Gemeinschaftseigentum (WEG)

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Gemeinschaftseigentum bezeichnet beim Wohnungseigentum diejenigen Teile eines Grundstücks und Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Die gesetzliche Grunddefinition findet sich in § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Damit besteht eine Eigentumswohnung rechtlich nicht nur aus der Wohnung selbst. Zum Wohnungseigentum gehört nach § 1 Abs. 2 WEG vielmehr das Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Vereinfacht gesagt:

Sondereigentum gehört dem einzelnen Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung und Verfügung.

Gemeinschaftseigentum gehört den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

Diese Unterscheidung ist von großer praktischer Bedeutung. Sie beeinflusst unter anderem, wer über bauliche Veränderungen entscheiden darf, wer für Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und wie die damit verbundenen Kosten verteilt werden.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören zunächst das Grundstück sowie grundsätzlich diejenigen Teile des Gebäudes, die nicht wirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden können oder wurden.

Besonders wichtig ist § 5 Abs. 2 WEG. Danach können Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Das gilt sogar dann, wenn sich solche Bauteile innerhalb einer Wohnung befinden.

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind insbesondere:

• Grundstück
• tragende Wände und Bauteile
• Fundamente
• Geschossdecken in ihrer konstruktiven Funktion
• Dach und Dachkonstruktion
• Außenfassade
• Treppenhäuser
• gemeinschaftliche Flure
• zentrale technische Anlagen
• gemeinschaftlich genutzte Leitungen
• Wohnungseingangstüren
• Fenster einschließlich Rahmen
• wesentliche Teile von Balkonen

Bei einzelnen Bauteilen kann die rechtliche Einordnung allerdings komplexer sein. Deshalb sollte insbesondere bei Kauf, Sanierung oder Umbau zusätzlich die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geprüft werden.

Die Unterscheidung lässt sich zunächst einfach darstellen:

Sondereigentum ist einem bestimmten Wohnungseigentümer individuell zugeordnet.

Gemeinschaftseigentum steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

Entscheidend ist allerdings nicht allein, wo sich ein Bauteil befindet.

Ein Bauteil innerhalb einer Wohnung kann trotzdem Gemeinschaftseigentum sein.

Das betrifft beispielsweise konstruktiv notwendige tragende Bauteile oder bestimmte technische Anlagen.

§ 5 Abs. 2 WEG stellt ausdrücklich klar, dass für Bestand oder Sicherheit erforderliche Gebäudeteile nicht zum Sondereigentum gehören können – selbst dann nicht, wenn sie sich innerhalb des räumlichen Bereichs einer Eigentumswohnung befinden.

Grundsätzlich ja.

Tragende Wände sind für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich und können deshalb grundsätzlich nicht dem Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zugeordnet werden.

Das gilt auch für eine tragende Wand, die vollständig innerhalb einer Eigentumswohnung liegt.

Für einen geplanten Wanddurchbruch ist deshalb nicht nur zu prüfen, ob die Maßnahme statisch möglich ist. Zusätzlich können wohnungseigentumsrechtliche Entscheidungen und gegebenenfalls öffentlich-rechtliche Anforderungen zu berücksichtigen sein.

Gerade bei Umbauten von Eigentumswohnungen sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, ob die betroffenen Bauteile zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehören.

Die Außenfassade gehört regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum.

Sie bestimmt die äußere Gestaltung des Gebäudes und erfüllt zugleich wesentliche konstruktive und bauphysikalische Funktionen.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann deshalb nicht ohne Weiteres Veränderungen an der Fassade vornehmen.

Das kann beispielsweise relevant sein bei:

• neuen Fensteröffnungen,
• größeren Fenstern,
• Außendämmungen,
• Markisen,
• Lüftungsöffnungen,
• Klimageräten,
• Fassadenverkleidungen oder
• sonstigen sichtbaren Veränderungen.

Neben dem Wohnungseigentumsrecht können zusätzlich bauordnungsrechtliche, denkmalrechtliche oder gestalterische Anforderungen bestehen.

Das Dach gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

Das gilt insbesondere für seine konstruktiven und das Gebäude schützenden Bestandteile.

Hierzu können beispielsweise gehören:

• Dachkonstruktion
• Dachdeckung
• Abdichtungen
• tragende Bauteile
• wesentliche Dämm- und Schutzschichten
• gemeinschaftlich dienende Entwässerungseinrichtungen

Das ist auch bei einer Dachgeschosswohnung wichtig.

Nur weil sich eine Wohnung unmittelbar unter dem Dach befindet, gehört das Dach nicht automatisch zum Sondereigentum des Eigentümers dieser Wohnung.

Fenster einschließlich ihrer Rahmen stehen grundsätzlich zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Der Bundesgerichtshof hat dies mehrfach ausdrücklich bestätigt.

Das ist in der Praxis besonders wichtig, weil häufig angenommen wird, die Fenster innerhalb einer Eigentumswohnung gehörten automatisch dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

Das ist rechtlich nicht der Fall.

Davon zu unterscheiden ist allerdings die Frage, wer die Kosten für Wartung, Instandhaltung oder Austausch trägt. Hier können die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und wirksame Regelungen zur Kostenverteilung von Bedeutung sein.

Deshalb gilt:

Eigentumszuordnung und Kostentragung sind zwei unterschiedliche Fragen.

Auch Wohnungseingangstüren stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren insgesamt dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind. Sie bilden die räumliche und funktionale Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Das kann insbesondere bei einem Austausch der Wohnungseingangstür relevant werden.

Ein Eigentümer sollte daher nicht allein deshalb von einer freien Veränderbarkeit ausgehen, weil sich die Tür am Eingang seiner eigenen Wohnung befindet.

Bei Balkonen muss genauer differenziert werden.

Wesentliche konstruktive Bestandteile eines Balkons gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Das betrifft insbesondere Bauteile, die für Konstruktion, Sicherheit oder äußere Gestaltung des Gebäudes relevant sind.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Balkonplatte
• tragende Konstruktion
• Abdichtung
• konstruktiv erforderliche Anschlüsse
• Außenseiten
• Brüstungen und Geländer

Bei einzelnen Oberflächen oder Ausstattungsbestandteilen kann die Zuordnung dagegen differenzierter zu beurteilen sein.

Bei Balkonsanierungen sollte deshalb nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass „der Balkon zur Wohnung gehört“ und damit vollständig Sondereigentum sei.

Auch bei Leitungen kommt es auf ihre Funktion und Zuordnung an.

Versorgungsleitungen, die mehreren Wohnungen bzw. dem Gebäude gemeinschaftlich dienen, gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum.

Schwieriger wird die Abgrenzung dort, wo Leitungen ausschließlich eine einzelne Wohnung versorgen.

Für Planung und Sanierung sollte deshalb der konkrete Leitungsverlauf und die Funktion der jeweiligen Leitung betrachtet werden.

Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern können unvollständige Bestandspläne die Beurteilung zusätzlich erschweren.

Grundsätzlich ja.

§ 1 Abs. 5 WEG zählt das Grundstück ausdrücklich zum gemeinschaftlichen Eigentum, soweit nicht eine gesetzlich mögliche andere Eigentumszuordnung besteht.

Das ist insbesondere bei Gartenflächen, Terrassen, Stellplätzen und sonstigen Außenflächen wichtig.

Allerdings lässt das heutige WEG unter bestimmten Voraussetzungen auch Sondereigentum an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks zu. § 3 Abs. 2 und 3 WEG enthält hierzu entsprechende Regelungen.

Deshalb sollte bei neueren Teilungen nicht mehr pauschal behauptet werden, dass Außenflächen niemals Sondereigentum sein könnten.

Auch diese Begriffe werden häufig verwechselt.

Ein Sondernutzungsrecht kann einem einzelnen Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums einräumen.

Ein typisches Beispiel ist eine Gartenfläche.

Die Gartenfläche kann Gemeinschaftseigentum bleiben, während ausschließlich der Eigentümer einer bestimmten Erdgeschosswohnung berechtigt ist, diese Fläche zu nutzen.

Damit gilt vereinfacht:

Gemeinschaftseigentum beschreibt die Eigentumszuordnung.

Sondernutzungsrecht beschreibt eine besondere Nutzungsbefugnis.

Das Sondernutzungsrecht macht die betreffende Fläche also nicht automatisch zum Sondereigentum.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen sowie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann deshalb über gemeinschaftliche Gebäudeteile grundsätzlich nicht in gleicher Weise verfügen wie über sein Sondereigentum.

Das ist insbesondere bei Umbauten und baulichen Veränderungen zu beachten.

Nicht ohne Weiteres.

Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum muss geprüft werden, welche wohnungseigentumsrechtlichen Voraussetzungen gelten.

Das betrifft beispielsweise:

• Wanddurchbrüche in tragenden Wänden
• Veränderungen von Fenstern
• neue Fenster- oder Türöffnungen
• Terrassenüberdachungen
• Balkonanbauten
• Dachflächenfenster
• Klimageräte an Fassaden
• Veränderungen gemeinschaftlicher Leitungen
• Eingriffe in Dach oder Fassade

Zusätzlich können für solche Maßnahmen Baugenehmigungen, denkmalrechtliche Genehmigungen oder andere öffentlich-rechtliche Zulassungen erforderlich sein.

Eine baurechtliche Genehmigung ersetzt dabei nicht automatisch die erforderliche wohnungseigentumsrechtliche Grundlage – und umgekehrt.

Die Tatsache, dass ein Bauteil Gemeinschaftseigentum ist, beantwortet noch nicht abschließend die Frage der Kostentragung.

Nach § 16 WEG bestehen gesetzliche Regeln zur Verteilung der Kosten der Gemeinschaft; für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten können unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch andere Verteilungen beschlossen werden.

Zusätzlich können bestehende Vereinbarungen eine Rolle spielen.

Deshalb sollten immer getrennt geprüft werden:

1. Wem ist das Bauteil eigentumsrechtlich zugeordnet?

und

2. Wer muss die Kosten seiner Erhaltung oder Erneuerung tragen?

Gerade bei Fenstern, Balkonen, Terrassen und Wohnungseingangstüren ist diese Unterscheidung besonders wichtig.

Bei der Aufteilung eines bestehenden Gebäudes muss eindeutig erkennbar sein, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche Bereiche gemeinschaftlich bleiben.

Der Aufteilungsplan bildet hierfür eine wesentliche planerische Grundlage.

Nach § 7 WEG ist der Eintragungsbewilligung unter anderem eine Bauzeichnung beizufügen, aus der die Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks sowie Lage und Größe der im Sonder- und gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile ersichtlich sind.

Eine sorgfältige Aufteilungsplanung ist deshalb wesentlich für eine klare und nachvollziehbare Eigentumsstruktur.

Bei bestehenden Mehrfamilienhäusern entsprechen vorhandene Bauzeichnungen häufig nicht mehr vollständig dem tatsächlich gebauten Zustand.

Über Jahrzehnte können beispielsweise:

• Grundrisse verändert,
• Wohnungen zusammengelegt,
• Türen versetzt,
• Dachgeschosse ausgebaut,
• Kellerräume verändert,
• Balkone angebaut,
• Nebengebäude errichtet oder
• Nutzungen geändert

worden sein.

Soll ein solches Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt werden, empfiehlt sich deshalb zunächst eine Prüfung der vorhandenen Bestandsunterlagen.

Sind diese nicht ausreichend oder weichen sie erheblich vom tatsächlichen Gebäude ab, kann ein neues Gebäudeaufmaß mit anschließender Bestands- und Aufteilungsplanung erforderlich sein.

Eine unklare Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann später erhebliche praktische Probleme verursachen.

Typische Streitfragen lauten:

Wer darf ein Bauteil verändern?

Wer muss es instand halten?

Wer trägt die Kosten einer Sanierung?

Wer entscheidet über einen Austausch?

Darf ein Eigentümer die Maßnahme selbst beauftragen?

Gerade bei Bestandsimmobilien sollte die planerische und rechtliche Zuordnung deshalb möglichst eindeutig und widerspruchsfrei sein.

Wer wissen möchte, ob ein bestimmter Raum, eine Fläche oder ein Bauteil zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, sollte nicht allein auf den tatsächlichen Gebrauch abstellen.

Je nach Fragestellung sind insbesondere relevant:

• Grundbuch
• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• spätere Vereinbarungen
• gegebenenfalls Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei baulichen Fragestellungen sollte zusätzlich geprüft werden, ob die vorhandenen Pläne tatsächlich mit dem gebauten Bestand übereinstimmen.

Auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist die Abgrenzung von erheblicher Bedeutung.

Der Käufer erwirbt nicht lediglich die Räume seiner Wohnung. Wohnungseigentum besteht rechtlich aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem damit verbundenen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Vor einem Kauf können deshalb insbesondere Zustand und Sanierungsbedarf von

• Dach,
• Fassade,
• Fenstern,
• Balkonen,
• Treppenhaus,
• Haustechnik und
• Außenanlagen

wirtschaftlich relevant sein.

Ein erheblicher Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum kann auch für den einzelnen Wohnungseigentümer finanzielle Folgen haben.

Gemeinschaftseigentum ist ein zentraler Begriff des Wohnungseigentumsrechts.

Es umfasst grundsätzlich das Grundstück und diejenigen Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie gemeinschaftlich dienende Anlagen und Einrichtungen können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten ist insbesondere bei Kauf, Umbau, Sanierung und Aufteilung von Mehrfamilienhäusern von großer Bedeutung.

Bei einer neuen WEG-Aufteilung sollten deshalb der tatsächliche Gebäudebestand, die Aufteilungsplanung und die vorgesehenen rechtlichen Zuordnungen sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.

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• Sondereigentum (WEG) – Sondereigentum bezeichnet die Bereiche einer Immobilie, die einem Wohnungseigentümer allein zugeordnet sind.
• Sondernutzungsrecht (WEG) – Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise eines Gartens, …
• Erhaltungsrücklage – Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum anspart.
• Bauliche Veränderung im WEG – Eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht.
• Teilungserklärung (WEG) – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.