GRZ und GFZ

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen das zulässige Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks festgelegt wird. Die GRZ gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Die GFZ bestimmt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.

• GRZ = zulässige Grundfläche geteilt durch maßgebende Grundstücksfläche (§ 19 BauNVO).
• GFZ = zulässige Geschossfläche geteilt durch maßgebende Grundstücksfläche (§ 20 BauNVO).
• Beide Werte werden in der Regel im Bebauungsplan festgesetzt.
• Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen zählen bei der Grundfläche mit, dürfen die GRZ aber bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis 0,8.
• § 17 BauNVO nennt Orientierungswerte für die Obergrenzen in den einzelnen Baugebieten.

Die GRZ beschreibt, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent des Grundstücks mit dem Hauptgebäude überdeckt werden dürfen.

Maßgebend ist die Fläche des Baugrundstücks, die im Bauland und hinter der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind nach § 19 Abs. 4 BauNVO auch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, etwa eine Tiefgarage, mitzurechnen. Diese Anlagen dürfen die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Der Bebauungsplan kann abweichende Regelungen treffen.

Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Was als Vollgeschoss gilt, regelt das Landesrecht.

Flächen in Nicht-Vollgeschossen, etwa in einem flach geneigten Dachgeschoss oder im Keller, zählen grundsätzlich nicht mit. Der Bebauungsplan kann jedoch festsetzen, dass Aufenthaltsräume in anderen Geschossen einschließlich ihrer Treppenräume und Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen sind.

Seit 2021 sind die Werte in § 17 BauNVO keine starren Obergrenzen mehr, sondern Orientierungswerte. Gemeinden dürfen begründet davon abweichen.

Baugebiet	GRZ	GFZ
Kleinsiedlungsgebiet (WS)	0,2	0,4
Reines und allgemeines Wohngebiet (WR, WA), Ferienhausgebiet	0,4	1,2
Besonderes Wohngebiet (WB)	0,6	1,6
Dorfgebiet, Mischgebiet, dörfliches Wohngebiet (MD, MI, MDW)	0,6	1,2
Urbanes Gebiet (MU)	0,8	3,0
Kerngebiet (MK)	1,0	3,0
Gewerbe- und Industriegebiet (GE, GI)	0,8	2,4
Wochenendhausgebiet	0,2	0,2

Ein Grundstück in einem allgemeinen Wohngebiet hat 600 m². Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,6 fest.

• Zulässige Grundfläche: 600 m² × 0,3 = 180 m² für das Wohnhaus.
• Überschreitung für Nebenanlagen: 50 Prozent von 180 m² = 90 m² zusätzlich für Garage, Zufahrt, Terrasse und Gartenhaus, insgesamt also 270 m² (entspricht GRZ 0,45).
• Zulässige Geschossfläche: 600 m² × 0,6 = 360 m², etwa zwei Vollgeschosse mit je 180 m².

In der Praxis begrenzen zusätzlich Baugrenzen, Geschosszahl, Höhenfestsetzungen und Abstandsflächen das Bauvolumen.

Wird die zulässige Geschossfläche nicht ausgeschöpft, bleibt oft Potenzial für einen späteren Ausbau, etwa eine Aufstockung oder ein ausgebautes Dachgeschoss. Das sollte bereits bei der Planung bedacht werden.

GRZ und GFZ entscheiden darüber, wie groß ein Haus werden darf und wie viel Platz für Garage, Terrasse und Wege bleibt. Sie bestimmen damit auch den Wert eines Baugrundstücks. Fehler bei der Berechnung führen schnell zu einem nicht genehmigungsfähigen Entwurf.

Bräuer Architekten berechnet GRZ und GFZ bereits in der Vorplanung und optimiert den Entwurf innerhalb der Festsetzungen. Für Bestandsgrundstücke liefert ein genaues Aufmaß die Flächen der vorhandenen Bebauung.

• Die Grundstücksfläche wird inklusive Flächen berechnet, die außerhalb des Baulands liegen, etwa Teile einer Straße.
• Garage, Zufahrt, Terrasse und Gartenhaus werden bei der Grundfläche vergessen.
• Die Überschreitung um 50 Prozent wird auch für das Hauptgebäude angesetzt.
• Ein Dachgeschoss wird ohne Prüfung als Nicht-Vollgeschoss behandelt.
• Geschossfläche und Wohnfläche werden verwechselt.

Solche Fehler fallen oft erst im Genehmigungsverfahren auf und erfordern dann Umplanungen. Eine saubere Flächenberechnung von Beginn an spart Zeit und Kosten.

• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• Innenbereich (§ 34 BauGB) – Als Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) gelten die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht.
• DIN 277 – Die DIN 277 ist die zentrale deutsche Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau.
• Genehmigungsfreistellung – Die Genehmigungsfreistellung ist ein Verfahren nach § 62 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V), bei dem ein Vorhaben ohne Baugenehmigung errichtet …
• Wohnflächenberechnung – Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ermittelt die anrechenbare Wohnfläche einer Immobilie nach gesetzlich festgelegten Regeln, etwa zur Anrechnung von Balkonen, …
• Maß der baulichen Nutzung – Das Maß der baulichen Nutzung beschreibt, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf.
• Baumassenzahl (BMZ) – Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Zählt die Terrasse zur GRZ?

Ebenerdige Terrassen werden in der Praxis häufig als Nebenanlage oder Teil der Hauptanlage gewertet und damit angerechnet. Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplans und die Auslegung der Bauaufsicht.

Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Im unbeplanten Innenbereich gibt es keine festgesetzte GRZ oder GFZ. Das Vorhaben muss sich dann nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen.

Ist die GFZ dasselbe wie die Wohnfläche?

Nein. Die Geschossfläche wird nach Außenmaßen einschließlich der Wände berechnet. Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ist deutlich kleiner.

Kann die GRZ überschritten werden?

Für Nebenanlagen sieht die BauNVO eine Überschreitung um bis zu 50 Prozent vor. Darüber hinaus ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

Wird eine Tiefgarage bei der GRZ angerechnet?

Ja. Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, zählen nach § 19 Abs. 4 BauNVO zur Grundfläche. Sie fallen unter die Überschreitungsmöglichkeit von bis zu 50 Prozent. Der Bebauungsplan kann für Tiefgaragen jedoch weitergehende Überschreitungen zulassen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.