Eigentumswohnung

Was ist eine Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung ist eine rechtlich selbstständige Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Der Eigentümer besitzt dabei nicht nur das Sondereigentum an seiner Wohnung, sondern zugleich einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes.

Anders als bei einem Einfamilienhaus gehört dem Wohnungseigentümer daher nicht das gesamte Gebäude allein. Das Eigentum setzt sich vielmehr aus unterschiedlichen rechtlichen Bestandteilen zusammen.

Vereinfacht gilt:

Eigentumswohnung = Sondereigentum an der Wohnung + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Die rechtlichen Grundlagen hierfür regelt insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wie entsteht eine Eigentumswohnung?

Eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses wird nicht allein dadurch zur Eigentumswohnung, dass sie baulich von den anderen Wohnungen getrennt ist.

Damit selbstständiges Wohnungseigentum entsteht, muss eine entsprechende rechtliche Aufteilung vorgenommen und im Grundbuch vollzogen werden.

Bei der klassischen Aufteilung eines Gebäudes durch den Eigentümer sind typischerweise mehrere Schritte erforderlich:

1. Gebäude und vorhandene Unterlagen prüfen

2. gewünschte Eigentumseinheiten festlegen

3. Aufteilungspläne erstellen

4. Abgeschlossenheit der Einheiten nachweisen

5. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen

6. Teilungserklärung vorbereiten

7. notarielle bzw. grundbuchrechtliche Voraussetzungen schaffen

8. Wohnungsgrundbücher anlegen

Erst durch die grundbuchrechtliche Umsetzung entsteht selbstständig veräußerbares Wohnungseigentum.

Was gehört zu einer Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden.

Diese Unterscheidung ist für Eigentümer besonders wichtig, weil sie Auswirkungen auf Nutzung, Veränderungen, Instandhaltung und Kostenverteilung haben kann.

Sondereigentum

Sondereigentum bezeichnet das dem jeweiligen Wohnungseigentümer ausschließlich zugeordnete Eigentum.

Hierzu können insbesondere die Räume der Wohnung und bestimmte, rechtlich dem Sondereigentum zuordenbare Bestandteile gehören.

Je nach Teilung können auch weitere Räume wie Keller oder Abstellräume einer bestimmten Einheit zugeordnet sein.

Welche Bereiche tatsächlich zum Sondereigentum gehören, ergibt sich nicht allein aus der tatsächlichen Nutzung. Maßgeblich sind insbesondere die gesetzlichen Vorgaben sowie die Teilungs- und Grundbuchunterlagen.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum gehört den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

Hierzu zählen regelmäßig wesentliche Teile des Grundstücks und des Gebäudes, insbesondere solche Bauteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind.

Typische Beispiele sind:

• Grundstück

• Fundamente

• tragende Bauteile

• Dach

• Außenwände

• Treppenhäuser

• gemeinschaftliche Erschließungsbereiche

• bestimmte gemeinschaftliche technische Anlagen und Leitungen

Die genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann im Einzelfall rechtlich anspruchsvoll sein.

Was ist ein Miteigentumsanteil?

Jede Eigentumswohnung ist mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.

Dieser wird häufig als Bruchteil angegeben, beispielsweise:

125/1.000 Miteigentumsanteile

Die Summe sämtlicher Miteigentumsanteile ergibt grundsätzlich das gesamte gemeinschaftliche Eigentum.

Die Miteigentumsanteile werden im Rahmen der Teilung festgelegt und können unter anderem für bestimmte rechtliche und wirtschaftliche Fragen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft Bedeutung haben.

Was ist der Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Wohnungseigentum?

Die Begriffe werden im allgemeinen Sprachgebrauch häufig gleich verwendet, haben aber unterschiedliche Schwerpunkte.

Eigentumswohnung bezeichnet üblicherweise die konkrete Wohnung, die einem Eigentümer gehört.

Wohnungseigentum ist der rechtliche Begriff für die Verbindung des Sondereigentums an einer Wohnung mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Das Wohnungseigentumsgesetz schafft die rechtlichen Voraussetzungen für diese Eigentumsform.

Welche Bedeutung hat das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?

Das Wohnungseigentumsgesetz bildet die zentrale gesetzliche Grundlage für Wohnungseigentum in Deutschland.

Es regelt unter anderem:

• Begründung von Wohnungseigentum

• Sondereigentum

• Gemeinschaftseigentum

• Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer

• Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

• Wohnungseigentümergemeinschaft

• Beschlussfassung und Verwaltung

Für die erstmalige Entstehung einer Eigentumswohnung sind insbesondere die Regelungen zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum von Bedeutung.

Welche Rolle spielt der Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Grundlage der geplanten Eigentumsstruktur.

Er zeigt, welche Räume und Gebäudebereiche den einzelnen Eigentumseinheiten zugeordnet werden.

Typischerweise enthält die Aufteilungsplanung:

• Grundrisse

• Schnitte

• gegebenenfalls Ansichten

• Wohnungen

• Gewerbeeinheiten

• Keller

• Nebenräume

• Stellplätze

• erforderliche Kennzeichnungen und Nummerierungen

Die einzelnen Einheiten werden eindeutig nummeriert. Diese Zuordnung muss mit den weiteren Unterlagen des Teilungsverfahrens übereinstimmen.

Der Aufteilungsplan ist deshalb wesentlich mehr als ein gewöhnlicher Gebäudegrundriss.

Welche Bedeutung hat die Abgeschlossenheit?

Damit Sondereigentum an bestimmten Räumen begründet werden kann, müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein.

Für die Bildung von Wohnungseigentum spielt deshalb die Abgeschlossenheit der vorgesehenen Einheiten eine wichtige Rolle.

Aus den Planunterlagen muss nachvollziehbar hervorgehen, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wie die Einheiten gegeneinander abgegrenzt sind.

Die planerische Vorbereitung dieser Abgeschlossenheit ist insbesondere bei bestehenden Gebäuden ein wichtiger Bestandteil der Aufteilungsplanung.

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der zuständigen Stelle ausgestellt und dient als erforderlicher Nachweis im Verfahren zur Begründung von Wohnungs- bzw. Teileigentum.

Grundlage hierfür sind entsprechende Aufteilungspläne.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst macht aus einer Wohnung jedoch noch keine Eigentumswohnung.

Sie ist vielmehr ein Baustein des anschließenden rechtlichen und grundbuchrechtlichen Teilungsverfahrens.

Welche Bedeutung hat die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein zentrales rechtliches Dokument bei der Begründung von Wohnungseigentum durch den Grundstückseigentümer.

In ihr wird festgelegt, welche Miteigentumsanteile mit welchem Sondereigentum verbunden werden sollen.

Aufteilungsplan und Teilungserklärung müssen deshalb eindeutig aufeinander abgestimmt sein.

Die Teilungserklärung kann darüber hinaus weitere Regelungen enthalten bzw. mit einer Gemeinschaftsordnung verbunden sein.

Eigentumswohnung im Neubau

Bei einem Neubau kann die spätere Aufteilung bereits während der Gebäudeplanung berücksichtigt werden.

Das hat erhebliche Vorteile.

Wohnungsgrundrisse, Nebenräume, Erschließung, Stellplätze und gemeinschaftliche Bereiche können von Beginn an auf die vorgesehene Eigentumsstruktur abgestimmt werden.

Die Aufteilungsplanung kann dann auf Grundlage der aktuellen Planungsunterlagen erstellt werden.

Eigentumswohnung im Bestandsgebäude

Anders stellt sich die Situation bei bestehenden Mehrfamilienhäusern dar.

Hier soll häufig ein bislang einheitlich gehaltenes Mietshaus nachträglich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.

Eine zentrale Frage lautet dann:

Entsprechen die vorhandenen Bauzeichnungen überhaupt noch dem tatsächlichen Gebäude?

Gerade bei älteren Immobilien wurden über Jahrzehnte häufig Veränderungen vorgenommen:

• Grundrisse verändert

• Wohnungen zusammengelegt oder geteilt

• Türen versetzt

• Keller neu aufgeteilt

• Dachgeschosse ausgebaut

• Anbauten ergänzt

• Nutzungen verändert

Vor einer Aufteilungsplanung sollte deshalb geprüft werden, ob die vorhandenen Unterlagen eine belastbare Grundlage darstellen.

Warum ist ein Gebäudeaufmaß häufig erforderlich?

Fehlen aktuelle Bestandspläne oder stimmen vorhandene Zeichnungen nicht mit dem Gebäude überein, empfiehlt sich eine neue Bestandsaufnahme.

Je nach Größe und Komplexität des Objektes kann diese durch klassisches Aufmaß, digitales Aufmaß oder 3D-Laserscanning erfolgen.

Auf dieser Grundlage können anschließend aktuelle Planunterlagen erstellt werden, beispielsweise:

• Grundrisse

• Schnitte

• Ansichten

• Flächenberechnungen

• CAD-Bestandspläne

• Aufteilungspläne

• 3D-Gebäudemodelle

Damit entsteht eine verlässliche Grundlage für die weitere WEG-Aufteilung.

Kann aus einem Mehrfamilienhaus nachträglich Wohnungseigentum entstehen?

Grundsätzlich kann auch ein bestehendes Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt werden, wenn die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen vorliegen.

Ein typischer Ablauf ist:

1. Bestandsunterlagen prüfen

2. Gebäude gegebenenfalls aufmessen

3. tatsächlichen und genehmigten Bestand vergleichen

4. gewünschte Eigentumsstruktur festlegen

5. Aufteilungsplanung erstellen

6. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen

7. Teilungserklärung vorbereiten

8. grundbuchrechtliche Teilung durchführen

Bei Bestandsimmobilien können darüber hinaus öffentlich-rechtliche, mietrechtliche oder sonstige rechtliche Anforderungen zu berücksichtigen sein.

Eigentumswohnung und Teileigentum – was ist der Unterschied?

Wohnungseigentum und Teileigentum sind voneinander zu unterscheiden.

Wohnungseigentum bezieht sich auf Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil.

Teileigentum betrifft Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Typische Beispiele für Teileigentum können sein:

• Ladengeschäfte

• Büros

• Praxen

• gewerblich genutzte Räume

In gemischt genutzten Gebäuden können Wohnungseigentum und Teileigentum nebeneinander bestehen.

Was sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?

Neben Lage, Zustand und Kaufpreis sollte ein Käufer auch die rechtlichen und technischen Grundlagen des Wohnungseigentums kennen.

Zu den wichtigen Unterlagen können insbesondere gehören:

• Grundbuchauszug

• Teilungserklärung

• Gemeinschaftsordnung

• Aufteilungsplan

• Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Informationen zu Instandhaltungen und geplanten Maßnahmen

Bei älteren Gebäuden kann zusätzlich der tatsächliche bauliche Zustand von erheblicher Bedeutung sein.

Ein im Aufteilungsplan dargestellter Zustand muss nicht zwangsläufig mit dem heutigen Gebäudebestand übereinstimmen.

Eigentumswohnung ist nicht gleich Grundstückseigentum

Ein häufiger Irrtum besteht darin, eine Eigentumswohnung rechtlich wie ein kleines Einfamilienhaus innerhalb eines größeren Gebäudes zu betrachten.

Tatsächlich ist Wohnungseigentum komplexer.

Der Eigentümer verfügt über sein Sondereigentum, ist gleichzeitig aber Mitglied einer Gemeinschaft und Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks und Gebäudes.

Bauliche Veränderungen können deshalb sowohl das eigene Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum betreffen.

Vor größeren Umbauten sollte daher geklärt werden, welche Eigentumsbereiche betroffen sind und welche Zustimmungen oder Genehmigungen erforderlich sein können.

Von der Mietwohnung zur Eigentumswohnung

Soll eine bestehende Mietwohnung Teil einer neu zu bildenden WEG-Struktur werden, reicht eine Änderung der Bezeichnung nicht aus.

Vielmehr muss das gesamte Gebäude entsprechend rechtlich aufgeteilt werden.

Dazu müssen insbesondere die räumlichen Einheiten definiert, Aufteilungspläne erstellt, die erforderlichen Bescheinigungen eingeholt und die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.

Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern ist deshalb eine frühzeitige Koordination zwischen Eigentümer, Architekt, Behörde und Notar sinnvoll.

Fazit

Eine Eigentumswohnung ist rechtlich mehr als eine einzelne Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Sie verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude.

Für die erstmalige Bildung von Eigentumswohnungen müssen bauliche, planerische und rechtliche Voraussetzungen ineinandergreifen. Aufteilungsplanung, Abgeschlossenheit, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Grundbucheintragung bilden dabei aufeinander aufbauende Schritte.

Besonders bei Bestandsimmobilien kommt einer zuverlässigen Bestandsaufnahme große Bedeutung zu. Nur wenn der tatsächliche Gebäudebestand bekannt ist, lassen sich belastbare Aufteilungspläne erstellen und die weiteren Schritte der WEG-Teilung zuverlässig vorbereiten.

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