Raumbuch

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Ein Raumbuch ist eine strukturierte Aufstellung aller Räume eines Gebäudes mit ihren Eigenschaften. Für jeden Raum werden Nummer, Bezeichnung, Nutzung, Flächen, Höhen, Oberflächen von Boden, Wand und Decke, Türen, Fenster, Ausstattung und technische Anforderungen festgehalten. Das Raumbuch begleitet ein Projekt von der Bedarfsplanung über Ausschreibung und Bauausführung bis zum Betrieb. Im Bestand dokumentiert es den Zustand und die geplanten Maßnahmen Raum für Raum.

• Das Raumbuch beschreibt jeden Raum mit Flächen, Oberflächen, Ausstattung und Technik.
• Es entsteht aus dem Raumprogramm der Bedarfsplanung und wächst mit der Planung.
• Bei Sanierungen dient es als raumweise Leistungsbeschreibung.
• Flächen werden meist nach DIN 277 oder WoFlV ermittelt.
• Digital wird das Raumbuch aus dem Gebäudemodell erzeugt und für den Betrieb weitergenutzt.

Bereich	Angaben
Identifikation	Raumnummer, Bezeichnung, Geschoss, Gebäudeteil, Nutzung
Geometrie	Grundfläche, Umfang, lichte Höhe, Wandflächen, Volumen
Oberflächen	Bodenbelag, Wandbekleidung, Decke, Sockel, Anstriche
Bauteile	Türen, Fenster, Trennwände, Einbauten
Technik	Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Daten, Beleuchtung
Anforderungen	Brandschutz, Schallschutz, Barrierefreiheit, Temperaturen
Bestand und Maßnahmen	Zustand, Schäden, geplante Arbeiten, Fotos

Am Anfang steht das Raumprogramm mit den benötigten Räumen und Flächen. In der Entwurfsplanung werden daraus konkrete Räume mit Größen und Zuordnungen. In der Ausführungsplanung kommen Oberflächen, Ausstattung und technische Details hinzu. Für die Ausschreibung liefert das Raumbuch Mengen je Raum und Gewerk, sodass sich das Leistungsverzeichnis nachvollziehbar aufbauen lässt. Während des Baus dient es als Checkliste für Kontrolle und Abnahme.

Bei Sanierungen ist das Raumbuch besonders wertvoll. Bei einer Begehung wird jeder Raum mit Zustand, Schäden und notwendigen Maßnahmen erfasst, ergänzt um Fotos und Maße aus dem Bestandsaufmaß. Daraus entsteht eine raumweise Beschreibung der Arbeiten, die Firmen kalkulieren können. Für Eigentümergemeinschaften und Vermieter dokumentiert ein Raumbuch zudem den Zustand vor und nach Maßnahmen.

In einem BIM-Modell sind Räume eigene Objekte mit Eigenschaften. Flächen und Höhen werden automatisch berechnet, Oberflächen und Ausstattung als Parameter gepflegt. Das Raumbuch lässt sich daraus als Tabelle exportieren und bleibt mit den Plänen synchron. Für den Betrieb kann es in ein CAFM-System übernommen werden, wo es die Grundlage für Reinigung, Wartung, Vermietung und Flächenmanagement bildet.

Je nach Zweck werden Flächen unterschiedlich ermittelt. Für Wohnungen ist meist die Wohnflächenverordnung maßgeblich, für Gewerbe und öffentliche Bauten DIN 277 mit Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Für Mietflächen gibt es eigene Richtlinien, siehe Mietflächenberechnung. Im Raumbuch sollte immer angegeben sein, nach welcher Regel gerechnet wurde.

Ein Raumbuch schafft Klarheit darüber, was in jedem Raum gebaut oder saniert wird. Es verhindert Missverständnisse zwischen Bauherr, Planer und Firmen, erleichtert Kostenkontrolle und Abnahme und bleibt nach Fertigstellung eine wertvolle Dokumentation.

Bräuer Architekten erstellt Raumbücher aus dem Gebäudemodell und für Bestandsgebäude auf Grundlage von Laserscan und Begehung, mit Flächen, Oberflächen, Zustand und Maßnahmen je Raum.

• Raumnummern in Plänen, Raumbuch und Ausschreibung stimmen nicht überein.
• Flächen werden ohne Angabe der Berechnungsregel aufgeführt.
• Das Raumbuch wird nach Planungsänderungen nicht aktualisiert.
• Technische Anforderungen fehlen oder sind zu allgemein.
• Nach Fertigstellung wird kein aktualisiertes Raumbuch übergeben.

• CAFM – CAFM steht für Computer Aided Facility Management, also computergestütztes Gebäudemanagement.
• DIN 277 – Die DIN 277 ist die zentrale deutsche Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau.
• Leistungsverzeichnis – Ein Leistungsverzeichnis, kurz LV, beschreibt die auszuführenden Bauleistungen in einzelnen Positionen mit Mengen und Einheiten.
• Bedarfsplanung – Die Bedarfsplanung klärt, welche Anforderungen ein Bauprojekt erfüllen muss, bevor konkrete Lösungen entworfen werden.
• Bestandsaufmaß – Ein Bestandsaufmaß dokumentiert den tatsächlichen Ist-Zustand eines Gebäudes vor Umbau-, Sanierungs- oder Aufteilungsmaßnahmen.

Was ist ein Raumbuch?

Eine Aufstellung aller Räume mit Flächen, Oberflächen, Ausstattung und technischen Anforderungen.

Was ist der Unterschied zum Raumprogramm?

Das Raumprogramm beschreibt den Bedarf zu Beginn. Das Raumbuch beschreibt die geplanten oder vorhandenen Räume im Detail.

Brauche ich ein Raumbuch für ein Einfamilienhaus?

Nicht zwingend, aber eine einfache Raumliste mit Ausstattung und Oberflächen hilft bei Ausschreibung und Abnahme.

Wer erstellt das Raumbuch?

In der Regel der Architekt, mit Angaben der Fachplaner für die Technik.

Kann das Raumbuch im Betrieb genutzt werden?

Ja, digital übernommen bildet es die Grundlage für Facility Management, Wartung und Flächenverwaltung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.