Baumassenzahl (BMZ)

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist neben GRZ und GFZ eine der Kennzahlen, mit denen die Baunutzungsverordnung das Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Sie wird vor allem in Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten festgesetzt, wo hohe Hallen mit wenigen Geschossen entstehen und die Geschossfläche wenig über die tatsächliche Größe eines Gebäudes aussagt.

• BMZ = zulässige Baumasse in m³ geteilt durch die Grundstücksfläche in m².
• Gerechnet wird nach den Außenmaßen der Gebäude.
• Der Orientierungswert für Gewerbe- und Industriegebiete liegt bei 10,0.
• Statt einer Zahl kann auch eine absolute Baumasse (BM) festgesetzt werden.
• Die BMZ ist nicht dasselbe wie der umbaute Raum oder der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277.

Die Baumasse wird nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten bis zur Decke des obersten Vollgeschosses ermittelt. Aufenthaltsräume in anderen Geschossen werden einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken mitgerechnet. Lässt sich die Baumasse auf diese Weise nicht ermitteln, etwa bei baulichen Anlagen ohne Geschosse, ist die tatsächliche Baumasse anzusetzen. Balkone, Loggien und Terrassen bleiben unberücksichtigt. Bei älteren Bebauungsplänen kommt es, wie bei der Geschossfläche, auf die damals geltende Fassung der BauNVO an.

Wert	Ansatz	Ergebnis
Grundstücksfläche		5.000 m²
Festgesetzte BMZ		6,0
Zulässige Baumasse	5.000 m² × 6,0	30.000 m³
Geplante Halle	60 m × 40 m × 9 m	21.600 m³
Bürotrakt	20 m × 12 m × 7 m	1.680 m³
Summe		23.280 m³ (BMZ 4,66)

Die Planung hält die BMZ ein. Daneben muss sie aber auch die festgesetzte GRZ und gegebenenfalls Höhen einhalten: Halle und Bürotrakt überdecken zusammen 2.640 m², das entspricht einer GRZ von 0,53. Stellplätze und Zufahrten kommen noch hinzu.

Im Bauwesen gibt es mehrere Arten, das Volumen eines Gebäudes zu bestimmen. Der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 wird für Kostenermittlungen verwendet und schließt zum Beispiel auch Kellergeschosse ein. Der umbaute Raum nach der alten DIN 277 von 1950 wird noch für Versicherungswerte genutzt. Die Baumasse nach BauNVO dient dagegen allein dem Planungsrecht. Die Werte sind nicht austauschbar.

Soll ein bestehender Betrieb erweitert werden, muss zuerst die vorhandene Baumasse bekannt sein. Alte Bauakten enthalten oft nur Brutto-Rauminhalte oder umbaute Räume, die nach anderen Regeln berechnet wurden. Hinzu kommen Anbauten und Vordächer, die nie sauber erfasst wurden. Ein aktuelles Aufmaß der Gebäudehülle mit Höhen zeigt, wie viel Baumasse tatsächlich noch zur Verfügung steht. Das verhindert, dass eine Erweiterung erst im Genehmigungsverfahren an der BMZ scheitert.

In Gewerbegebieten sind Hallen mit großen lichten Höhen üblich. Eine GFZ würde dort wenig steuern, weil eine zwölf Meter hohe Halle oft nur ein Geschoss hat. Die BMZ begrenzt dagegen das tatsächliche Volumen und damit auch die Wirkung auf Stadt- und Landschaftsbild. Für Logistik, Produktion und Lager ist sie deshalb häufig die entscheidende Grenze. In Wohngebieten wird sie selten festgesetzt.

Bei der Planung einer Gewerbehalle oder bei Erweiterungen auf einem Betriebsgrundstück sollte die Baumasse früh berechnet werden. Für Bestandsgebäude braucht man dafür genaue Außenmaße und Höhen, die in alten Unterlagen oft fehlen oder falsch sind.

Bräuer Architekten ermittelt Baumasse, Grundfläche und Geschossfläche für Neubau und Bestand. Bei Bestandsgebäuden liefert ein Aufmaß mit Laserscanning die verlässliche Grundlage.

• Es wird mit lichten statt mit äußeren Maßen gerechnet.
• Vordächer, Silos oder Anbauten werden vergessen.
• Baumasse und Brutto-Rauminhalt werden verwechselt.
• Die BMZ wird eingehalten, die GRZ aber überschritten.

• Maß der baulichen Nutzung – Das Maß der baulichen Nutzung beschreibt, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf.
• GRZ und GFZ – Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen das zulässige Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks festgelegt wird.
• Umbauter Raum – Der umbaute Raum ist das in Kubikmetern angegebene Volumen eines Gebäudes, das nach festen Messregeln aus seinen äußeren Begrenzungsflächen ermittelt wird.
• Baugebiete nach BauNVO – Baugebiete sind die in der Baunutzungsverordnung festgelegten Gebietstypen, mit denen eine Gemeinde im Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung bestimmt.
• Vollgeschoss – Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das nach landesrechtlichen Kriterien so weit über dem Gelände liegt und so hoch ist, dass es für das Maß der baulichen Nutzung voll zählt.

Was bedeutet eine BMZ von 10,0?

Je Quadratmeter Grundstück dürfen bis zu 10 m³ Baumasse errichtet werden.

Wo wird die BMZ festgesetzt?

Vor allem in Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten.

Wird mit Innen- oder Außenmaßen gerechnet?

Mit den Außenmaßen der Gebäude.

Ist die Baumasse gleich dem umbauten Raum?

Nein. Beide Begriffe folgen eigenen Regeln und sind nicht austauschbar.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.