CAFM

Thema: Aufmaß, Vermessung & BIM · Redaktion: Bräuer Architekten

CAFM steht für Computer Aided Facility Management, also computergestütztes Gebäudemanagement. Gemeint sind Softwaresysteme, mit denen Eigentümer und Betreiber ihre Gebäude, Flächen, Anlagen, Verträge und Wartungen verwalten. Grundlage sind Pläne und Daten zu Räumen, Flächen und technischen Anlagen. Ein CAFM-System verknüpft diese Daten mit Prozessen wie Instandhaltung, Reinigung, Vermietung, Umzügen und Energiemanagement. Richtlinien des Verbands GEFMA beschreiben Anforderungen und Leistungsumfang.

• CAFM ist Software zur Verwaltung von Gebäuden und ihrem Betrieb.
• Kern sind ein Flächen- und Raumbestand sowie ein Anlagenverzeichnis.
• Flächen werden meist nach DIN 277 oder nach Mietflächenrichtlinien geführt.
• Wartungen, Prüfpflichten und Verträge werden terminiert und dokumentiert.
• Daten aus BIM-Modellen und Laserscans erleichtern den Aufbau erheblich.

Modul	Aufgabe
Flächenmanagement	Räume, Flächen, Nutzungen, Belegung, Kostenverteilung
Instandhaltung	Wartungspläne, Prüfungen, Störmeldungen, Aufträge
Anlagenverwaltung	Heizung, Lüftung, Aufzüge, Brandschutzeinrichtungen mit Daten und Dokumenten
Vertragsmanagement	Miet-, Wartungs-, Reinigungs- und Versorgungsverträge
Reinigung	Flächen und Intervalle als Grundlage für Ausschreibung und Kontrolle
Energie und Verbrauch	Zählerstände, Verbrauchsauswertung, Berichte
Dokumente	Pläne, Handbücher, Prüfberichte, Gewährleistungsfristen

Ein CAFM-System ist nur so gut wie seine Daten. Am Anfang steht ein verlässlicher Bestand: aktuelle Grundrisse, Räume mit eindeutigen Nummern, Flächen nach festgelegter Regel und ein Verzeichnis der technischen Anlagen. Bei Bestandsgebäuden fehlen solche Daten oft oder sind veraltet. Ein Bestandsaufmaß mit 3D-Laserscan liefert die Geometrie, eine Begehung ergänzt Räume, Oberflächen und Anlagen, ähnlich wie bei einem Raumbuch.

Wird ein Gebäude mit BIM geplant, liegen Räume, Bauteile und Anlagen bereits als Objekte mit Eigenschaften vor. Über offene Formate wie IFC lassen sich diese Daten an das CAFM-System übergeben. Damit das gelingt, müssen die Anforderungen des Betriebs schon in der Planung festgelegt werden: Welche Eigenschaften braucht der Betreiber, wie werden Räume und Anlagen benannt, wer pflegt die Daten bei Änderungen? So wird das Modell zur Grundlage eines digitalen Zwillings.

1. Ziele und Prozesse festlegen, etwa Flächenverwaltung, Wartung oder Vermietung.
2. Datenbedarf und Struktur definieren.
3. Software auswählen, orientiert an den Anforderungen und Richtlinien wie GEFMA 400 ff.
4. Bestandsdaten erheben oder übernehmen.
5. Nutzer schulen und Verantwortlichkeiten für die Datenpflege festlegen.

Viele Einführungen scheitern nicht an der Software, sondern an fehlenden oder ungepflegten Daten.

Für Unternehmen, Kommunen, Wohnungsunternehmen und Eigentümer mehrerer oder großer Gebäude ist CAFM meist unverzichtbar. Für einzelne kleinere Gebäude genügen oft einfachere Lösungen, etwa gut gepflegte Pläne, eine Anlagenliste und ein Wartungskalender. Auch dann zahlt sich eine saubere digitale Dokumentation aus.

Die Betriebskosten eines Gebäudes übersteigen über die Lebensdauer meist die Baukosten. Gute Daten und ein passendes System senken Kosten, sichern Prüfpflichten und erleichtern Vermietung, Umbau und Verkauf.

Bräuer Architekten liefert die Datengrundlage für CAFM: Bestandspläne und Modelle aus dem Laserscan, Flächen nach DIN 277 und WoFlV sowie Raumbücher in Formaten, die sich in gängige Systeme übernehmen lassen.

• Software wird vor Klärung der Prozesse und Datenstruktur gekauft.
• Veraltete Pläne werden ungeprüft eingespielt.
• Die Datenpflege nach Umbauten ist nicht geregelt.
• Betreiberanforderungen fließen nicht in die BIM-Planung ein.
• Flächen werden ohne einheitliche Berechnungsregel geführt.

• Raumbuch – Ein Raumbuch ist eine strukturierte Aufstellung aller Räume eines Gebäudes mit ihren Eigenschaften.
• Digitaler Zwilling – Ein digitaler Zwilling ist ein digitales Abbild eines realen Gebäudes, das nicht nur dessen Geometrie, sondern auch Informationen zu Bauteilen, Anlagen, Nutzung und …
• DIN 277 – Die DIN 277 ist die zentrale deutsche Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau.
• BIM – Building Information Modeling – Building Information Modeling, kurz BIM, ist eine Arbeitsmethode, bei der ein Bauwerk als digitales, bauteilorientiertes Modell geplant, gebaut und betrieben wird.
• Objektbetreuung – Die Objektbetreuung ist die neunte und letzte Leistungsphase der Objektplanung.

Was bedeutet CAFM?

Computer Aided Facility Management, also die softwaregestützte Verwaltung von Gebäuden und deren Betrieb.

Was ist GEFMA?

Der Deutsche Verband für Facility Management, der unter anderem Richtlinien zu CAFM-Systemen herausgibt.

Welche Daten braucht ein CAFM-System?

Mindestens Gebäude, Geschosse, Räume mit Flächen und ein Verzeichnis der technischen Anlagen.

Kann ich Daten aus einem BIM-Modell übernehmen?

Ja, über IFC und abgestimmte Eigenschaften. Die Anforderungen sollten schon in der Planung festgelegt werden.

Lohnt sich CAFM für kleine Eigentümer?

Oft genügen einfachere Lösungen. Wichtig sind aktuelle Pläne, Flächen und ein Wartungskalender.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.