Teileigentum (WEG)

Was ist Teileigentum (WEG)? – Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Teileigentum ist eine besondere Form des Sondereigentums nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Während Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung bezeichnet, betrifft Teileigentum Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

§ 1 Abs. 3 WEG definiert Teileigentum als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Für Teileigentum gelten die Vorschriften über Wohnungseigentum entsprechend.

Typische Beispiele können sein:

• Ladengeschäfte
• Büros
• Praxen
• Gewerberäume
• Lagerräume
• Werkstätten
• bestimmte Keller- und Nebenräume
• Garagen oder andere nicht zu Wohnzwecken bestimmte Einheiten

Damit ist Teileigentum insbesondere bei der Aufteilung von Gebäuden mit gemischter Nutzung von Bedeutung.

Was ist der Unterschied zwischen Teileigentum und Wohnungseigentum?

Der wesentliche Unterschied liegt im vorgesehenen Nutzungszweck.

Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung.

Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Beide Eigentumsformen sind mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.

Ein Mehrfamilienhaus mit einem Ladengeschäft im Erdgeschoss könnte beispielsweise folgendermaßen aufgeteilt werden:

Einheit 1 – Laden – Teileigentum

Einheit 2 – Wohnung – Wohnungseigentum

Einheit 3 – Wohnung – Wohnungseigentum

Einheit 4 – Wohnung – Wohnungseigentum

Planerisch können sich die Einheiten unmittelbar nebeneinander oder übereinander befinden. Rechtlich unterscheiden sie sich jedoch hinsichtlich ihres vorgesehenen Nutzungszwecks.

Ist Teileigentum auch Sondereigentum?

Ja.

Teileigentum ist keine dritte Eigentumskategorie neben Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Vielmehr handelt es sich um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Vereinfacht kann man sich die Systematik so merken:

Sondereigentum

→ zu Wohnzwecken: Wohnungseigentum

→ nicht zu Wohnzwecken: Teileigentum

Dazu gehört jeweils ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Welche Räume können Teileigentum sein?

Teileigentum kommt vor allem bei gewerblich oder anderweitig nicht zum Wohnen bestimmten Einheiten vor.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Büroeinheiten
• Arzt- und Therapiepraxen
• Kanzleien
• Ladengeschäfte
• gastronomisch genutzte Einheiten
• Lagerräume
• Gewerberäume
• Ateliers
• Werkstätten
• Garagen
• bestimmte Keller- oder Abstellbereiche

Ob eine bestimmte Nutzung tatsächlich zulässig ist, kann allerdings nicht allein aus der Bezeichnung „Teileigentum“ abgeleitet werden.

Von Bedeutung sind insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Grundbuch und die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der konkreten Nutzung.

Ist ein Büro Teileigentum?

Ein Büro kann typischerweise als Teileigentum ausgestaltet werden.

Bei einer WEG-Aufteilung können beispielsweise ein Büro im Erdgeschoss und darüberliegende Wohnungen als eigenständige Einheiten gebildet werden.

Das Büro wäre dann regelmäßig Teileigentum, während die Wohnungen Wohnungseigentum darstellen.

Dabei sollte bereits während der Aufteilungsplanung berücksichtigt werden, welche Nutzung für die jeweilige Einheit vorgesehen ist.

Ist eine Arztpraxis Teileigentum?

Auch eine Arztpraxis oder andere Praxisräume können grundsätzlich Teileigentum sein.

Dasselbe gilt beispielsweise für:

• Physiotherapiepraxen
• therapeutische Einrichtungen
• Kanzleien
• Beratungsstellen
• sonstige gewerbliche oder freiberufliche Einheiten.

Allerdings bedeutet die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung als Teileigentum noch nicht automatisch, dass jede gewünschte gewerbliche Nutzung öffentlich-rechtlich zulässig ist.

Hier können zusätzlich insbesondere Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Stellplatzanforderungen, Brandschutz oder Anforderungen an die Barrierefreiheit eine Rolle spielen.

Ist ein Ladengeschäft Teileigentum?

Ein Ladengeschäft ist ein typischer Anwendungsfall für Teileigentum.

Wichtig kann dabei allerdings die konkrete Zweckbestimmung in der Teilungserklärung sein.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine konkrete Bezeichnung einer Einheit – beispielsweise „Laden mit Lager“ – als verbindliche Zweckbestimmung zu verstehen sein kann. Deshalb ist nicht automatisch jede beliebige gewerbliche Nutzung einer Teileigentumseinheit zulässig.

Vor einer Nutzungsänderung sollte daher immer geprüft werden, welche Zweckbestimmung für die betreffende Einheit vereinbart wurde.

Kann eine Garage Teileigentum sein?

Das heutige Wohnungseigentumsrecht behandelt Stellplätze besonders.

Nach § 3 Abs. 1 WEG gelten Stellplätze als Räume im Sinne der Vorschrift. Damit können sie grundsätzlich Gegenstand von Sondereigentum sein.

Für die Aufteilungsplanung ist das besonders interessant.

Stellplätze müssen nach § 3 Abs. 3 WEG durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein, wenn Sondereigentum daran eingeräumt werden soll.

Die ältere pauschale Aussage

„Außenstellplätze können nur Sondernutzungsrecht sein“

ist nach der Reform des WEG deshalb nicht mehr richtig.

Können Keller Teileigentum sein?

Auch Keller- und Nebenräume können sondereigentumsfähig sein.

Hier muss allerdings genau unterschieden werden.

Ein Kellerraum kann beispielsweise:

• Bestandteil einer Wohnungseigentumseinheit sein,
• Bestandteil einer Teileigentumseinheit sein,
• eine selbstständige Teileigentumseinheit darstellen oder
• Gemeinschaftseigentum sein.

Entscheidend sind die konkrete Aufteilung und die rechtlichen Unterlagen.

Bei bestehenden Mehrfamilienhäusern sind Kellerbereiche häufig besonders fehleranfällig, weil tatsächliche Nutzung, alte Bauzeichnungen und rechtliche Zuordnung nicht immer übereinstimmen.

Kann ein Dachboden Teileigentum sein?

Auch bei Dachböden oder Spitzböden kommt es auf die konkrete rechtliche Zuordnung und Zweckbestimmung an.

Ein nicht zu Wohnzwecken bestimmter Raum kann als Teileigentum ausgestaltet sein.

Das bedeutet allerdings nicht, dass er später ohne Weiteres als Wohnung genutzt werden darf.

Gerade Dachböden sind deshalb bei Bestandsgebäuden ein typischer Prüfpunkt.

Vor einer geplanten Umwandlung sollten sowohl die wohnungseigentumsrechtlichen Unterlagen als auch die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen geprüft werden.

Kann Teileigentum zum Wohnen genutzt werden?

Hier ist Vorsicht geboten.

Teileigentum ist nach der gesetzlichen Definition gerade Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Die Frage, ob eine konkrete Nutzung dennoch zulässig ist, kann zusätzlich von der Zweckbestimmung in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie von den Umständen des Einzelfalls abhängen.

Der Bundesgerichtshof behandelt die in einer Teilungserklärung enthaltene Bestimmung, wonach eine Einheit nicht zu Wohnzwecken dienen soll, grundsätzlich als relevante Zweckbestimmung.

Deshalb sollte eine als Teileigentum ausgewiesene Gewerbeeinheit nicht allein deshalb als Wohnung genutzt werden, weil sie baulich dafür geeignet erscheint.

Kann Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden?

Grundsätzlich kann eine Änderung der rechtlichen Zuordnung möglich sein. Sie erfolgt aber nicht einfach dadurch, dass die Räume tatsächlich zum Wohnen genutzt werden.

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Sondereigentümer sein Teileigentum grundsätzlich nicht einseitig in Wohnungseigentum umwandeln kann, sofern nicht beispielsweise ein entsprechender Änderungsvorbehalt besteht.

Für eine geplante Umwandlung können deshalb mehrere Ebenen zu prüfen sein:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Zustimmungserfordernisse
• Grundbuch
• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheit
• öffentlich-rechtliche Nutzungsänderung
• gegebenenfalls bauliche Veränderungen

Gerade bei älteren Gewerbeeinheiten kann eine solche Prüfung vor Beginn der Planung erhebliche Kosten und Fehlplanungen vermeiden.

Teileigentum und Nutzungsänderung – was ist der Unterschied?

Die Begriffe sollten unbedingt auseinandergehalten werden.

Die Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum betrifft zunächst das Wohnungseigentumsrecht.

Eine Nutzungsänderung betrifft dagegen die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils.

Beispiel:

Eine bisher als Büro genutzte Teileigentumseinheit soll künftig als Wohnung genutzt werden.

Dann können mindestens zwei unterschiedliche Fragen entstehen:

Wohnungseigentumsrechtlich:
Darf die als Teileigentum ausgewiesene Einheit entsprechend geändert bzw. genutzt werden?

Öffentlich-rechtlich:
Ist die Wohnnutzung nach Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zulässig?

Eine Lösung auf der einen Ebene beantwortet deshalb nicht automatisch die andere.

Welche Bedeutung hat die Zweckbestimmung?

Die Zweckbestimmung einer Teileigentumseinheit kann erheblichen Einfluss auf ihre zulässige Nutzung haben.

Bezeichnungen wie

• Laden
• Büro
• Praxis
• Lager
• Gewerbe
• Garage

sollten deshalb nicht lediglich als unverbindliche Beschreibung betrachtet werden.

Der BGH hat etwa bei einer als „Laden mit Lager“ bezeichneten Einheit bestätigt, dass eine solche Bezeichnung als Zweckbestimmung verstanden werden kann.

Das kann bei Kauf, Vermietung und Umnutzung einer Gewerbeeinheit erhebliche Bedeutung haben.

Was ist der Unterschied zwischen Teileigentum und Gemeinschaftseigentum?

Teileigentum ist dem jeweiligen Eigentümer individuell zugeordnetes Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Gemeinschaftseigentum steht dagegen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

Auch innerhalb einer Teileigentumseinheit können sich allerdings Bauteile befinden, die Gemeinschaftseigentum sind.

Dazu können beispielsweise tragende Bauteile oder gemeinschaftlich dienende technische Anlagen gehören.

Es gilt deshalb auch beim Teileigentum:

Die räumliche Lage innerhalb einer Einheit entscheidet nicht allein über die Eigentumszuordnung.

Was ist der Unterschied zwischen Teileigentum und Sondernutzungsrecht?

Auch diese Begriffe dürfen nicht verwechselt werden.

Teileigentum ist Eigentum.

Ein Sondernutzungsrecht ist dagegen ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem Bereich des Gemeinschaftseigentums.

Beispielsweise kann ein Gewerberaum als Teileigentum ausgestaltet sein, während eine angrenzende Hoffläche gemeinschaftliches Eigentum bleibt und dem Eigentümer der Gewerbeeinheit lediglich zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet wird.

Können Außenflächen zum Sondereigentum gehören?

Seit der WEG-Reform können unter bestimmten Voraussetzungen auch außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile in das Sondereigentum einbezogen werden.

§ 3 Abs. 2 WEG erlaubt die Erstreckung des Sondereigentums auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

Damit können bei einer modernen Aufteilungsplanung beispielsweise Außenflächen differenzierter behandelt werden als nach früherem Recht.

Für die planerische Darstellung ist dabei wichtig: Solche Grundstücksteile müssen nach § 3 Abs. 3 WEG durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein.

Wie wird Teileigentum im Aufteilungsplan dargestellt?

Der Aufteilungsplan bildet eine wesentliche planerische Grundlage für die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum.

Die einzelnen Sondereigentumseinheiten müssen eindeutig identifizierbar und voneinander abgrenzbar sein.

Bei gemischt genutzten Gebäuden sollte deshalb bereits in der Planung klar erkennbar sein, welche Einheiten beispielsweise als:

• Wohnung,
• Büro,
• Praxis,
• Laden,
• Gewerbeeinheit,
• Garage oder
• sonstige nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit

vorgesehen sind.

Eine eindeutige Nummerierung und widerspruchsfreie Darstellung sind dabei besonders wichtig.

Welche Rolle spielt die Abgeschlossenheit?

§ 3 Abs. 3 WEG sieht vor, dass Sondereigentum grundsätzlich nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.

Diese Voraussetzung betrifft deshalb nicht nur Wohnungen.

Auch eine Teileigentumseinheit muss im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen entsprechend bestimmt und abgegrenzt werden können.

Die planerische Grundlage hierfür bildet regelmäßig der Aufteilungsplan.

Welche Bedeutung hat die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Für die grundbuchliche Bildung von Wohnungs- und Teileigentum sind die gesetzlichen Nachweise über die Abgeschlossenheit und die zugehörigen Aufteilungsunterlagen von zentraler Bedeutung.

Bei einem Bestandsgebäude sollte deshalb zunächst geklärt werden, ob vorhandene Pläne den tatsächlichen baulichen Zustand noch richtig wiedergeben.

Insbesondere bei älteren Gewerbe- und Wohngebäuden können über Jahrzehnte erhebliche Veränderungen erfolgt sein.

Warum ist ein Bestandsaufmaß bei Teileigentum wichtig?

Gerade bei gemischt genutzten Bestandsgebäuden stimmen alte Bauzeichnungen häufig nicht mehr vollständig mit dem tatsächlichen Gebäude überein.

Typische Veränderungen sind:

• versetzte Trennwände
• zusammengelegte Gewerbeeinheiten
• geänderte Zugänge
• neue Sanitärbereiche
• umgenutzte Kellerräume
• veränderte Ladenflächen
• ausgebaute Dachgeschosse
• geänderte Fenster und Türen
• nachträglich geschaffene Nebenräume

Soll ein solches Gebäude erstmals oder neu aufgeteilt werden, sollte deshalb zunächst die Qualität der vorhandenen Bestandsunterlagen geprüft werden.

Sind diese nicht ausreichend, kann ein neues Bestandsaufmaß die Grundlage für eine verlässliche Aufteilungsplanung schaffen.

Teileigentum beim Kauf einer Gewerbeeinheit

Beim Kauf einer als Teileigentum ausgewiesenen Einheit sollte nicht nur die tatsächliche Nutzung betrachtet werden.

Von besonderer Bedeutung können sein:

• Grundbuch
• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan
• Zweckbestimmung
• Miteigentumsanteil
• Sondernutzungsrechte
• Kostenverteilung
• öffentlich-rechtliche Genehmigungssituation

Insbesondere sollte geprüft werden, ob die beabsichtigte Nutzung mit der rechtlichen Zweckbestimmung und dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist.

Teileigentumsgrundbuch – was bedeutet das?

Für Teileigentum werden besondere Grundbuchblätter geführt. Die Wohnungsgrundbuchverfügung regelt die Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher. Im Bestandsverzeichnis werden unter anderem der Miteigentumsanteil und das damit verbundene Sondereigentum bezeichnet.

Das Teileigentum ist damit – ebenso wie Wohnungseigentum – rechtlich selbstständig verkehrsfähig und kann grundsätzlich beispielsweise verkauft und belastet werden.

Welche Bedeutung hat Teileigentum bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses?

Teileigentum wird besonders interessant, wenn ein Gebäude nicht ausschließlich aus Wohnungen besteht.

Ein typisches Beispiel ist ein Wohn- und Geschäftshaus:

Erdgeschoss: Ladengeschäft
1. Obergeschoss: Büro oder Praxis
2. Obergeschoss: Wohnungen
3. Obergeschoss: Wohnungen

Bei einer solchen Immobilie muss die Aufteilungsplanung die unterschiedlichen Nutzungs- und Eigentumseinheiten eindeutig erfassen.

Das betrifft nicht nur die eigentlichen Räume, sondern gegebenenfalls auch:

• Keller
• Nebenräume
• Stellplätze
• Außenflächen
• Zugänge
• Treppenhäuser
• technische Räume und
• gemeinschaftliche Verkehrsflächen.

Gerade bei komplexen Bestandsgebäuden ist deshalb die Kombination aus Bestandsaufmaß und Aufteilungsplanung besonders wichtig.

Was sollte vor einer WEG-Aufteilung geprüft werden?

Vor der Aufteilung eines bestehenden Wohn- oder Geschäftshauses sollte zunächst geklärt werden:

• Welche Einheiten sollen Wohnungseigentum werden?
• Welche Einheiten sollen Teileigentum werden?
• Welche Flächen bleiben Gemeinschaftseigentum?
• Welche Nebenräume gehören zu welcher Einheit?
• Wie werden Stellplätze und Außenflächen zugeordnet?
• Sind die Einheiten abgeschlossen?
• Stimmen vorhandene Bauzeichnungen mit dem Bestand überein?
• Ist ein neues Aufmaß erforderlich?
• Sind die geplanten Nutzungen baurechtlich zulässig?

Je früher diese Fragen geklärt werden, desto geringer ist das Risiko späterer Widersprüche zwischen tatsächlichem Bestand, Aufteilungsplan und rechtlicher Teilung.

Fazit

Teileigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Es spielt insbesondere bei Büro-, Praxis-, Laden-, Gewerbe- und anderen Nichtwohnflächen eine wichtige Rolle.

Bei der Aufteilung bestehender Immobilien ist eine klare Abgrenzung zwischen Wohnungseigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum und gegebenenfalls Sondernutzungsrechten entscheidend.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die vorgesehene Zweckbestimmung: Eine Teileigentumseinheit darf nicht allein deshalb beliebig anders genutzt werden, weil sie baulich dafür geeignet erscheint.

Eine sorgfältige Bestandsaufnahme und Aufteilungsplanung schafft deshalb die planerische Grundlage für eine eindeutige und langfristig nachvollziehbare Eigentumsstruktur.

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