in Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche aufteilt.

Fläche	Abkürzung	Bedeutung
Brutto-Grundfläche	BGF	Gesamtfläche aller Grundrissebenen nach Außenmaßen
Konstruktions-Grundfläche	KGF	Fläche der Wände, Stützen und Pfeiler
Netto-Raumfläche	NRF	Fläche innerhalb der Wände, also BGF minus KGF
Nutzungsfläche	NUF	Teil der NRF, der der eigentlichen Nutzung dient
Technikfläche	TF	Flächen für technische Anlagen, etwa Heizungsräume
Verkehrsfläche	VF	Flure, Treppen, Aufzugsschächte, Eingangshallen

Die Nutzungsfläche wird weiter nach Nutzungsgruppen unterteilt, zum Beispiel Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion und Labor, Lagern und Verteilen, Bildung und Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzungen.

Seit der Neufassung 2016 unterscheidet die DIN 277 zwischen Regelfall (R) und Sonderfall (S). Zum Regelfall gehören Bereiche, die allseitig umschlossen und vollständig überdeckt sind, also normale Innenräume. Sonderfälle sind Bereiche, die nicht allseitig umschlossen oder nicht überdeckt sind, etwa Balkone, Loggien, überdachte Terrassen oder offene Durchfahrten. Die Flächen werden getrennt ausgewiesen, damit sie in Kostenkennwerten und Vergleichen richtig berücksichtigt werden können.

Der Brutto-Rauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird. Er ersetzt den früheren umbauten Raum und ist besonders für Gebäude mit großen Raumhöhen eine aussagekräftige Bezugsgröße für Kosten. Auch der Rauminhalt wird nach Regelfall und Sonderfall unterschieden.

Messregeln

Die Brutto-Grundfläche wird nach den äußeren Maßen der Bauteile einschließlich Bekleidung in Höhe der Bodenbelagsoberkanten ermittelt. Die Netto-Raumfläche wird zwischen den aufgehenden Bauteilen gemessen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge, Fuß- und Sockelleisten sowie Schrammborde bleiben dabei unberücksichtigt. Diese Regeln sorgen dafür, dass Flächen von verschiedenen Bearbeitern vergleichbar ermittelt werden.

In der Praxis werden Flächenangaben häufig verwechselt. Für dasselbe Gebäude ergeben sich je nach Regelwerk unterschiedliche Werte:

• Wohnfläche nach WoFlV: nur Wohnräume, Flächen unter Dachschrägen und Balkone werden anteilig angerechnet, Keller und Heizungsräume gar nicht.
• Mietfläche nach gif-Richtlinie: Grundlage gewerblicher Mietverträge, mit eigener Zuordnung gemeinschaftlich genutzter Flächen.
• Geschossfläche nach BauNVO: Grundlage für die GFZ, nur Vollgeschosse nach Außenmaßen.
• Flächen nach DIN 277: vollständige Gliederung aller Flächen, Grundlage für Kosten und Vergleiche.

Deshalb sollte jede Flächenangabe in Verträgen, Exposés und Gutachten die zugrunde liegende Berechnungsmethode nennen.

Flächen und Rauminhalte nach DIN 277 werden in vielen Situationen benötigt: bei Kostenschätzung und Kostenberechnung nach DIN 276, in Bauanträgen, bei Förderanträgen, für Wertermittlungen, für das Facility Management und für Vergleiche zwischen Gebäuden. Öffentliche Auftraggeber verlangen die Flächenermittlung nach DIN 277 regelmäßig als Planungsleistung.

Bei Bestandsgebäuden ist die Flächenermittlung nur so gut wie die zugrunde liegenden Maße. Alte Pläne weichen häufig vom gebauten Zustand ab. Ein genaues Bestandsaufmaß oder ein 3D-Laserscan liefert verlässliche Werte. In einem Bestandsmodell können die Flächen nach DIN 277 automatisch ausgewertet werden.

Für Bauherren sind die Flächen nach DIN 277 vor allem bei der Kostenplanung wichtig, weil Kostenkennwerte je Quadratmeter BGF oder je Kubikmeter BRI angegeben werden. Für Eigentümer von Bestandsgebäuden sind sie Grundlage für Bewertung, Vermietung, Bewirtschaftung und Planung.

Bräuer Architekten erstellt Flächenberechnungen nach DIN 277, nach Wohnflächenverordnung und nach gif-Richtlinie auf Grundlage eigener Aufmaße und weist die Ergebnisse übersichtlich in Flächenplänen und Tabellen aus.

• Brutto-Grundfläche und Wohnfläche werden verwechselt.
• Balkone und Loggien werden dem Regelfall zugeordnet.
• Es wird mit veralteten Begriffen aus früheren Fassungen der Norm gearbeitet.
• Flächen werden aus Entwurfsplänen übernommen, die nicht dem gebauten Zustand entsprechen.
• Kostenkennwerte werden auf eine falsche Bezugsfläche angewendet.

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• DIN 276 – Die DIN 276 ist die deutsche Norm für die Ermittlung und Gliederung von Kosten im Bauwesen.
• Umbauter Raum – Der umbaute Raum ist das in Kubikmetern angegebene Volumen eines Gebäudes, das nach festen Messregeln aus seinen äußeren Begrenzungsflächen ermittelt wird.
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV – Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ermittelt die anrechenbare Wohnfläche einer Immobilie nach gesetzlich festgelegten Regeln, etwa zur Anrechnung von Balkonen, …
• Mietflächenberechnung (MF-GIF) – Die Mietflächenberechnung ermittelt die Fläche, die einem Mieter vertraglich zur Nutzung überlassen wird und auf die sich Miete und Nebenkosten beziehen.
• GRZ und GFZ – Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen das zulässige Maß der baulichen Nutzung …
• Raumbuch – Ein Raumbuch ist eine strukturierte Aufstellung aller Räume eines Gebäudes mit ihren Eigenschaften.

Was ist der Unterschied zwischen BGF und Wohnfläche?

Die BGF umfasst alle Grundrissebenen nach Außenmaßen einschließlich Wänden, Kellern und Treppen. Die Wohnfläche erfasst nur die Wohnräume innerhalb der Wände, teilweise mit reduzierter Anrechnung. Die BGF ist deshalb deutlich größer.

Welche Fassung der DIN 277 gilt?

Aktuell ist die Fassung von August 2021 maßgeblich. In älteren Unterlagen finden sich Werte nach früheren Fassungen, die teilweise andere Begriffe verwenden.

Ist die DIN 277 verpflichtend?

Als Norm ist sie zunächst eine Empfehlung. Verbindlich wird sie, wenn Gesetze, Verordnungen, Förderrichtlinien oder Verträge auf sie verweisen, was in der Praxis häufig der Fall ist.

Werden Balkone in der BGF berücksichtigt?

Ja, aber als Sonderfall getrennt vom Regelfall ausgewiesen. So bleiben Vergleiche zwischen Gebäuden mit und ohne Balkone aussagekräftig.