Bestandsaufmaß

Was ist ein Bestandsaufmaß? Die Grundlage für Planung, Umbau und Gebäudedokumentation.

Ein Bestandsaufmaß ist die systematische geometrische Erfassung eines bereits vorhandenen Gebäudes oder einer baulichen Anlage. Ziel ist es, den tatsächlich vorhandenen baulichen Zustand möglichst vollständig und entsprechend der späteren Verwendung mit der erforderlichen Genauigkeit zu dokumentieren.

Erfasst werden beispielsweise Grundrisse, Wandverläufe, Wandstärken, Raumhöhen, Geschosshöhen, Fenster, Türen, Treppen, Dachformen, Fassaden und weitere planungsrelevante Bauteile.

Aus den aufgenommenen Daten können anschließend Bestandspläne, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Flächenberechnungen, CAD-Zeichnungen oder dreidimensionale Gebäudemodelle erstellt werden.

Das Bestandsaufmaß bildet damit häufig den ersten Schritt einer Planung im vorhandenen Gebäudebestand.

Wann wird ein Bestandsaufmaß benötigt?

Ein Bestandsaufmaß wird immer dann wichtig, wenn keine ausreichend verlässlichen Planunterlagen eines bestehenden Gebäudes vorhanden sind.

Das betrifft insbesondere:

• Umbauten
• Sanierungen
• Modernisierungen
• Erweiterungen und Anbauten
• Dachgeschossausbauten
• Nutzungsänderungen
• energetische Sanierungen
• Aufteilungsplanungen nach WEG
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen
• denkmalgeschützte Gebäude
• Immobilienbewertungen
• Gebäudedokumentationen
• Facility Management
• Planungen der technischen Gebäudeausrüstung.

Auch vorhandene Bauzeichnungen ersetzen ein Bestandsaufmaß nicht zwangsläufig. Gerade bei älteren Gebäuden stimmen archivierte Pläne häufig nicht mehr vollständig mit dem tatsächlich vorhandenen Zustand überein.

Warum reichen vorhandene Bauzeichnungen häufig nicht aus?

Gebäude verändern sich während ihres Lebenszyklus.

Wände werden versetzt, Türen geschlossen oder neu hergestellt, Dachgeschosse ausgebaut, Räume zusammengelegt, Anbauten errichtet oder technische Anlagen verändert.

Nicht jede dieser Veränderungen wurde anschließend in die ursprünglichen Bauzeichnungen eingetragen.

Hinzu kommt, dass ältere Pläne teilweise nur als Papierzeichnungen oder Scans vorliegen. Maßketten können unvollständig sein und die Genauigkeit entspricht nicht immer den Anforderungen einer heutigen Bestandsplanung.

Vor einer weiterführenden Planung sollte deshalb geprüft werden:

Entspricht der vorhandene Plan tatsächlich dem gebauten Bestand?

Ist dies nicht gewährleistet, schafft ein neues Bestandsaufmaß eine verlässliche Planungsgrundlage.

Was wird bei einem Bestandsaufmaß aufgenommen?

Der erforderliche Umfang richtet sich nach der späteren Verwendung der Daten.

Typischerweise können unter anderem erfasst werden:

• Gebäudeaußenmaße
• Raumabmessungen
• Wandverläufe
• Wandstärken
• Fenster und Türen
• Brüstungs- und Sturzhöhen
• Geschosshöhen
• lichte Raumhöhen
• Decken
• Unterzüge
• Stützen
• Treppen
• Schächte
• Dachgeometrien
• Dachneigungen
• Fassadengeometrien
• Gelände- und Gebäudeanschlüsse
• Höhenbezüge
• sichtbare konstruktive Besonderheiten.

Nicht jedes Projekt benötigt sämtliche Informationen.

Ein Aufmaß sollte deshalb nicht nach dem Prinzip „möglichst viele Daten“, sondern nach dem Prinzip „die richtigen Daten in der erforderlichen Genauigkeit“ geplant werden.

Welche Genauigkeit benötigt ein Bestandsaufmaß?

Es gibt nicht die eine richtige Genauigkeit für jedes Bestandsaufmaß.

Die erforderliche Genauigkeit hängt vom Zweck der späteren Planung ab.

Für eine überschlägige Flächenermittlung gelten andere Anforderungen als für eine detaillierte Ausführungsplanung, einen denkmalpflegerischen Bestandsplan oder die Integration neuer Bauteile in eine komplexe vorhandene Gebäudestruktur.

Eine höhere Messgenauigkeit bedeutet außerdem nicht automatisch, dass auch der daraus erstellte Plan dieselbe Genauigkeit besitzt.

Entscheidend ist die gesamte Prozesskette:

Messverfahren → Messdaten → Auswertung → Modellierung → Bestandsplan

Deshalb sollten gewünschter Detaillierungsgrad und erforderliche Genauigkeit bereits vor Beginn des Aufmaßes festgelegt werden.

Welche Verfahren gibt es beim Bestandsaufmaß?

Je nach Gebäude, Aufgabenstellung und erforderlicher Genauigkeit können unterschiedliche Messverfahren eingesetzt werden.

Klassisches Handaufmaß

Beim klassischen Handaufmaß werden Maße unmittelbar am Gebäude aufgenommen.

Zum Einsatz kommen beispielsweise:

• Bandmaß
• Gliedermaßstab
• Laserentfernungsmesser
• Wasserwaage
• Winkelmessgeräte.

Das Verfahren kann bei einzelnen Wohnungen, kleinen Gebäuden oder überschaubaren Raumstrukturen wirtschaftlich und ausreichend sein.

Mit zunehmender Gebäudegröße und geometrischer Komplexität steigt jedoch der Aufwand erheblich.

Digitales Aufmaß

Bei einem digitalen Aufmaß werden Messwerte mit elektronischen Messgeräten erfasst und anschließend digital weiterverarbeitet.

Dadurch können Übertragungsfehler reduziert und Arbeitsabläufe beschleunigt werden.

Das Verfahren eignet sich insbesondere für strukturierte Bestandsgebäude mit überschaubarer Geometrie.

Bestandsaufmaß mit 3D-Laserscanner

Bei komplexeren Gebäuden kann ein 3D-Laserscanner eingesetzt werden.

Der Scanner erfasst in kurzer Zeit eine sehr große Zahl räumlicher Messpunkte. Aus den einzelnen Scannerstandorten entsteht nach der Zusammenführung der Messungen eine dreidimensionale Punktwolke.

Diese bildet die sichtbare Geometrie des aufgenommenen Gebäudes räumlich ab.

Ein wesentlicher Vorteil besteht darin, dass zahlreiche Maße später noch am digitalen Gebäudebestand überprüft werden können.

Das reduziert insbesondere bei komplexen Projekten die Notwendigkeit späterer Nachmessungen vor Ort.

Was ist eine Punktwolke?

Eine Punktwolke besteht aus einer sehr großen Anzahl dreidimensional bestimmter Messpunkte.

Jeder Punkt besitzt räumliche Koordinaten und beschreibt einen erfassten Punkt einer Oberfläche.

In ihrer Gesamtheit entsteht daraus ein dreidimensionales Abbild des Gebäudes.

Die Punktwolke kann beispielsweise zur Erstellung von:

• Grundrissen
• Schnitten
• Ansichten
• Fassaden
• Dachgeometrien
• 3D-CAD-Modellen
• BIM-Modellen

verwendet werden.

Die Punktwolke selbst ist allerdings noch kein fertiger Bestandsplan und auch kein BIM-Modell. Sie stellt zunächst die geometrische Datengrundlage für die weitere Bearbeitung dar.

Was ist der Unterschied zwischen Bestandsaufmaß und Bestandsplan?

Das Bestandsaufmaß bezeichnet zunächst den Vorgang der Erfassung des vorhandenen Gebäudes.

Der Bestandsplan ist ein daraus abgeleitetes Planungsergebnis.

Aus einem Bestandsaufmaß können beispielsweise entstehen:

• Bestandsgrundrisse
• Bestandsschnitte
• Bestandsansichten
• Dachaufsichten
• Fassadenpläne
• Flächenberechnungen
• CAD-Dateien
• 3D-Gebäudemodelle.

Diese Unterscheidung ist auch für Angebote wichtig: Die örtliche Vermessung und die anschließende zeichnerische beziehungsweise modellbasierte Auswertung sind unterschiedliche Arbeitsschritte.

Was kostet ein Bestandsaufmaß?

Die Kosten eines Bestandsaufmaßes lassen sich nicht sinnvoll ausschließlich nach der Quadratmeterzahl eines Gebäudes bestimmen.

Der tatsächliche Aufwand hängt unter anderem ab von:

• Gebäudegröße
• Anzahl der Geschosse
• Anzahl und Struktur der Räume
• Zugänglichkeit
• geometrischer Komplexität
• gewünschter Messgenauigkeit
• erforderlichem Detaillierungsgrad
• vorhandenem Planmaterial
• gewünschtem Ausgabeformat
• erforderlichen Grundrissen, Schnitten und Ansichten
• gewünschtem 3D- oder BIM-Modell.

Ein einfach strukturiertes Gebäude mit 1.000 m² kann erheblich leichter aufzunehmen sein als ein wesentlich kleineres historisches Gebäude mit zahlreichen unterschiedlichen Ebenen, Wandstärken und konstruktiven Besonderheiten.

Für eine belastbare Kalkulation sollte deshalb zunächst geklärt werden, welche Ergebnisse aus dem Bestandsaufmaß benötigt werden.

Welche Unterlagen sind für ein Angebot hilfreich?

Für eine erste Einschätzung des Aufwandes sind vorhandene Unterlagen sehr hilfreich.

Dazu gehören beispielsweise:

• alte Grundrisse
• Bauantragszeichnungen
• Bestandszeichnungen
• Schnitte
• Ansichten
• Lagepläne
• Flächenangaben
• Fotos
• Angaben zur Gebäudegröße
• Anzahl der Geschosse
• gewünschte spätere Verwendung.

Auch ältere oder möglicherweise nicht mehr aktuelle Pläne können hilfreich sein. Sie müssen nicht zwingend als verlässliche Bestandsgrundlage dienen, erleichtern aber häufig die Vorbereitung des örtlichen Aufmaßes.

Bestandsaufmaß für Umbau und Sanierung

Bei Umbau- und Sanierungsmaßnahmen bildet das Bestandsaufmaß häufig die Grundlage der gesamten weiteren Planung.

Neue Bauteile müssen auf vorhandene Geometrien reagieren. Das betrifft beispielsweise:

• neue Wände
• Deckendurchbrüche
• Treppen
• Fenster und Türen
• Dachkonstruktionen
• Aufzüge
• technische Installationen
• Fassadenelemente.

Fehler in den Bestandsgrundlagen können sich deshalb durch mehrere Planungsphasen fortsetzen und erst während der Bauausführung sichtbar werden.

Ein qualifiziertes Bestandsaufmaß dient somit nicht nur der Dokumentation, sondern unmittelbar der Planungssicherheit.

Bestandsaufmaß für Aufteilungsplanung und WEG

Besonders wichtig kann ein Bestandsaufmaß bei der Aufteilung bestehender Mehrfamilienhäuser in Wohnungs- oder Teileigentum werden.

Für einen Aufteilungsplan müssen die dargestellten Einheiten nachvollziehbar und eindeutig dem vorhandenen Gebäude zugeordnet werden können.

Sind vorhandene Bauzeichnungen veraltet oder stimmen sie nicht mehr mit dem tatsächlichen Bestand überein, empfiehlt sich zunächst eine Überprüfung beziehungsweise Neuaufnahme.

Der Ablauf kann beispielsweise lauten:

Bestandsunterlagen prüfen → Gebäude aufmessen → Bestandspläne erstellen → Aufteilung entwickeln → Aufteilungsplan erstellen → Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorbereiten

Damit wird das Bestandsaufmaß zur technischen Grundlage des anschließenden WEG-Verfahrens.

Bestandsaufmaß bei denkmalgeschützten Gebäuden

Historische Gebäude stellen besondere Anforderungen an die Bestandsaufnahme.

Typisch sind:

• nicht rechtwinklige Grundrisse
• unterschiedliche Wandstärken
• geneigte oder verformte Bauteile
• historische Tragwerke
• Gewölbe
• unterschiedliche Fußbodenhöhen
• komplexe Dachkonstruktionen
• nachträgliche Umbauten verschiedener Bauphasen.

Hier reicht eine vereinfachte idealisierte Darstellung häufig nicht aus.

Abhängig von der Aufgabenstellung kann deshalb eine detaillierte geometrische Dokumentation erforderlich sein, die vorhandene Unregelmäßigkeiten bewusst abbildet.

Vom Bestandsaufmaß zum CAD-Modell

Nach Abschluss der örtlichen Erfassung werden die Messdaten ausgewertet.

Je nach Auftrag können daraus zweidimensionale CAD-Pläne oder dreidimensionale Gebäudemodelle entstehen.

Typische Ausgabeformate beziehungsweise Ergebnisse sind beispielsweise:

• PDF
• DWG
• DXF
• IFC
• 2D-CAD-Pläne
• 3D-CAD-Modelle
• BIM-Modelle
• Punktwolken.

Welche Daten tatsächlich übergeben werden sollen, sollte bereits vor der Aufnahme abgestimmt werden.

Bestandsaufmaß und Scan-to-BIM

Beim Scan-to-BIM-Verfahren wird eine durch Laserscanning erzeugte Punktwolke als Grundlage für die Erstellung eines strukturierten digitalen Gebäudemodells verwendet.

Aus den Messpunkten werden beispielsweise Wände, Decken, Stützen, Dächer, Fenster und Türen modelliert.

Dabei ist eine wichtige Unterscheidung erforderlich:

Laserscanning erzeugt nicht automatisch ein BIM-Modell.

Zwischen der Aufnahme der Punktwolke und dem fertigen Gebäudemodell liegt die fachliche Interpretation und Modellierung des Bestandes.

Der erforderliche Modellierungsumfang sollte deshalb passend zum späteren Planungszweck festgelegt werden.

Warum ist ein vollständiges Aufmaß wirtschaftlich sinnvoll?

Die Qualität einer Bestandsplanung beeinflusst alle nachfolgenden Planungsschritte.

Fehlende oder falsche Maße können unter anderem zu:

• Planungsänderungen
• zusätzlichen Ortsterminen
• Nachmessungen
• Kollisionen
• fehlerhaften Mengen
• ungeplanten Anpassungen während der Bauausführung
• Nachträgen
• Terminverzögerungen

führen.

Die wirtschaftliche Bedeutung eines Bestandsaufmaßes liegt deshalb weniger im Vermessungsvorgang selbst als in der Reduzierung von Unsicherheiten für die gesamte weitere Planung.

Bestandsaufmaß oder 3D-Laserscanning – was ist sinnvoll?

Nicht jedes Gebäude muss mit einem 3D-Laserscanner aufgenommen werden.

Für eine einzelne überschaubare Wohnung kann ein konventionelles oder digitales Aufmaß völlig ausreichend sein.

Mit zunehmender Größe, Komplexität und gewünschter Informationsdichte steigen jedoch die Vorteile des Laserscannings.

Besonders interessant ist es beispielsweise für:

• Mehrfamilienhäuser
• Wohnanlagen
• Gewerbeimmobilien
• Industriegebäude
• Hotels
• öffentliche Gebäude
• historische Gebäude
• komplexe Dachlandschaften
• umfangreiche Sanierungen.

Das geeignete Messverfahren sollte deshalb immer anhand der konkreten Aufgabe gewählt werden.

Fazit

Das Bestandsaufmaß schafft eine verlässliche geometrische Grundlage für das Planen und Bauen im vorhandenen Gebäudebestand.

Von der einfachen Wohnung bis zum komplexen Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt oder Baudenkmal können unterschiedliche Messverfahren eingesetzt werden. Entscheidend sind nicht möglichst viele Messdaten, sondern eine auf die spätere Verwendung abgestimmte Aufnahme und fachgerechte Auswertung.

Moderne Verfahren wie das 3D-Laserscanning ermöglichen dabei eine besonders umfassende digitale Erfassung. In Verbindung mit CAD- und BIM-Systemen können aus den Messdaten dauerhaft nutzbare digitale Bestandsunterlagen entstehen.

Für Umbau, Sanierung, Aufteilungsplanung oder Gebäudedokumentation gilt deshalb:

Eine zuverlässige Planung beginnt mit einem zuverlässigen Bestand.