Maß der baulichen Nutzung

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Maß der baulichen Nutzung beschreibt, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf. Es wird nach der Baunutzungsverordnung über Kennzahlen wie Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl, über die Zahl der Vollgeschosse und über die Höhe baulicher Anlagen bestimmt. Zusammen mit der Art der Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche ergibt sich daraus, wie groß, wie hoch und wo ein Gebäude stehen darf.

• Das Maß wird im Bebauungsplan festgesetzt, meist mit GRZ und GFZ oder Vollgeschossen.
• Die GRZ begrenzt die überbaute Fläche, die GFZ die gesamte Geschossfläche.
• Höhen werden als Trauf-, First- oder Gebäudehöhe über einem Bezugspunkt festgesetzt.
• Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen zählen bei der Grundfläche mit.
• Im Innenbereich ohne Plan muss sich das Maß in die Umgebung einfügen.

Größe	Bedeutung
Grundflächenzahl (GRZ) oder Grundfläche (GR)	Anteil des Grundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, oder absolute Fläche in m²
Geschossflächenzahl (GFZ) oder Geschossfläche (GF)	Summe der Geschossflächen der Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche oder als absoluter Wert
Baumassenzahl (BMZ) oder Baumasse (BM)	Rauminhalt der Gebäude im Verhältnis zur Grundstücksfläche, vor allem in Gewerbegebieten
Zahl der Vollgeschosse	Höchstzahl, Mindestzahl oder zwingend
Höhe baulicher Anlagen	Trauf-, First-, Oberkanten- oder Gebäudehöhe mit Bezugspunkt

Die Berechnung von GRZ und GFZ mit Beispielen erklären wir unter GRZ und GFZ, die Baumassenzahl unter Baumassenzahl.

Für jedes Baugebiet nennt die BauNVO Orientierungswerte. Für allgemeine Wohngebiete sind das zum Beispiel eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2, für Mischgebiete 0,6 und 1,2, für urbane Gebiete 0,8 und 3,0. Seit 2021 sind diese Werte keine starren Obergrenzen mehr. Die Gemeinde kann sie über- oder unterschreiten, wenn sie das städtebaulich begründet. Für ältere Bebauungspläne gelten die Werte der jeweiligen Fassung der BauNVO.

Bei der Grundfläche zählen nicht nur das Hauptgebäude, sondern auch Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen wie Gartenhäuser und bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche, etwa Tiefgaragen. Die zulässige Grundfläche darf durch diese Anlagen in der Regel um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Der Bebauungsplan kann abweichende Regeln treffen. Gerade bei Grundstücken mit großen gepflasterten Flächen wird die Grenze schnell erreicht.

Gibt es keinen Bebauungsplan, beurteilt die Behörde nach § 34 BauGB, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, siehe Innenbereich (§ 34 BauGB). Dabei kommt es nicht auf rechnerische GRZ- oder GFZ-Werte an, sondern auf das, was man von außen wahrnimmt: Grundfläche, Höhe und Geschosszahl der Gebäude in der Umgebung. Ein Vorhaben, das deutlich größer oder höher ist als alles in der Nachbarschaft, fügt sich in der Regel nicht ein.

Das Maß der baulichen Nutzung entscheidet über die Wirtschaftlichkeit eines Projekts: Es begrenzt die Wohn- oder Nutzfläche, die auf einem Grundstück entstehen kann. Bei Grundstückskäufen, Aufstockungen und Anbauten sollte deshalb früh geprüft werden, welcher Spielraum noch besteht. Überschreitungen sind nur über eine Befreiung möglich.

Bräuer Architekten berechnet die zulässigen Werte für Ihr Grundstück und zeigt in Varianten, wie sie sich am besten ausnutzen lassen. Für Bestandsgebäude liefert ein Aufmaß die genauen Ausgangswerte.

• Stellplätze, Zufahrten und Terrassen werden bei der Grundfläche nicht mitgerechnet.
• Die Geschossfläche wird mit der Wohnfläche verwechselt.
• Der Bezugspunkt für Höhenfestsetzungen wird falsch angenommen.
• Bei älteren Plänen wird die falsche Fassung der BauNVO angewendet.

• GRZ und GFZ – Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen das zulässige Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks festgelegt wird.
• Baumassenzahl (BMZ) – Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
• Vollgeschoss – Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das nach landesrechtlichen Kriterien so weit über dem Gelände liegt und so hoch ist, dass es für das Maß der baulichen Nutzung voll zählt.
• Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt das Baugesetzbuch.
• Überbaubare Grundstücksfläche – Die überbaubare Grundstücksfläche, oft Baufenster genannt, ist der Bereich eines Grundstücks, in dem Gebäude errichtet werden dürfen.

Was gehört zum Maß der baulichen Nutzung?

Grundfläche, Geschossfläche, Baumasse, Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen.

Zählt die Garage zur GRZ?

Ja. Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen werden angerechnet, dürfen die Grundfläche aber in der Regel um bis zu 50 Prozent überschreiten.

Sind die Werte in § 17 BauNVO Obergrenzen?

Seit 2021 sind es Orientierungswerte, von denen die Gemeinde begründet abweichen kann.

Wie wird das Maß ohne Bebauungsplan beurteilt?

Nach dem Einfügen in die nähere Umgebung, vor allem nach Grundfläche, Höhe und Geschosszahl der Nachbargebäude.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.