Bestandspläne

Thema: Aufmaß, Vermessung & BIM · Redaktion: Bräuer Architekten

Bestandspläne zeigen den vorhandenen Zustand eines Gebäudes in Grundrissen, Schnitten und Ansichten. Sie sind die Grundlage für jeden Umbau, jede Sanierung, Aufteilung in Wohnungseigentum, Wohnflächenberechnung und Verkehrswertermittlung. Oft liegen nur alte Genehmigungspläne vor, die vom tatsächlichen Zustand abweichen. Dann müssen Bestandspläne durch ein Aufmaß neu erstellt oder geprüft werden.

• Alte Pläne finden sich in eigenen Unterlagen, in der Bauakte der Bauaufsicht oder in Archiven.
• Genehmigungspläne zeigen den geplanten, nicht zwingend den gebauten Zustand.
• Abweichungen durch spätere Umbauten sind häufig.
• Für verlässliche Planung ist ein Aufmaß meist unverzichtbar.
• Moderne Bestandspläne entstehen aus 3D-Laserscans.

Quelle	Inhalt
Eigene Unterlagen	Pläne vom Kauf, vom Bauträger oder früheren Umbauten
Bauakte bei der Bauaufsicht	Genehmigungspläne, Statik, Baubeschreibungen, Bescheide
Verwalter	bei Eigentumswohnungen Aufteilungspläne und Sanierungsunterlagen
Grundbuchamt	Aufteilungspläne zum Wohnungseigentum
Archive und Denkmalpflege	historische Pläne, Fotos und Bauaufnahmen
Wohnungsunternehmen	Typenpläne, etwa bei Plattenbauten

Für die Einsicht in die Bauakte ist meist eine Vollmacht des Eigentümers nötig. In Rostock ist die Bauaktenauskunft der Hansestadt zuständig, in den Landkreisen die jeweilige Bauaufsichtsbehörde. Ältere Akten können unvollständig sein oder Kriegs- und Nachkriegsverluste aufweisen.

• nachträglich versetzte oder entfernte Wände,
• ausgebaute Dachgeschosse und Keller,
• Anbauten, Wintergärten und Balkone,
• andere Fenstergrößen und Türlagen,
• abweichende Wanddicken und Raumhöhen,
• fehlende Angaben zu Leitungen und Schächten.

Hinzu kommt, dass Gebäude nie exakt rechtwinklig sind. Alte Pläne zeigen ideale Geometrien, die tatsächlichen Maße weichen oft um mehrere Zentimeter ab.

Bevor alte Pläne verwendet werden, sollten sie stichprobenartig überprüft werden: Stimmen Außenmaße, Raummaße, Wanddicken und Öffnungen? Gibt es nicht eingezeichnete Bauteile? Schon wenige Kontrollmaße zeigen, ob ein Plan als Grundlage taugt. Für Wohnflächenberechnung, Aufteilungsplanung oder Ausführungsplanung reicht ein grob passender Plan meist nicht.

Ein neues Bestandsaufmaß liefert verlässliche Pläne. Mit 3D-Laserscanning wird das Gebäude vollständig als Punktwolke erfasst. Daraus entstehen Grundrisse, Schnitte, Ansichten und auf Wunsch ein Bestandsmodell. Die Genauigkeit liegt im Millimeter- bis Zentimeterbereich. Die Daten können später jederzeit für neue Fragen ausgewertet werden.

Nicht jedes Projekt braucht denselben Detaillierungsgrad. Für eine Wohnflächenberechnung genügen Grundrisse mit Raummaßen. Für eine Sanierung werden zusätzlich Schnitte, Ansichten, Höhen und Bauteilaufbauten benötigt. Für Denkmale kann ein verformungsgerechtes Aufmaß mit allen Unregelmäßigkeiten nötig sein. Eine klare Vereinbarung des Detaillierungsgrads verhindert unnötige Kosten.

Verlässliche Bestandspläne sparen Geld und Zeit in allen späteren Projekten. Sie sind auch beim Verkauf ein Wertfaktor, weil Käufer und Banken genaue Flächen und Pläne erwarten.

Bräuer Architekten recherchiert Bauakten, prüft vorhandene Pläne und erstellt neue Bestandspläne auf Grundlage von 3D-Laserscans, als PDF, CAD-Datei oder Modell.

• Genehmigungspläne werden als Abbild des gebauten Zustands angesehen.
• Maße werden aus gescannten Plänen abgegriffen.
• Für die Planung wird kein Aufmaß beauftragt.
• Der benötigte Detaillierungsgrad wird nicht festgelegt.
• Neue Pläne werden nach dem Umbau nicht aktualisiert.

• Bestandsaufmaß – Ein Bestandsaufmaß dokumentiert den tatsächlichen Ist-Zustand eines Gebäudes vor Umbau-, Sanierungs- oder Aufteilungsmaßnahmen.
• Bauzeichnung – Bauzeichnungen stellen ein Gebäude maßstäblich in Grundrissen, Schnitten und Ansichten dar.
• 3D-Laserscanning – 3D-Laserscanning ist ein Messverfahren, bei dem ein Laserscanner seine Umgebung berührungslos und flächendeckend abtastet.
• As-Built-Dokumentation – Die As-Built-Dokumentation beschreibt den tatsächlich ausgeführten Zustand eines Bauwerks zum Zeitpunkt der Übergabe oder eines vereinbarten Projektmeilensteins.
• Grundriss – Ein Grundriss ist die zeichnerische Darstellung eines Geschosses von oben, als wäre das Gebäude in etwa einem Meter Höhe waagerecht aufgeschnitten.

Wo bekomme ich die Pläne meines Hauses?

Aus eigenen Unterlagen, bei der Bauaufsichtsbehörde aus der Bauakte oder bei Eigentumswohnungen beim Verwalter.

Darf jeder die Bauakte einsehen?

In der Regel der Eigentümer oder mit dessen Vollmacht, etwa ein Architekt oder Kaufinteressent.

Was kostet ein neuer Bestandsplan?

Das hängt von Größe, Detaillierung und Gebäudeart ab. Ein Angebot nach Besichtigung schafft Klarheit.

Wie genau sind Bestandspläne aus dem Laserscan?

Je nach Gerät und Verfahren im Millimeter- bis Zentimeterbereich.

Was tun, wenn keine Pläne existieren?

Ein vollständiges Aufmaß beauftragen. Daraus entstehen alle benötigten Pläne neu.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.