Bodenrichtwert

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro je Quadratmeter. Er wird von unabhängigen Gutachterausschüssen aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt und gilt für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Bodenrichtwerte sind eine wichtige Grundlage für Grundstückskäufe, Wertgutachten, Erbschaften und die Grundsteuer.

• Bodenrichtwerte werden nach § 196 BauGB mindestens alle zwei Jahre ermittelt.
• Zuständig sind die Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte, in Rostock der Gutachterausschuss der Hansestadt.
• Sie beziehen sich auf ein unbebautes, typisches Richtwertgrundstück.
• Abweichungen des eigenen Grundstücks, etwa bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit, beeinflussen den tatsächlichen Wert.
• In M-V sind die Bodenrichtwerte online im Bodenrichtwertportal des Landes einsehbar.

Notare sind verpflichtet, jeden Grundstückskaufvertrag an den Gutachterausschuss zu übersenden. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Der Gutachterausschuss wertet die Kaufpreise aus, bildet Zonen mit vergleichbaren Lagen und leitet daraus den Bodenrichtwert ab. Kaufpreise, die durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sind, etwa Verkäufe unter Verwandten, bleiben außer Betracht.

Zu jedem Bodenrichtwert gehören beschreibende Merkmale des Richtwertgrundstücks:

• Entwicklungszustand, etwa baureifes Land oder Ackerland,
• Art der Nutzung, zum Beispiel Wohnbaufläche oder gemischte Baufläche,
• Maß der Nutzung, etwa Geschossflächenzahl oder Zahl der Vollgeschosse,
• Grundstücksgröße, Tiefe oder Bauweise,
• beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, also ob Erschließungsbeiträge bereits abgegolten sind.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, kein Gutachten über ein konkretes Grundstück. Weicht ein Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, wird der Wert angepasst. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht dafür Umrechnungskoeffizienten vor, etwa für die Grundstücksgröße oder die GFZ.

Merkmal	Wirkung auf den Wert
Größeres Grundstück als üblich	Quadratmeterpreis meist niedriger
Höhere zulässige Bebauung	Wert meist höher
Ungünstiger Zuschnitt, Hanglage	Abschläge möglich
Belastungen im Grundbuch oder Baulasten	Abschläge möglich
Erschließung nicht abgerechnet	Abzug offener Beiträge

Für bebaute Grundstücke ermittelt ein Gutachter zusätzlich den Wert des Gebäudes, etwa im Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Der Bodenrichtwert ist dann ein Baustein des Verkehrswerts.

Für die Grundsteuer nach der Reform ab 2025 wird in Mecklenburg-Vorpommern das Bundesmodell angewendet. Der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 ist dabei ein wesentlicher Berechnungsfaktor. Wer Zweifel an der Bewertung hat, sollte die zugrunde gelegten Werte mit dem Bodenrichtwertportal abgleichen.

Der Bodenrichtwert sagt viel über die Erwartungen am Markt aus, aber wenig über die tatsächliche Bebaubarkeit eines bestimmten Grundstücks. Ob ein Grundstück so bebaut werden kann wie das Richtwertgrundstück, hängt vom Bebauungsplan, vom Einfügen nach § 34 BauGB, von Abstandsflächen und von Rechten Dritter ab. Eine Machbarkeitsstudie vor dem Kauf schafft hier Sicherheit.

In der Hansestadt Rostock und im Landkreis Rostock unterscheiden sich die Bodenrichtwerte stark nach Lage. Innenstadtnahe Wohnlagen, die Ostseebäder und gut angebundene Stadtteile liegen deutlich über ländlichen Gemeinden im Umland. Auch innerhalb eines Stadtteils können die Zonen wechseln, etwa zwischen Lagen mit Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausgebieten.

Wer vergleichen will, sollte deshalb immer die Zone des konkreten Grundstücks betrachten und nicht nur einen Durchschnitt für den Ort. Hilfreich sind auch die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse. Sie enthalten neben Bodenrichtwerten Auswertungen zu Kaufpreisen von Eigentumswohnungen und Häusern, zu Liegenschaftszinssätzen und zu Marktentwicklungen.

Bodenrichtwerte helfen, Kaufpreisforderungen einzuordnen und Finanzierungen zu planen. Wer ein Grundstück kauft, teilt oder bebaut, sollte den Bodenrichtwert kennen, aber immer auch prüfen, was auf dem Grundstück tatsächlich möglich ist.

Bräuer Architekten prüft vor dem Grundstückskauf, welche Bebauung zulässig ist, und liefert damit die Grundlage für eine realistische Bewertung. Bei Grundstücksteilungen zeigen wir, wie sich Zuschnitt und Bebaubarkeit auf die Werte der neuen Grundstücke auswirken.

• Der Bodenrichtwert wird ungeprüft als Kaufpreis für ein konkretes Grundstück angesetzt.
• Abweichende Merkmale wie Größe, GFZ oder Zuschnitt werden nicht berücksichtigt.
• Es wird übersehen, ob der Wert erschließungsbeitragsfrei oder beitragspflichtig angegeben ist.
• Ein veralteter Stichtag wird verwendet.
• Bebaubarkeit und Bodenrichtwert werden gleichgesetzt.

• Verkehrswert – Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den …
• GRZ und GFZ – Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen das zulässige Maß der baulichen Nutzung …
• Erschließung und Erschließungsbeiträge – Erschließung bedeutet, ein Grundstück so an Straßen, Wege und Versorgungsnetze anzubinden, dass es bebaut und genutzt werden kann.
• Grundbuch – Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke mit ihren Eigentümern, Rechten und Belastungen verzeichnet sind.
• Grundstücksteilung – Bei einer Grundstücksteilung, auch Realteilung genannt, wird ein Grundstück im Rechtssinne in zwei oder mehr selbstständige Grundstücke zerlegt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

In M-V im Bodenrichtwertportal des Landes oder beim zuständigen Gutachterausschuss. Die Einsicht ist kostenlos.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?

Mindestens alle zwei Jahre. Manche Gutachterausschüsse ermitteln sie häufiger.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nicht unbedingt. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Der konkrete Wert hängt von den Eigenschaften des Grundstücks ab.

Kann ich eine individuelle Auskunft erhalten?

Ja. Der Gutachterausschuss erteilt Auskünfte und erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten, die allerdings kostenpflichtig sind.

Gilt der Bodenrichtwert auch für bebaute Grundstücke?

Er bezieht sich auf den Boden, als wäre das Grundstück unbebaut. Für bebaute Grundstücke ist er ein Baustein der Wertermittlung.

Was bedeutet „erschließungsbeitragsfrei“ beim Bodenrichtwert?

Der Wert enthält dann bereits die Erschließungskosten. Bei einem erschließungsbeitragspflichtigen Wert kommen diese Kosten noch hinzu.

Beeinflusst ein Bebauungsplan den Bodenrichtwert?

Ja. Wird Bauland neu ausgewiesen oder die zulässige Bebauung erhöht, steigt der Bodenwert in der Regel. Der Gutachterausschuss berücksichtigt dies bei der nächsten Ermittlung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Wertermittlung im Einzelfall.