Baugesetzbuch (BauGB)

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das zentrale Bundesgesetz des Städtebaurechts. Es regelt, wo und in welcher Art gebaut werden darf: von der Bauleitplanung der Gemeinden über die Zulässigkeit einzelner Vorhaben bis zu Sanierungsgebieten und Vorkaufsrechten. Das BauGB beantwortet die Frage, ob ein Grundstück für ein bestimmtes Vorhaben genutzt werden darf. Wie ein Gebäude technisch und bauordnungsrechtlich beschaffen sein muss, regeln dagegen die Bauordnungen der Länder, in Mecklenburg-Vorpommern die Landesbauordnung (LBauO M-V).

• Das BauGB ist Bundesrecht und gilt in ganz Deutschland gleich.
• Es enthält das Planungsrecht: Flächennutzungsplan, Bebauungsplan und ihre Aufstellung.
• Es bestimmt, nach welchen Regeln ein Vorhaben zulässig ist: im Plangebiet, im Innenbereich oder im Außenbereich.
• Ergänzt wird es durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung.
• Bauordnungsrecht wie Abstandsflächen, Brandschutz oder Genehmigungsverfahren steht nicht im BauGB, sondern in der Landesbauordnung.

Teil	Inhalt (Auswahl)
Allgemeines Städtebaurecht	Bauleitplanung, Sicherung der Planung, Zulässigkeit von Vorhaben, Umlegung, Erschließung, Enteignung
Besonderes Städtebaurecht	Sanierungsmaßnahmen, Entwicklungsmaßnahmen, Stadtumbau, Sozialer Zusammenhalt, Erhaltungssatzung, städtebauliche Gebote
Sonstige Vorschriften	Wertermittlung und Gutachterausschüsse, Verfahren vor den Baulandgerichten
Überleitungs- und Schlussvorschriften	Übergangsrecht, Sonderregelungen, etwa für Wohnungsbau

Den Kern bildet die Bauleitplanung. Die Gemeinde stellt einen Flächennutzungsplan für ihr ganzes Gebiet auf und entwickelt daraus verbindliche Bebauungspläne. Das BauGB legt fest, wie diese Pläne aufgestellt werden, wer zu beteiligen ist und welche Belange gegeneinander abzuwägen sind. Was in einem Bebauungsplan festgesetzt werden kann, zählt § 9 BauGB abschließend auf.

Für die Frage, ob ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist, unterscheidet das BauGB drei Bereiche:

• § 30 BauGB – Bebauungsplan: Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht und die Erschließung gesichert ist.
• § 34 BauGB – Innenbereich: In bebauten Ortsteilen ohne Bebauungsplan muss sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, siehe Innenbereich (§ 34 BauGB).
• § 35 BauGB – Außenbereich: Außerhalb der Ortslagen sind nur privilegierte Vorhaben grundsätzlich zulässig, andere nur ausnahmsweise, siehe Außenbereich (§ 35 BauGB).

Weicht ein Vorhaben von den Festsetzungen ab, kann eine Befreiung nach § 31 BauGB helfen.

Damit eine Planung nicht durch einzelne Vorhaben unterlaufen wird, gibt das BauGB den Gemeinden Sicherungsinstrumente: die Veränderungssperre, die Zurückstellung von Baugesuchen und das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Im besonderen Städtebaurecht kommen förmliche Sanierungsgebiete und die Erhaltungssatzung hinzu. Für die Neuordnung von Grundstücken gibt es die Umlegung, für Straßen und Leitungen die Regeln zur Erschließung.

Das BauGB wird regelmäßig geändert. Zuletzt standen Erleichterungen für den Wohnungsbau im Vordergrund, etwa die Sonderregelung, die als Bauturbo bekannt ist. Sie erlaubt Gemeinden, unter bestimmten Voraussetzungen von planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, ohne vorher einen Bebauungsplan aufzustellen. Ob und wie eine Gemeinde davon Gebrauch macht, entscheidet sie selbst. Vor einer Planung lohnt deshalb immer ein Blick auf den aktuellen Stand des Gesetzes und die Praxis vor Ort.

Am Anfang jedes Projekts steht die planungsrechtliche Einordnung des Grundstücks: Gibt es einen Bebauungsplan? Liegt es im Innen- oder im Außenbereich? Welche Satzungen gelten? Erst danach lässt sich sagen, was und wie viel gebaut werden darf. Fehler an dieser Stelle führen zu Planungen, die nicht genehmigt werden, oder zu Grundstückskäufen, deren Bebaubarkeit überschätzt wurde.

Bräuer Architekten prüft für Bauherren in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern die planungsrechtliche Situation eines Grundstücks, bevor geplant oder gekauft wird. Bei unklaren Fällen klären wir die Zulässigkeit mit einer Bauvoranfrage.

• BauGB und Landesbauordnung werden verwechselt, etwa bei Fragen zu Abstandsflächen.
• Ein Grundstück am Ortsrand wird ohne Prüfung dem Innenbereich zugeordnet.
• Satzungen der Gemeinde, etwa Erhaltungs- oder Gestaltungssatzungen, werden übersehen.
• Ein alter Bebauungsplan wird nicht auf Änderungen und Wirksamkeit geprüft.

• Bauleitplanung – Bauleitplanung ist die Planung der Gemeinde, mit der sie die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke vorbereitet und leitet.
• Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt das Baugesetzbuch.
• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• Innenbereich (§ 34 BauGB) – Als Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) gelten die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht.
• Außenbereich (§ 35 BauGB) – Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen.

Was regelt das BauGB?

Das Städtebaurecht: Bauleitplanung, die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben, Sicherungsinstrumente der Gemeinden und das besondere Städtebaurecht.

Wo stehen die Abstandsflächen?

Nicht im BauGB, sondern in der Landesbauordnung, in M-V in der LBauO M-V.

Gilt das BauGB überall gleich?

Ja, es ist Bundesrecht. Unterschiede entstehen durch die Pläne und Satzungen der Gemeinden und durch das Landesrecht.

Was ist der Unterschied zwischen § 34 und § 35 BauGB?

§ 34 gilt für bebaute Ortsteile, in denen sich ein Vorhaben einfügen muss. § 35 gilt für den Außenbereich, in dem nur bestimmte Vorhaben zulässig sind.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.