Gemeinschaftsordnung (WEG)

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie legt fest, wie das gemeinschaftliche Eigentum genutzt, verwaltet und finanziert wird, und ergänzt damit die gesetzlichen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). In der Praxis ist sie meist Bestandteil der Teilungserklärung und wird mit dieser im Grundbuch eingetragen.

• Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung im Sinne von § 10 WEG und wirkt nach Eintragung im Grundbuch auch gegenüber späteren Eigentümern.
• Sie kann von den gesetzlichen Regeln des WEG abweichen, soweit das Gesetz dies zulässt.
• Typische Inhalte sind Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte, Gebrauchsregeln, Stimmrecht und Verwaltung.
• Änderungen erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer, sofern keine Öffnungsklausel besteht.
• Seit der WEG-Reform 2020 können viele Fragen auch per Mehrheitsbeschluss geregelt werden.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden oft in einem Dokument zusammengefasst, haben aber unterschiedliche Aufgaben:

Dokument	Aufgabe
Teilungserklärung	Teilt das Grundstück in Miteigentumsanteile auf und ordnet ihnen Sondereigentum zu. Sie bestimmt, was wem gehört.
Gemeinschaftsordnung	Regelt das Zusammenleben und die Verwaltung. Sie bestimmt, wer was darf und wer was bezahlt.
Aufteilungsplan	Zeigt zeichnerisch die Lage und Größe der Einheiten und des Gemeinschaftseigentums.

Alle drei Unterlagen müssen widerspruchsfrei zusammenpassen. Unklare oder widersprüchliche Regelungen sind eine häufige Ursache für jahrelange Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften.

Eine gut ausgearbeitete Gemeinschaftsordnung enthält unter anderem Regelungen zu:

• Kostenverteilung: Abweichend vom gesetzlichen Maßstab nach Miteigentumsanteilen können Kosten etwa nach Wohnfläche, Verbrauch oder Einheiten verteilt werden.
• Instandhaltung: Wer trägt die Kosten für Fenster, Balkone oder Wohnungseingangstüren, die im Gemeinschaftseigentum stehen?
• Sondernutzungsrechte: Zuordnung von Gartenflächen, Stellplätzen, Terrassen oder Kellerräumen zur alleinigen Nutzung.
• Gebrauchsregeln: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder Büro, Tierhaltung, Hausordnung.
• Stimmrecht: Abweichend vom Kopfprinzip etwa nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten.
• Bauliche Veränderungen: Zulässige Änderungen innerhalb der Einheiten und an der Fassade.
• Öffnungsklausel: Ermächtigung, bestimmte Regelungen künftig per Mehrheitsbeschluss zu ändern.

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, hat sich das Verhältnis zwischen Gemeinschaftsordnung und Beschlüssen verschoben. Die Eigentümer können heute zahlreiche Fragen mit einfacher Mehrheit beschließen, für die früher eine Vereinbarung nötig war:

• Die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten kann nach § 16 Abs. 2 WEG per Beschluss abweichend geregelt werden.
• Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums können nach § 20 WEG mehrheitlich beschlossen werden.
• Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf bestimmte privilegierte Maßnahmen, etwa für Barrierefreiheit, Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz und schnelles Internet.

Ältere Gemeinschaftsordnungen sind deshalb nicht automatisch überholt, sollten aber auf ihr Zusammenspiel mit dem neuen Recht geprüft werden. Regelungen, die vor der Reform vereinbart wurden, gelten grundsätzlich fort.

Da die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung ist, kann sie grundsätzlich nur durch eine neue Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Damit die Änderung auch gegenüber späteren Erwerbern wirkt, muss sie im Grundbuch eingetragen werden. Das erfordert notariell beglaubigte Erklärungen aller Eigentümer und gegebenenfalls die Zustimmung von Grundpfandgläubigern.

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, können bestimmte Änderungen mit der darin festgelegten Mehrheit beschlossen werden. Solche Beschlüsse müssen seit der Reform ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Sondernachfolgern zu wirken. In Ausnahmefällen kann ein Eigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten an der bestehenden Regelung unbillig wäre.

Für Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufteilen, ist die Gemeinschaftsordnung ein zentrales Gestaltungsinstrument. Sie legt die Grundlage für ein funktionierendes Miteinander und beeinflusst den Wert der einzelnen Einheiten. Klare Sondernutzungsrechte und eine nachvollziehbare Kostenverteilung erleichtern den Verkauf.

Bräuer Architekten erstellt die Aufteilungspläne und die Unterlagen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung, auf denen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aufbauen. Grundlage ist ein genaues Bestandsaufmaß, damit Flächen, Sondernutzungsbereiche und Miteigentumsanteile eindeutig festgelegt werden können. Die rechtliche Formulierung übernimmt der Notar.

• Sondernutzungsflächen sind im Plan nicht eindeutig dargestellt oder nicht bemaßt.
• Die Kostenverteilung passt nicht zur tatsächlichen Nutzung, etwa bei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss.
• Pflichten zur Instandhaltung von Fenstern und Balkonen bleiben ungeregelt.
• Es fehlt eine Öffnungsklausel, sodass spätere Anpassungen kaum möglich sind.
• Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung und Aufteilungsplan widersprechen sich.

• Teilungserklärung (WEG) – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.
• Sondernutzungsrecht (WEG) – Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise eines Gartens, …
• Gemeinschaftseigentum (WEG) – Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
• Miteigentumsanteil (MEA) – Der Miteigentumsanteil (MEA) beschreibt den rechnerischen Anteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum.
• Wohnungsgrundbuch – Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuchblatt, das für jede Eigentumswohnung angelegt wird.

Wo finde ich die Gemeinschaftsordnung meiner Wohnung?

Sie ist meist Teil der Teilungserklärung und in den Grundakten des Grundbuchamts hinterlegt. Eine Kopie erhalten Eigentümer beim Notar, beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung.

Geht die Gemeinschaftsordnung dem Gesetz vor?

Ja, soweit das WEG abweichende Vereinbarungen zulässt. Zwingende gesetzliche Vorschriften kann sie nicht außer Kraft setzen.

Kann die Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung ändern?

Nur, wenn eine Öffnungsklausel dies erlaubt oder das Gesetz eine Beschlusskompetenz vorsieht. Sonst ist eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich.

Brauche ich für die Aufteilung eine Gemeinschaftsordnung?

Gesetzlich ist sie nicht zwingend, denn ohne Gemeinschaftsordnung gelten die Regeln des WEG. In der Praxis wird sie aber fast immer erstellt, weil das Gesetz viele Fragen nur allgemein beantwortet. Gerade bei gemischt genutzten Häusern, Gärten, Stellplätzen oder unterschiedlich großen Einheiten schafft eine individuelle Gemeinschaftsordnung Klarheit und beugt Streit vor.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.