Erschließung und Erschließungsbeiträge

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Erschließung bedeutet, ein Grundstück so an Straßen, Wege und Versorgungsnetze anzubinden, dass es bebaut und genutzt werden kann. Die gesicherte Erschließung ist Voraussetzung jeder Baugenehmigung. Für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen wie Straßen erheben Gemeinden Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB. Für Wasser und Abwasser kommen Anschlussbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz hinzu.

• Ohne gesicherte Erschließung ist ein Grundstück nicht bebaubar.
• Erschließungsbeiträge decken die Kosten der erstmaligen Herstellung beitragsfähiger Anlagen, vor allem von Straßen.
• Die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent der beitragsfähigen Kosten selbst.
• Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist.
• Straßenausbaubeiträge für die Erneuerung bestehender Straßen werden in M-V für Maßnahmen ab 2018 nicht mehr erhoben.

Man unterscheidet die äußere und die innere Erschließung eines Grundstücks:

• Verkehrliche Erschließung: Zufahrt über eine öffentliche Straße oder einen gesicherten Weg.
• Technische Erschließung: Anschluss an Trinkwasser, Abwasser, Strom und gegebenenfalls Gas, Fernwärme und Telekommunikation.
• Grundstücksanschlüsse: die Leitungen vom öffentlichen Netz bis zum Gebäude, die meist gesondert abgerechnet werden.

Planungsrechtlich verlangen § 30, § 34 und § 35 BauGB, dass die Erschließung gesichert ist. Im Außenbereich genügt oft eine ausreichende Erschließung über private Wege, die rechtlich gesichert sein muss, etwa durch eine Grunddienstbarkeit oder Baulast.

Die Gemeinde kann Beiträge für die erstmalige Herstellung beitragsfähiger Erschließungsanlagen erheben. Dazu gehören insbesondere öffentliche Straßen, Wege und Plätze, Parkflächen, Grünanlagen und Anlagen zum Schutz vor Lärm.

Schritt	Inhalt
Beitragsfähiger Aufwand	Grunderwerb, Freilegung, erstmalige Herstellung einschließlich Entwässerung und Beleuchtung
Gemeindeanteil	mindestens 10 Prozent trägt die Gemeinde
Verteilung	auf die erschlossenen Grundstücke nach Fläche, Art und Maß der Nutzung, etwa Zahl der Vollgeschosse
Entstehen der Pflicht	mit der endgültigen Herstellung der Anlage
Bescheid	an den Eigentümer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe

Die Einzelheiten regelt die Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde. Gemeinden können auch Vorausleistungen verlangen, bevor die Anlage fertig ist, oder eine Ablösung vor Entstehen der Beitragspflicht vereinbaren.

In vielen Neubaugebieten übernimmt ein Erschließungsträger, zum Beispiel ein Bauträger, die Erschließung auf Grundlage eines städtebaulichen Vertrags mit der Gemeinde. Die Kosten fließen dann in den Grundstückspreis ein, Erschließungsbeiträge fallen für die Käufer meist nicht mehr an. Im Kaufvertrag sollte ausdrücklich geregelt sein, wer welche Erschließungskosten trägt.

Für die Anschlussmöglichkeit an die öffentliche Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung erheben die Zweckverbände in M-V Anschlussbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz. Hinzu kommen Kosten für den eigenen Grundstücksanschluss.

Straßenausbaubeiträge, die früher für die Erneuerung oder Verbesserung bestehender Straßen erhoben wurden, hat das Land abgeschafft. Für Maßnahmen, die ab dem 1. Januar 2018 begonnen wurden, dürfen sie nicht mehr erhoben werden. Die Gemeinden erhalten dafür einen Ausgleich vom Land. Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung bleiben davon unberührt.

Auch bei bestehenden Gebäuden spielt die Erschließung eine Rolle. Wird ein Grundstück geteilt, eine weitere Wohnung geschaffen oder ein Hinterliegergrundstück bebaut, muss für jedes Gebäude eine gesicherte Zufahrt und Versorgung vorhanden sein. Bei Hinterliegern wird die Zufahrt häufig über einen Weg auf dem vorderen Grundstück gesichert.

Leitungen, die über fremde Grundstücke verlaufen, sollten über ein Leitungsrecht im Grundbuch abgesichert sein. Fehlt diese Sicherung, kann es bei einem Verkauf oder einer Teilung zu Problemen kommen.

Erschließungskosten können je nach Grundstück einen erheblichen Betrag ausmachen. Wer ein Grundstück kauft, sollte deshalb vorher klären, ob die Erschließung abgeschlossen und abgerechnet ist. Auskunft geben die Gemeinde und der Zweckverband.

Bräuer Architekten prüft bei Grundstücksanalysen und in der Grundlagenermittlung, wie ein Grundstück erschlossen ist und welche Anschlüsse fehlen. Die zu erwartenden Kosten nehmen wir in den Kostenrahmen auf, in der Kostengruppe 200 der DIN 276.

• Beim Grundstückskauf wird nicht geklärt, ob noch Erschließungsbeiträge offen sind.
• Der Kaufvertrag regelt nicht, wer später fällige Beiträge trägt.
• Die Kosten für Hausanschlüsse werden im Budget vergessen.
• Ein Privatweg wird als ausreichende Erschließung angesehen, ohne rechtliche Sicherung.
• Gegen einen Bescheid wird Widerspruch eingelegt, aber nicht gezahlt. Der Betrag ist trotz Widerspruch fällig.

• Baulast – Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas auf seinem …
• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• Innenbereich (§ 34 BauGB) – Als Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) gelten die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht.
• Bodenrichtwert – Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro je Quadratmeter.
• Kostengruppen – Kostengruppen sind die Ordnungseinheiten, nach denen die Kosten eines Bauprojekts gemäß DIN 276 gegliedert werden.

Wer zahlt Erschließungsbeiträge, Käufer oder Verkäufer?

Öffentlich-rechtlich zahlt, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können die Parteien intern eine andere Verteilung vereinbaren.

Muss ich für die Sanierung meiner Straße zahlen?

In M-V werden für Straßenausbaumaßnahmen, die ab 2018 begonnen wurden, keine Straßenausbaubeiträge mehr erhoben.

Kann ich gegen einen Beitragsbescheid vorgehen?

Ja, innerhalb eines Monats per Widerspruch. Die Zahlungspflicht bleibt aber zunächst bestehen.

Wie erfahre ich, ob ein Grundstück erschlossen ist?

Über eine Anfrage bei der Gemeinde, beim Zweckverband für Wasser und Abwasser sowie aus den Unterlagen des Verkäufers.

Wann wird der Erschließungsbeitrag fällig?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Gemeinden können auf Antrag Stundung oder Ratenzahlung gewähren.

Gehören Hausanschlüsse zum Erschließungsbeitrag?

Nein. Die Kosten für den eigenen Grundstücksanschluss werden gesondert vom Versorger oder Zweckverband berechnet.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.