Grundbuch

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke mit ihren Eigentümern, Rechten und Belastungen verzeichnet sind. Es wird vom Grundbuchamt beim Amtsgericht geführt. Was im Grundbuch steht, genießt öffentlichen Glauben: Wer im Vertrauen auf den Inhalt ein Recht erwirbt, wird in der Regel geschützt. Für Kauf, Finanzierung, Teilung und Bebauung eines Grundstücks ist der Grundbuchauszug deshalb eine zentrale Unterlage.

• Das Grundbuch besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
• Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken.
• Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa Eigentümer, Kaufinteressenten mit konkreter Absicht oder Notare.
• Eigentum an Grundstücken wechselt erst mit der Eintragung im Grundbuch.
• Für jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt.

Teil	Inhalt
Aufschrift	Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band- und Blattnummer
Bestandsverzeichnis	Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe des Grundstücks; mit dem Grundstück verbundene Rechte, etwa ein Wegerecht am Nachbargrundstück
Abteilung I	Eigentümer und Grundlage des Erwerbs, zum Beispiel Kauf oder Erbfolge
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkung, Erbbaurecht oder Vermerke über ein Sanierungsverfahren
Abteilung III	Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken zur Sicherung von Krediten

Die Angaben im Bestandsverzeichnis stimmen mit dem Liegenschaftskataster des Vermessungsamts überein. Die Grundstücksgrenzen selbst ergeben sich aber aus dem Kataster, nicht aus dem Grundbuch.

Nicht alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück finden sich im Grundbuch:

• Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde.
• Festsetzungen aus Bebauungsplan und Flächennutzungsplan ergeben sich aus dem Planungsrecht.
• Denkmaleigenschaften stehen in der Denkmalliste.
• Altlasten werden im Altlastenkataster erfasst.
• Offene Erschließungsbeiträge sind bei der Gemeinde zu erfragen.

Bei einem Grundstückskauf sollten deshalb neben dem Grundbuchauszug auch diese Quellen geprüft werden.

Beim Kauf einer Immobilie beurkundet der Notar den Kaufvertrag und beantragt eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II. Sie sichert den Anspruch des Käufers bis zur Eigentumsumschreibung. Nach Zahlung des Kaufpreises und Vorliegen aller Unterlagen, etwa der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, wird der Käufer in Abteilung I eingetragen.

Eintragungen im Grundbuch haben eine Rangfolge. Rechte, die früher eingetragen wurden, gehen später eingetragenen grundsätzlich vor. Das ist vor allem für Banken wichtig, die eine erstrangige Grundschuld verlangen.

Bei einer Grundstücksteilung entstehen nach der Vermessung neue Flurstücke, die im Bestandsverzeichnis eingetragen oder auf neue Grundbuchblätter übertragen werden. Bei der Aufteilung in Wohnungseigentum wird das Grundbuch des Grundstücks geschlossen und für jede Einheit ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt. Grundlage sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Grundbuch und Liegenschaftskataster ergänzen sich. Das Kataster wird von den Vermessungs- und Katasterbehörden geführt und beschreibt Lage, Grenzen und Flächen der Flurstücke in Karte und Buch. Das Grundbuch übernimmt diese Angaben im Bestandsverzeichnis und ordnet ihnen Eigentümer und Rechte zu.

Für Bauvorhaben ist beides wichtig: Der amtliche Lageplan zum Bauantrag beruht auf dem Kataster, die rechtlichen Verhältnisse ergeben sich aus dem Grundbuch. Weichen tatsächliche Grenzen, Zäune oder Gebäude von der Katasterkarte ab, kann eine Grenzvermessung Klarheit schaffen.

Für jedes Bauvorhaben sollte der aktuelle Grundbuchauszug vorliegen. Er zeigt, wem das Grundstück gehört, ob Rechte Dritter die Bebauung einschränken, etwa ein Leitungsrecht quer über das Grundstück, und ob das Grundstück mit Rechten an Nachbargrundstücken verbunden ist.

Bräuer Architekten wertet Grundbuchauszüge in der Grundlagenermittlung aus und gleicht Rechte wie Wege- und Leitungsrechte mit dem amtlichen Lageplan ab. So werden Einschränkungen früh erkannt und in der Planung berücksichtigt.

• Ein veralteter Grundbuchauszug wird verwendet.
• Eintragungen in Abteilung II werden übersehen, etwa ein Wegerecht des Nachbarn.
• Es wird angenommen, Baulasten stünden im Grundbuch.
• Die Grundstücksgröße im Grundbuch wird mit der tatsächlich nutzbaren Fläche gleichgesetzt.
• Gelöschte, aber noch sichtbare Eintragungen werden falsch gedeutet. Gelöschte Rechte sind rot unterstrichen.

• Wohnungsgrundbuch – Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuchblatt, das für jede Eigentumswohnung angelegt wird.
• Baulast – Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas auf seinem …
• Grundstücksteilung – Bei einer Grundstücksteilung, auch Realteilung genannt, wird ein Grundstück im Rechtssinne in zwei oder mehr selbstständige Grundstücke zerlegt.
• Amtlicher Lageplan – Der Lageplan ist eine maßstäbliche Darstellung des Baugrundstücks mit seinen Grenzen, der vorhandenen Bebauung und dem geplanten Vorhaben.
• Nachbarrecht – Das Nachbarrecht regelt die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn untereinander.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Eigentümer, Notare und Banken erhalten regelmäßig Einsicht, Kaufinteressenten meist mit Vollmacht des Eigentümers.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Eigentümer können den Auszug schriftlich oder persönlich beantragen.

Was bedeutet eine Auflassungsvormerkung?

Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums, bis er im Grundbuch eingetragen ist.

Ist ein Wegerecht im Grundbuch dauerhaft?

Ja, eine Grunddienstbarkeit bleibt bestehen, auch wenn das Grundstück verkauft wird, bis sie mit Bewilligung des Berechtigten gelöscht wird.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Für einen einfachen oder beglaubigten Auszug erhebt das Grundbuchamt geringe Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster?

Das Kataster beschreibt Lage, Grenzen und Größe der Flurstücke. Das Grundbuch regelt Eigentum und Rechte.

Kann ich ein Wegerecht löschen lassen?

Nur mit Bewilligung des Berechtigten oder durch gerichtliche Entscheidung, etwa wenn das Recht dauerhaft keinen Vorteil mehr bietet.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.