Baugebiete nach BauNVO

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Baugebiete sind die in der Baunutzungsverordnung festgelegten Gebietstypen, mit denen eine Gemeinde im Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung bestimmt. Jedes Baugebiet hat einen eigenen Katalog zulässiger und ausnahmsweise zulässiger Nutzungen. Damit wird gesteuert, ob in einem Gebiet gewohnt, gearbeitet, eingekauft oder produziert wird und wie verträglich verschiedene Nutzungen nebeneinander sein müssen.

• Die BauNVO kennt zwölf Gebietstypen, vom Kleinsiedlungsgebiet bis zu den Sondergebieten.
• Jedes Gebiet hat einen Zweck, zum Beispiel „vorwiegend Wohnen“ oder „vorwiegend Gewerbe“.
• Neben allgemein zulässigen Nutzungen gibt es ausnahmsweise zulässige.
• Vom Gebietstyp hängen auch zulässige Lärmwerte und die Orientierungswerte für das Nutzungsmaß ab.
• Im Innenbereich ohne Plan wird die Umgebung einem Gebietstyp zugeordnet, wenn sie einem entspricht.

Kürzel	Baugebiet	Zweck
WS	Kleinsiedlungsgebiet	Kleinsiedlungen mit Gartenland, Wohngebäude
WR	Reines Wohngebiet	Wohnen, kaum andere Nutzungen
WA	Allgemeines Wohngebiet	Vorwiegend Wohnen, dazu Versorgung des Gebiets
WB	Besonderes Wohngebiet	Erhalt und Entwicklung der Wohnnutzung in bebauten Gebieten mit Mischstruktur
MD	Dorfgebiet	Land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Wohnen, Gewerbe
MDW	Dörfliches Wohngebiet	Wohnen mit Nebenerwerbslandwirtschaft und nicht wesentlich störendem Gewerbe
MI	Mischgebiet	Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe
MU	Urbanes Gebiet	Wohnen, Gewerbe, soziale und kulturelle Einrichtungen in enger Mischung
MK	Kerngebiet	Handel, Verwaltung, Zentren
GE	Gewerbegebiet	Nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe
GI	Industriegebiet	Betriebe, die in anderen Gebieten unzulässig sind
SO	Sondergebiete	Erholung, Einzelhandel, Hafen, Hochschule, Energie und andere besondere Zwecke

Für jedes Baugebiet nennt die BauNVO Nutzungen, die allgemein zulässig sind, und solche, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Im allgemeinen Wohngebiet sind etwa Wohngebäude, Läden zur Versorgung des Gebiets und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke allgemein zulässig. Nicht störende Gewerbebetriebe oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes können ausnahmsweise zugelassen werden. Über Ausnahmen entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

In Mecklenburg-Vorpommern spielt die Frage nach Ferienwohnungen eine große Rolle. Seit 2017 stellt die BauNVO klar, dass Ferienwohnungen als nicht störende Gewerbebetriebe oder als Betriebe des Beherbergungsgewerbes gelten können. In Wohngebieten sind sie deshalb meist nur ausnahmsweise zulässig, Gemeinden können sie auch ausschließen. Die Umnutzung einer Wohnung in eine Ferienwohnung ist in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.

Der Gebietstyp bestimmt auch, wie viel Lärm und Störung Nachbarn hinnehmen müssen. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm sind nach Gebieten gestaffelt: In reinen Wohngebieten gelten niedrigere Werte als in Mischgebieten, in Gewerbegebieten höhere. Wer neben einem Gewerbebetrieb wohnt oder einen Betrieb neben Wohnhäusern erweitern möchte, sollte deshalb den Gebietstyp kennen. Nachbarn können sich zudem gegen Vorhaben wehren, die in ihrem Baugebiet der Art nach unzulässig sind, auch wenn sie selbst nicht spürbar beeinträchtigt werden.

Im Innenbereich (§ 34 BauGB) gibt es keine Festsetzungen. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung aber einem der Baugebiete, beurteilt die Behörde die Art der Nutzung so, als wäre dieses Gebiet festgesetzt. Man spricht dann von einem faktischen Baugebiet, etwa einem faktischen allgemeinen Wohngebiet. Passt die Umgebung in kein Schema, muss sich das Vorhaben in die vorhandene Mischung einfügen.

Der Gebietstyp entscheidet darüber, ob ein Vorhaben überhaupt in Frage kommt: Ein Handwerksbetrieb mit Lagerhalle passt nicht in ein reines Wohngebiet, eine Wohnung neben einem Industriebetrieb in der Regel nicht in ein Industriegebiet. Auch für Nachbarn ist der Gebietstyp wichtig, denn sie haben einen Anspruch darauf, dass der Charakter des Gebiets gewahrt bleibt. Das Nutzungsmaß regelt die BauNVO getrennt davon, siehe Maß der baulichen Nutzung.

Bräuer Architekten prüft vor der Planung, ob eine Nutzung im jeweiligen Baugebiet zulässig ist, und bereitet bei Bedarf Ausnahme- oder Befreiungsanträge vor.

• Ausnahmsweise zulässige Nutzungen werden als sicher genehmigungsfähig eingeplant.
• Ferienwohnungen werden ohne Genehmigung in Wohnungen eingerichtet.
• Die Umgebung im Innenbereich wird zu großzügig als Mischgebiet eingeschätzt.
• Gebietsfremde Nutzungen in der Nachbarschaft werden als Vorbild genommen, obwohl sie nicht prägend sind.

• Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt das Baugesetzbuch.
• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• Innenbereich (§ 34 BauGB) – Als Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) gelten die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht.
• Nutzungsänderung – Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder Raum künftig anders genutzt werden soll und sich dadurch öffentlich-rechtliche Anforderungen verändern können.
• Maß der baulichen Nutzung – Das Maß der baulichen Nutzung beschreibt, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Was ist der Unterschied zwischen WR und WA?

Im reinen Wohngebiet ist fast nur Wohnen zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet kommen Läden, Gaststätten und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets hinzu.

Was ist ein urbanes Gebiet?

Ein 2017 eingeführter Gebietstyp für eine enge Mischung von Wohnen, Gewerbe und Einrichtungen mit höherer Dichte.

Sind Ferienwohnungen im Wohngebiet erlaubt?

Meist nur ausnahmsweise. Gemeinden können sie im Bebauungsplan auch ausschließen.

Was ist ein faktisches Baugebiet?

Eine Umgebung ohne Bebauungsplan, die einem Baugebiet der BauNVO entspricht und deshalb so beurteilt wird.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.