Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt das Baugesetzbuch. Sie legt fest, welche Baugebiete eine Gemeinde in Bebauungsplänen festsetzen kann, was in ihnen zulässig ist und wie das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Flächen bestimmt werden. Die BauNVO ist so etwas wie der Werkzeugkasten für den Bebauungsplan: Sie stellt die Begriffe und Regeln bereit, mit denen Gemeinden ihre Festsetzungen treffen.

• Die BauNVO ist eine Rechtsverordnung des Bundes zum BauGB.
• Sie definiert die Baugebiete, etwa allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet.
• Sie regelt das Maß der baulichen Nutzung mit GRZ, GFZ, Baumassenzahl, Vollgeschossen und Höhen.
• Sie bestimmt Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche.
• Für einen Bebauungsplan gilt die Fassung der BauNVO, die bei seiner Aufstellung galt.

Abschnitt	Inhalt
Art der baulichen Nutzung (§§ 1–15)	Bauflächen und Baugebiete, Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen, Ausnahmen
Maß der baulichen Nutzung (§§ 16–21a)	GRZ, GFZ, Baumassenzahl, Vollgeschosse, Höhe, Orientierungswerte
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche (§§ 22–23)	offene und geschlossene Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Überleitungsvorschriften	Welche Fassung für ältere Pläne gilt

Die BauNVO beschreibt für jedes Baugebiet, welche Nutzungen allgemein zulässig sind und welche nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Ein allgemeines Wohngebiet dient vorwiegend dem Wohnen; Läden, Gaststätten und nicht störende Handwerksbetriebe zur Versorgung des Gebiets sind dort ebenfalls zulässig. Ein Gewerbegebiet dient vorwiegend nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die Gemeinde kann diese Kataloge im Bebauungsplan verfeinern, einzelne Nutzungen ausschließen oder Ausnahmen allgemein zulassen.

Die Gebietstypen spielen auch dort eine Rolle, wo es keinen Bebauungsplan gibt: Entspricht die Umgebung eines Grundstücks im Innenbereich (§ 34 BauGB) einem der Baugebiete, richtet sich die Art der zulässigen Nutzung nach der BauNVO.

Wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, beschreibt die BauNVO über Kennzahlen. Die GRZ und GFZ geben die Grundfläche und die Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche an. Hinzu kommen die Baumassenzahl, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen. Für jedes Baugebiet nennt § 17 BauNVO Orientierungswerte, an denen sich die Gemeinde bei der Planung ausrichtet.

Die BauNVO stammt aus dem Jahr 1962 und wurde mehrfach geändert, wichtige Fassungen sind 1968, 1977, 1990, 2017 und 2021. Ein Bebauungsplan bleibt grundsätzlich an die Fassung gebunden, die zum Zeitpunkt seiner Aufstellung galt. Das hat praktische Folgen: Ob etwa Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen auf die Geschossfläche angerechnet werden, hängt bei älteren Plänen von der damals geltenden Fassung ab. Wer einen Plan auswertet, muss deshalb zuerst sein Datum kennen.

Aus dem Bebauungsplan ergibt sich zusammen mit der BauNVO, was auf einem Grundstück möglich ist: welche Nutzung, wie viel Fläche, wie viele Geschosse und an welcher Stelle. Die Begriffe der BauNVO sind dabei genau definiert. Eine Geschossfläche im Sinne der BauNVO ist zum Beispiel nicht dasselbe wie eine Wohnfläche oder die Brutto-Grundfläche nach DIN 277.

Bräuer Architekten wertet Bebauungspläne für Bauherren aus und berechnet die zulässigen Kennzahlen. So wissen Sie vor dem Grundstückskauf oder Umbau, welche Spielräume bestehen.

• Es wird die aktuelle BauNVO angewendet, obwohl der Bebauungsplan auf einer älteren Fassung beruht.
• Geschossfläche nach BauNVO wird mit Wohnfläche gleichgesetzt.
• Ausnahmen werden als allgemein zulässig angesehen.
• Die Anrechnung von Garagen und Nebenanlagen auf die Grundfläche wird vergessen.

• Baugebiete nach BauNVO – Baugebiete sind die in der Baunutzungsverordnung festgelegten Gebietstypen, mit denen eine Gemeinde im Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung bestimmt.
• Maß der baulichen Nutzung – Das Maß der baulichen Nutzung beschreibt, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf.
• GRZ und GFZ – Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen das zulässige Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks festgelegt wird.
• Bauweise – Die Bauweise legt im Bebauungsplan fest, ob Gebäude mit seitlichem Abstand zu den Nachbargrenzen oder ohne Abstand aneinander gebaut werden.
• Überbaubare Grundstücksfläche – Die überbaubare Grundstücksfläche, oft Baufenster genannt, ist der Bereich eines Grundstücks, in dem Gebäude errichtet werden dürfen.

Was regelt die BauNVO?

Baugebiete und ihre zulässigen Nutzungen, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Gilt immer die neueste BauNVO?

Nein. Für einen Bebauungsplan gilt grundsätzlich die Fassung, die bei seiner Aufstellung in Kraft war.

Gilt die BauNVO auch ohne Bebauungsplan?

Mittelbar ja: Im Innenbereich richtet sich die Art der Nutzung nach der BauNVO, wenn die Umgebung einem Baugebiet entspricht.

Was sind die Orientierungswerte?

Werte für GRZ, GFZ und Baumassenzahl je Baugebiet in § 17 BauNVO, an denen sich Gemeinden bei der Planung ausrichten.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.