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Die Grundlagenermittlung ist die erste Leistungsphase der Objektplanung. In ihr werden Aufgabenstellung, Ziele, vorhandene Informationen und der erforderliche Planungsumfang geklärt. Sie schafft die gemeinsame Ausgangsbasis für alle späteren Entscheidungen und verhindert, dass ein Projekt mit ungeklärten Erwartungen in die Vorplanung startet.
Kurzdefinition
Die Grundlagenermittlung ist Leistungsphase 1 der HOAI. Bei Gebäuden und Innenräumen umfasst sie insbesondere das Klären der Aufgabenstellung anhand der Vorgaben oder Bedarfsplanung der Bauherrschaft, eine Ortsbesichtigung, die Beratung zum Leistungs- und Untersuchungsbedarf, Entscheidungshilfen für die Auswahl weiterer Fachbeteiligter sowie die Dokumentation der Ergebnisse.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Sie übersetzt erste Projektideen in eine belastbare Aufgabenstellung.
- Sie ist nicht mit einer vollständigen Bedarfsplanung oder Bestandsaufnahme gleichzusetzen.
- Fehlende Unterlagen, Untersuchungen und Fachplanungen werden früh erkannt.
- Ziele zu Nutzung, Qualität, Kosten, Terminen und Nachhaltigkeit sollten widerspruchsfrei dokumentiert werden.
- Im Leistungsbild Gebäude und Innenräume bewertet § 34 HOAI die Leistungsphase 1 mit 2 Prozent.
- Entscheidend ist stets der konkret vereinbarte Vertrag; HOAI-Prozentwerte beschreiben kein automatisches Leistungssoll.
Welche Aufgabe hat die Grundlagenermittlung?
Zu Projektbeginn existieren häufig viele Annahmen, aber noch keine abgestimmte Planungsgrundlage. Die Bauherrschaft kennt ihren Bedarf, das Grundstück stellt eigene Bedingungen, Behörden und technische Regeln setzen Grenzen. Die Grundlagenermittlung führt diese Informationen zusammen und macht offene Fragen sichtbar.
Das Ergebnis ist keine fertige Planung. Es ist eine nachvollziehbare Grundlage, auf der Varianten in der Vorplanung untersucht werden können. Je sorgfältiger diese Phase durchgeführt wird, desto geringer ist das Risiko späterer Richtungswechsel.
Grundleistungen nach HOAI
Anlage 10 HOAI nennt für Gebäude und Innenräume fünf zentrale Grundleistungen:
- Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder Bedarfsplanung der Auftraggeberseite,
- Ortsbesichtigung,
- Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf,
- Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl weiterer fachlich Beteiligter,
- Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse.
Diese Begriffe müssen projektspezifisch ausgefüllt werden. Bei einem kleinen Umbau kann der Untersuchungsbedarf überschaubar sein; bei einer Bestandsimmobilie mit Schadstoffen, Denkmalschutz oder komplexer Technik können zahlreiche Gutachten erforderlich werden.
Grundleistungen und Besondere Leistungen
Die HOAI unterscheidet Grundleistungen von Besonderen Leistungen. Als Beispiele für Besondere Leistungen nennt Anlage 10 unter anderem Bedarfs- und Bedarfsermittlung, Raum- oder Funktionsprogramm, Standortanalyse, Bestandsaufnahme, technische Substanzerkundung, Machbarkeitsstudie, Wirtschaftlichkeitsuntersuchung und Projektstrukturplanung.
Diese Leistungen sind nicht automatisch durch die Beauftragung der Leistungsphase 1 umfasst. Wenn sie erforderlich sind, sollten Umfang, Ergebnisse, Verantwortlichkeiten und Vergütung ausdrücklich vereinbart werden.
Typischer Ablauf
1. Auftaktgespräch
Nutzungsziele, Projektanlass, Entscheidungswege und bekannte Rahmenbedingungen werden aufgenommen. Dabei wird geklärt, wer auf Bauherrenseite Entscheidungen treffen darf.
2. Unterlagen sichten
Grundstücksdaten, vorhandene Pläne, Genehmigungen, Baulasten, Verträge, Gutachten und Bestandsunterlagen werden gesichtet. Fehlende Informationen werden in einer offenen Punkte-Liste erfasst.
3. Ort besichtigen
Die Besichtigung vermittelt einen ersten Eindruck von Grundstück, Bestand, Erschließung, Umgebung und sichtbaren Risiken. Sie ersetzt keine vermessungstechnische oder technische Bestandsaufnahme.
4. Untersuchungsbedarf bestimmen
Es wird bewertet, welche Fachplanungen und Untersuchungen notwendig sind, etwa Tragwerk, Brandschutz, Baugrund, Vermessung, Schadstoffe, Energie, Schall oder Denkmalschutz.
5. Projektgrundlagen dokumentieren
Ziele, Annahmen, vorhandene Informationen, fehlende Entscheidungen und empfohlene nächste Schritte werden in einem Ergebnisprotokoll oder Grundlagenbericht zusammengefasst.
Typische Arbeitsergebnisse
- abgestimmte Aufgabenstellung,
- Zusammenstellung vorhandener Unterlagen,
- Protokoll der Ortsbesichtigung,
- Ziel- und Prioritätenliste,
- Übersicht erforderlicher Fachbeteiligter,
- Liste fehlender Untersuchungen und Entscheidungen,
- Dokumentation von Risiken und Annahmen,
- Vorschlag für das weitere Vorgehen.
Praxisbeispiel
Eine Bauherrschaft möchte ein leer stehendes Verwaltungsgebäude zu Wohnungen umbauen. Bei der Ortsbesichtigung fallen geringe Geschosshöhen und unbekannte Deckenkonstruktionen auf. Genehmigungspläne sind vorhanden, stimmen aber erkennbar nicht vollständig mit dem Bestand überein.
Die Grundlagenermittlung hält deshalb eine verformungsgerechte Bestandsaufnahme, eine Schadstofferkundung, eine tragwerksplanerische Voruntersuchung und eine frühe Brandschutzberatung für erforderlich. Erst danach lassen sich belastbare Varianten entwickeln. Die frühe Klärung verhindert, dass eine ungeeignete Entwurfsidee vertieft wird.
Digitale Methoden
Digitale Projekträume helfen, Unterlagen, Entscheidungen und Planstände geordnet bereitzustellen. Bei Bestandsprojekten können Laserscanning, Photogrammetrie und BIM-basierte Bestandsmodelle sinnvoll sein. Ihr Einsatz gehört jedoch nicht automatisch zur Grundleistung und muss nach Informationsbedarf, Genauigkeit und Verwendungszweck definiert werden.
Eine digitale Grundlage ist nur so zuverlässig wie ihre Quellen. Modellstatus, Messgenauigkeit und ungeprüfte Annahmen sollten eindeutig gekennzeichnet werden.
Häufige Fehler
- Projektziele bleiben allgemein und widersprüchlich.
- Eine Ortsbesichtigung wird mit einer Bestandsaufnahme verwechselt.
- Fehlende Unterlagen werden stillschweigend durch Annahmen ersetzt.
- Kosten- und Terminrahmen werden nicht als verbindliche Ziele dokumentiert.
- Fachplaner werden erst nach grundlegenden Entwurfsentscheidungen eingebunden.
- Besondere Leistungen werden erwartet, aber nicht vereinbart.
- Entscheidungskompetenzen auf Bauherrenseite bleiben unklar.
Checkliste
- Aufgabenstellung und Projektanlass beschrieben
- Nutzer- und Funktionsanforderungen aufgenommen
- Grundstück und Bestand besichtigt
- Vorhandene Unterlagen geordnet und bewertet
- Fehlende Informationen dokumentiert
- Kosten-, Termin- und Qualitätsziele abgestimmt
- Fachplanungs- und Untersuchungsbedarf bestimmt
- Besondere Leistungen identifiziert und vereinbart
- Entscheidungswege festgelegt
- Ergebnisse erläutert und freigegeben
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Ziel der Grundlagenermittlung?
Sie schafft eine abgestimmte und dokumentierte Ausgangsbasis für die Vorplanung.
Ist die Grundlagenermittlung Leistungsphase 1?
Ja. Im Leistungsbild Gebäude und Innenräume ist sie die erste von neun Leistungsphasen.
Gehört eine Bestandsaufnahme automatisch dazu?
Nein. Anlage 10 HOAI führt die Bestandsaufnahme als Beispiel einer Besonderen Leistung auf.
Ist ein Raumprogramm enthalten?
Das Aufstellen eines Raumprogramms ist ebenfalls als Besondere Leistung genannt und sollte gesondert vereinbart werden.
Muss das Grundstück besichtigt werden?
Die Ortsbesichtigung gehört bei Gebäuden und Innenräumen zu den Grundleistungen der Leistungsphase 1.
Werden bereits Entwurfsvarianten erstellt?
Die systematische Variantenuntersuchung ist vor allem Gegenstand der Vorplanung. In Leistungsphase 1 werden ihre Grundlagen geklärt.
Welche Fachplaner werden typischerweise benötigt?
Das hängt vom Projekt ab. Häufig relevant sind Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung, Brandschutz, Vermessung, Baugrund und Bauphysik.
Wie wird die Grundlagenermittlung dokumentiert?
Üblich sind Grundlagenbericht, Protokolle, Unterlagenliste, Entscheidungsmatrix und eine Liste offener Punkte.
Sind die HOAI-Prozentwerte verbindliche Preise?
Nein. Die Honorartafeln enthalten Orientierungswerte; Honorar und Leistungsumfang werden vertraglich vereinbart.
Was passiert bei später geänderten Grundlagen?
Auswirkungen auf Planung, Termine, Kosten und Leistungspflichten sollten geprüft, dokumentiert und vertraglich behandelt werden.
Fazit
Die Grundlagenermittlung ist klein im prozentualen Anteil, aber groß in ihrer Wirkung. Sie schafft Klarheit über Aufgabe, Informationsbedarf und Projektorganisation. Eine belastbare Dokumentation schützt alle Beteiligten vor späteren Missverständnissen und bildet den Startpunkt einer zielgerichteten Vorplanung.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 34 HOAI, Leistungsbild Gebäude und Innenräume
- Anlage 10 Nummer 10.1 HOAI
- Projektvertrag und vereinbarte Leistungsbeschreibung