Hausgeld

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Hausgeld ist die regelmäßige, meist monatliche Zahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leistet. Damit werden die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums bezahlt, etwa Hausmeister, Versicherung, Treppenhausreinigung, Verwaltung und Heizung, sowie die Erhaltungsrücklage für künftige Instandhaltungen. Grundlage ist der jährlich beschlossene Wirtschaftsplan.

• Das Hausgeld wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz auf Grundlage des Wirtschaftsplans erhoben.
• Die Kosten werden meist nach Miteigentumsanteilen verteilt, einzelne auch nach Verbrauch.
• Ein Teil des Hausgelds ist als Betriebskosten auf Mieter umlegbar, ein anderer Teil nicht.
• Mit der Jahresabrechnung werden Nachzahlungen oder Erstattungen festgestellt.
• Beim Wohnungskauf ist das Hausgeld ein wichtiger Teil der laufenden Belastung.

Kostenart	Beispiele	Auf Mieter umlegbar
Betriebskosten	Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung, Hausmeister	ja, wenn im Mietvertrag vereinbart
Heiz- und Warmwasserkosten	Brennstoff, Wartung, Messdienst	ja, nach Heizkostenverordnung
Verwaltungskosten	Vergütung des Verwalters, Kontoführung	nein
Instandhaltung	laufende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum	nein
Erhaltungsrücklage	Ansparen für größere Maßnahmen wie Dach oder Fassade	nein

Die Grundsteuer wird nicht über die Gemeinschaft, sondern direkt von jedem Eigentümer an die Gemeinde gezahlt. Sie ist aber als Betriebskostenart auf Mieter umlegbar.

Der Verwalter erstellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Die Eigentümerversammlung beschließt daraus die Vorschüsse, also das Hausgeld. Nach Ablauf des Jahres folgt die Jahresabrechnung. Über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse beschließen die Eigentümer. Ergänzend erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht, der unter anderem den Stand der Erhaltungsrücklage zeigt.

Die Höhe hängt von Größe, Alter, Ausstattung und Zustand der Anlage ab. Aufzüge, Tiefgaragen, große Außenanlagen und ein Hausmeister erhöhen die laufenden Kosten. Bei älteren Gebäuden mit Sanierungsbedarf sollte die Erhaltungsrücklage höher bemessen sein. Ein sehr niedriges Hausgeld ist nicht automatisch ein Vorteil, wenn dafür die Rücklage zu gering ist und später Sonderumlagen drohen.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich vor dem Kauf folgende Unterlagen geben lassen:

• aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen,
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre,
• Beschluss-Sammlung,
• Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage,
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Die Protokolle zeigen, ob größere Sanierungen beschlossen oder geplant sind und ob Sonderumlagen anstehen. Diese können die Kosten der Wohnung erheblich beeinflussen.

Für vermietete Wohnungen ist das Hausgeld grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage allerdings erst, wenn die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Selbstnutzer können den Lohnanteil von haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die in der Jahresabrechnung ausgewiesen sind, teilweise steuerlich geltend machen.

Die Erhaltungsrücklage ist der Teil des Hausgelds, der für künftige Erhaltungsmaßnahmen angespart wird. Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Sinnvoll ist eine Bemessung nach dem tatsächlichen Erhaltungsbedarf des Gebäudes, also nach Alter, Zustand und anstehenden Maßnahmen. Ein Instandhaltungsplan mit Kostenschätzungen für Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen zeigt, welche Mittel in den nächsten Jahren voraussichtlich benötigt werden. So lassen sich Sonderumlagen vermeiden und die Belastung über die Jahre gleichmäßig verteilen.

Bei einer energetischen Sanierung können zusätzlich Fördermittel genutzt werden, die die Rücklage entlasten. Dafür sollten Planung und Förderanträge rechtzeitig vor der Beschlussfassung vorbereitet werden.

Das Hausgeld ist ein wichtiger Kennwert für die Wirtschaftlichkeit einer Eigentumswohnung. Gut geplante Instandhaltung und eine angemessene Rücklage halten die Belastung langfristig stabil.

Bräuer Architekten unterstützt Eigentümergemeinschaften bei der Erfassung des baulichen Zustands, bei Instandhaltungsplänen und bei der Planung größerer Sanierungen. Belastbare Kostenschätzungen helfen, die Erhaltungsrücklage richtig zu bemessen.

• Beim Kauf werden nur das Hausgeld, nicht aber Protokolle und Rücklagen geprüft.
• Die Erhaltungsrücklage ist zu niedrig angesetzt.
• Vermieter legen nicht umlagefähige Kosten auf Mieter um.
• Die Jahresabrechnung wird nicht geprüft.
• Das Hausgeld wird bei der Finanzierung nicht berücksichtigt.

• Wohnungseigentumsgesetz – Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt das Eigentum an Wohnungen und anderen Räumen in einem gemeinsamen Gebäude.
• Eigentumswohnung – Eine Eigentumswohnung verbindet das Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude.
• Miteigentumsanteil – Der Miteigentumsanteil (MEA) beschreibt den rechnerischen Anteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum.
• Gemeinschaftseigentum – Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
• Gemeinschaftsordnung – Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Ist Hausgeld dasselbe wie Nebenkosten?

Nein. Das Hausgeld umfasst neben umlagefähigen Betriebskosten auch Verwaltungskosten, Instandhaltung und Erhaltungsrücklage.

Wer zahlt das Hausgeld bei einer vermieteten Wohnung?

Der Eigentümer. Er kann die umlagefähigen Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben.

Kann das Hausgeld erhöht werden?

Ja, durch Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans in der Eigentümerversammlung.

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Die Gemeinschaft kann die Rückstände einklagen. Hausgeldforderungen sind in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Das hängt von Alter, Zustand und anstehenden Maßnahmen ab. Ein Instandhaltungsplan liefert eine belastbare Grundlage.

Ist das Hausgeld bei der Finanzierung wichtig?

Ja. Banken berücksichtigen das Hausgeld bei der Prüfung der monatlichen Belastung.

Was ist eine Sonderumlage?

Eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümer beschließen, wenn die Erhaltungsrücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht. Sie kommt zum Hausgeld hinzu.

Wie wird das Hausgeld verteilt?

Grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Die Eigentümer können für einzelne Kostenarten andere Schlüssel beschließen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.