Wohnungsgrundbuch

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuchblatt, das für jede Eigentumswohnung angelegt wird. Es weist den Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück, das damit verbundene Sondereigentum an der Wohnung, den Eigentümer sowie Belastungen und Grundpfandrechte aus. Für nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten, etwa Läden oder Büros, heißt es Teileigentumsgrundbuch.

• Wohnungsgrundbücher entstehen bei der Aufteilung eines Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
• Das bisherige Grundbuch des ganzen Grundstücks wird geschlossen, für jede Einheit wird ein eigenes Blatt angelegt.
• Grundlage sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
• Das Wohnungsgrundbuch ist wie jedes Grundbuch in Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliedert.
• Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.

Das Wohnungsgrundbuch folgt dem allgemeinen Aufbau eines Grundbuchblatts. Einige Teile haben jedoch einen besonderen Inhalt.

Teil	Inhalt beim Wohnungseigentum
Aufschrift	Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer, mit dem Hinweis „Wohnungsgrundbuch“ oder „Teileigentumsgrundbuch“
Bestandsverzeichnis	Miteigentumsanteil, Flurstück, Größe des Grundstücks, Bezeichnung des Sondereigentums mit Nummer laut Aufteilungsplan, Hinweis auf Beschränkungen durch die übrigen Sondereigentumsrechte und Verweis auf die Teilungserklärung
Abteilung I	Eigentümer und Grundlage des Erwerbs, etwa Kauf oder Erbfolge
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen, z. B. Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte oder Zustimmungsvorbehalte
Abteilung III	Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken

Die Gemeinschaftsordnung, die Sondernutzungsrechte und weitere Vereinbarungen werden meist nicht im Wortlaut eingetragen. Das Bestandsverzeichnis nimmt auf die Eintragungsbewilligung Bezug, die in den Grundakten liegt. Diese Unterlagen gehören deshalb inhaltlich zum Grundbuch.

Die Anlage der Wohnungsgrundbücher ist der letzte Schritt einer Aufteilung nach WEG. Vorher müssen die rechtlichen und planerischen Grundlagen vorliegen:

1. Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt die Teilung nach § 8 WEG, oder mehrere Miteigentümer räumen sich nach § 3 WEG gegenseitig Sondereigentum ein.
2. Der Aufteilungsplan, also die Bauzeichnung mit Nummerierung aller Einheiten, wird beigefügt.
3. Die Bauaufsichtsbehörde bescheinigt die Abgeschlossenheit der Wohnungen.
4. Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
5. Das Grundbuchamt schließt das bisherige Grundbuch und legt für jede Einheit ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch an.

Ab diesem Zeitpunkt kann jede Einheit einzeln verkauft, vererbt oder beliehen werden.

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht erhält nach § 12 der Grundbuchordnung, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Dazu gehören Eigentümer, Kaufinteressenten mit konkreter Verhandlungsabsicht und Vollmacht, Gläubiger sowie Notare. Der Grundbuchauszug wird beim zuständigen Amtsgericht beantragt, Notare können ihn elektronisch abrufen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung lohnt sich neben dem Grundbuchauszug immer auch der Blick in die Grundakten. Erst dort finden sich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, die über Rechte und Pflichten des künftigen Eigentümers entscheiden.

Besonders wichtig ist die Prüfung der Abteilung II. Dort eingetragene Rechte Dritter, etwa ein Wohnungsrecht der Voreigentümer, ein Nießbrauch oder ein Vorkaufsrecht, gehen beim Kauf auf den Erwerber über, wenn sie nicht gelöscht werden. Auch ein eingetragener Zustimmungsvorbehalt des Verwalters zur Veräußerung nach § 12 WEG kann den Ablauf eines Verkaufs beeinflussen. Grundschulden in Abteilung III werden dagegen meist im Rahmen des Kaufvertrags abgelöst und gelöscht.

Spätere Änderungen sind möglich, aber aufwendig. Typische Fälle sind:

• die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Einheit,
• die Teilung einer großen Wohnung in zwei Einheiten,
• die Umwandlung von Teileigentum, etwa einem Laden, in Wohnungseigentum,
• die nachträgliche Zuordnung eines Dachbodens oder Kellers als Sondereigentum,
• die Anpassung der Miteigentumsanteile nach einem Ausbau.

Für die meisten dieser Änderungen sind ein angepasster Aufteilungsplan, eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Mitwirkung des Notars erforderlich. Werden Rechte anderer Eigentümer berührt, müssen diese und gegebenenfalls ihre Banken zustimmen.

Das Wohnungsgrundbuch ist die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung. Fehler im Aufteilungsplan, unklare Zuordnungen von Kellern oder Stellplätzen und abweichende Flächenangaben werden im Grundbuch festgeschrieben und lassen sich später nur mit Zustimmung aller Betroffenen korrigieren.

Bräuer Architekten erstellt Aufteilungspläne und Abgeschlossenheitsunterlagen auf Grundlage eines genauen Bestandsaufmaßes. So stimmen die eingetragenen Einheiten mit dem tatsächlichen Gebäude überein. Auch bei späteren Änderungen, etwa der Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen, unterstützen wir mit den erforderlichen Plänen.

• Beim Kauf wird nur der Grundbuchauszug geprüft, nicht aber Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
• Die Nummern im Aufteilungsplan stimmen nicht mit der tatsächlichen Nutzung der Räume überein.
• Ein ausgebauter Dachboden wird genutzt, ist aber weiterhin Gemeinschaftseigentum.
• Eintragungen in Abteilung II, etwa Wohnrechte oder Vorkaufsrechte, werden übersehen.

• Teilungserklärung (WEG) – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.
• Sondereigentum (WEG) – Sondereigentum bezeichnet die Bereiche einer Immobilie, die einem Wohnungseigentümer allein zugeordnet sind.
• Teileigentum (WEG) – Teileigentum bezeichnet nach dem Wohnungseigentumsgesetz Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, beispielsweise Gewerbe-, Büro-, Praxis- oder …
• Eigentumswohnung – Eine Eigentumswohnung verbindet das Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude.
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird ein Mehrfamilienhaus, das bisher einem Eigentümer gehört, rechtlich in einzelne Wohnungseigentumseinheiten …

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch?

Das Wohnungsgrundbuch betrifft Einheiten, die zu Wohnzwecken dienen. Das Teileigentumsgrundbuch wird für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume angelegt, etwa für Läden, Büros, Praxen oder Garagen.

Steht die Wohnfläche im Wohnungsgrundbuch?

Nein. Eingetragen sind der Miteigentumsanteil und die Grundstücksgröße. Die Wohnfläche ergibt sich aus den Plänen oder einer gesonderten Wohnflächenberechnung.

Wer bekommt das Wohnungsgrundbuch?

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt. Eigentümer erhalten auf Antrag einen beglaubigten oder einfachen Auszug.

Kann ich mein Wohnungsgrundbuch online einsehen?

Privatpersonen haben in der Regel keinen direkten Onlinezugang. Den Auszug beantragen sie beim Grundbuchamt oder über einen Notar.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.