Bauweise

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Bauweise legt im Bebauungsplan fest, ob Gebäude mit seitlichem Abstand zu den Nachbargrenzen oder ohne Abstand aneinander gebaut werden. Die Baunutzungsverordnung unterscheidet in § 22 offene, geschlossene und abweichende Bauweise. Im Planungsrecht hat das Wort damit eine andere Bedeutung als im Alltag, wo man unter Bauweise oft die Konstruktion versteht, etwa Massiv- oder Holzbauweise.

• Offene Bauweise: Gebäude mit seitlichem Grenzabstand, höchstens 50 m lang.
• Geschlossene Bauweise: Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand, wie in Altstädten.
• Abweichende Bauweise: von der Gemeinde frei definierte Regel.
• In der offenen Bauweise kann der Plan Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen vorschreiben.
• Die Bauweise hat Vorrang vor den Abstandsflächenregeln: Wo an die Grenze gebaut werden muss, entfällt der seitliche Abstand.

Bauweise	Planzeichen	Regel
Offen	o	Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen, Länge höchstens 50 m
Nur Einzelhäuser	E	Freistehende Häuser mit Abstand zu allen seitlichen Grenzen
Nur Doppelhäuser	D	Zwei Hälften, an einer gemeinsamen Grenze aneinandergebaut
Nur Hausgruppen	H	Drei oder mehr aneinandergebaute Häuser, etwa Reihenhäuser
Geschlossen	g	Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand, soweit die vorhandene Bebauung nicht etwas anderes erfordert
Abweichend	a	Eigene Regel der Gemeinde, zum Beispiel offene Bauweise ohne Längenbegrenzung

In der offenen Bauweise halten Gebäude zu den seitlichen Grundstücksgrenzen Abstand. Ein Doppelhaus oder eine Hausgruppe gilt dabei als ein Gebäude: Die Hälften stehen an der gemeinsamen Grenze aneinander, nach außen wird Abstand gehalten. Die Länge eines Gebäudes darf 50 Meter nicht überschreiten. Ein Doppelhaus setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass die beiden Hälften in wechselseitig verträglicher Weise aneinandergebaut sind. Ein Haus, das die andere Hälfte weit überragt oder deutlich tiefer ist, kann diese Voraussetzung verfehlen. Mehr dazu unter Doppelhaus und Reihenhaus.

In der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Das ist typisch für historische Altstädte und gründerzeitliche Quartiere mit durchgehenden Straßenfronten. Wer dort baut, muss in der Regel an beide seitlichen Grenzen bauen. Eine Ausnahme gilt, wenn die vorhandene Bebauung einen Abstand erfordert, etwa weil das Nachbarhaus selbst Abstand hält.

Zwei Familien kaufen gemeinsam ein Grundstück, für das der Bebauungsplan „nur Doppelhäuser“ festsetzt. Sie teilen das Grundstück und planen jede ihre Hälfte. Damit beide Hälften als Doppelhaus gelten, sollten Traufhöhe, Dachform und Dachneigung abgestimmt sein, und keine Hälfte sollte die andere in Tiefe oder Höhe deutlich überragen. Sinnvoll ist eine gemeinsame Planung oder zumindest eine verbindliche Vereinbarung über Gestaltung, Brandwand und Bauablauf. Baut zunächst nur eine Familie, muss die erste Hälfte so geplant werden, dass die zweite später passend angebaut werden kann.

Im Innenbereich (§ 34 BauGB) gibt es keine festgesetzte Bauweise. Ob ein Gebäude an der Grenze stehen darf, ergibt sich dann aus dem Einfügen in die Umgebung und aus den Abstandsflächen der Landesbauordnung. Wo die Umgebung durch geschlossene Bebauung geprägt ist, kann auch ohne Plan an die Grenze gebaut werden müssen.

Die Bauweise bestimmt, welche Gebäudetypen auf einem Grundstück möglich sind und wie viel Platz seitlich frei bleibt. Wer ein Doppelhaus bauen möchte, braucht einen Plan, der das zulässt, und eine Abstimmung mit dem Nachbarn, der die andere Hälfte baut. Für Grenzbebauung gelten zusätzlich die Regeln des Landesrechts.

Bräuer Architekten plant Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser in Rostock und M-V passend zu den Festsetzungen und stimmt bei Doppelhäusern die Gestaltung beider Hälften ab.

• Planungsrechtliche Bauweise und Konstruktionsart werden verwechselt.
• Ein Doppelhaus wird geplant, obwohl der Plan nur Einzelhäuser zulässt.
• Doppelhaushälften werden so unterschiedlich geplant, dass sie nicht mehr als Doppelhaus gelten.
• Die 50-Meter-Grenze wird bei Reihenhäusern oder Mehrfamilienhäusern übersehen.

• Doppelhaus und Reihenhaus – Ein Doppelhaus besteht aus zwei Haushälften, die an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinandergebaut sind.
• Grenzbebauung – Von Grenzbebauung spricht man, wenn ein Gebäude oder eine bauliche Anlage unmittelbar an der Grundstücksgrenze oder ohne die sonst erforderlichen Abstandsflächen errichtet wird.
• Abstandsflächen – Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen.
• Überbaubare Grundstücksfläche – Die überbaubare Grundstücksfläche, oft Baufenster genannt, ist der Bereich eines Grundstücks, in dem Gebäude errichtet werden dürfen.
• Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt das Baugesetzbuch.

Was bedeutet „o“ im Bebauungsplan?

Offene Bauweise: Gebäude mit seitlichem Grenzabstand, höchstens 50 m lang.

Was ist die geschlossene Bauweise?

Gebäude werden ohne seitlichen Abstand an die Grundstücksgrenzen gebaut.

Darf ich in offener Bauweise an die Grenze bauen?

Als Doppelhaushälfte oder Teil einer Hausgruppe ja, sonst grundsätzlich nicht. Für Garagen gelten Sonderregeln des Landesrechts.

Was ist eine abweichende Bauweise?

Eine von der Gemeinde im Bebauungsplan selbst definierte Regel, die von offener und geschlossener Bauweise abweicht.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.