Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt das Eigentum an Wohnungen und anderen Räumen in einem gemeinsamen Gebäude. Es legt fest, wie ein Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird und wie die Eigentümer gemeinsam verwalten, entscheiden und Kosten tragen. Die letzte große Reform trat am 1. Dezember 2020 in Kraft.

• Grundlage jeder Eigentumswohnung ist die Aufteilung nach dem WEG mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig und verwaltet das Gemeinschaftseigentum.
• Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung gefasst, meist mit einfacher Mehrheit.
• Für bauliche Veränderungen gelten seit 2020 erleichterte Regeln.
• Jeder Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen.

Wohnungseigentum besteht aus drei untrennbar verbundenen Teilen:

• Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, dann Teileigentum genannt,
• Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, siehe Miteigentumsanteil (MEA),
• Gemeinschaftseigentum an Grundstück, Tragwerk, Dach, Fassade und gemeinschaftlichen Anlagen.

Voraussetzung für die Aufteilung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Seit 2020 können auch Stellplätze und Freiflächen, etwa Gärten oder Terrassen, Gegenstand von Sondereigentum sein, wenn sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher entsteht das Wohnungseigentum.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist selbst rechtsfähig. Sie wird durch den Verwalter vertreten. Wichtige Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung:

• Beschlüsse über Verwaltung und Erhaltung werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
• Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.
• Eigentümer können online teilnehmen, wenn dies beschlossen wurde.
• Jährlich werden ein Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung beschlossen, außerdem erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht.

Die Eigentümer bilden eine Erhaltungsrücklage für künftige Instandhaltungen. Ihre Höhe sollte sich am tatsächlichen Erhaltungsbedarf des Gebäudes orientieren.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können seit der Reform mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Bestimmte Maßnahmen sind privilegiert, das heißt, jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass sie ihm gestattet werden:

• Maßnahmen für Barrierefreiheit,
• Ladestationen für Elektrofahrzeuge,
• Maßnahmen zum Einbruchschutz,
• Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz,
• Steckersolargeräte, sogenannte Balkonkraftwerke.

Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt hat. Wird eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle die Kosten, sofern sie nicht unverhältnismäßig sind. Gleiches gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht neben der rechtlichen Gestaltung vor allem genaue Pläne. Der Aufteilungsplan muss die Lage und Größe aller Einheiten eindeutig darstellen. Bei bestehenden Mietshäusern sind zusätzlich mietrechtliche Regeln und mögliche Genehmigungsvorbehalte zu beachten, siehe Umwandlung von Mietwohnungen.

Die Kosten des Gemeinschaftseigentums werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Eigentümer können aber für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen, etwa nach Verbrauch oder nach Wohnfläche. Die laufenden Zahlungen der Eigentümer, das sogenannte Hausgeld, ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan.

Für größere Maßnahmen wie eine Dach- oder Fassadensanierung werden zunächst die Mittel der Erhaltungsrücklage eingesetzt. Reichen sie nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Eine vorausschauende Instandhaltungsplanung mit belastbaren Kostenansätzen hilft, solche Sonderumlagen zu vermeiden oder frühzeitig anzukündigen.

Das WEG bestimmt, was ein Wohnungseigentümer allein entscheiden darf und wofür er die Gemeinschaft braucht. Wer eine Wohnung umbauen, einen Balkon anbauen oder das Dachgeschoss ausbauen möchte, muss deshalb früh klären, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Bräuer Architekten ist auf die WEG-Aufteilungsplanung spezialisiert. Wir erstellen Aufteilungspläne auf Grundlage eines exakten Aufmaßes, beantragen die Abgeschlossenheitsbescheinigung und unterstützen bei baulichen Veränderungen in bestehenden Gemeinschaften.

• Bauliche Veränderungen werden ohne Beschluss der Gemeinschaft ausgeführt.
• Die Teilungserklärung wird nicht gelesen, obwohl sie abweichende Regeln enthalten kann.
• Die Erhaltungsrücklage ist zu niedrig, große Sanierungen erfordern dann Sonderumlagen.
• Aufteilungspläne stimmen nicht mit dem tatsächlichen Bestand überein.
• Sondernutzungsrecht und Sondereigentum werden verwechselt.

• Teilungserklärung – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.
• Gemeinschaftsordnung – Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.
• Sondernutzungsrecht – Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise eines Gartens, …
• Eigentumswohnung – Eine Eigentumswohnung verbindet das Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung – Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt der Baubehörde, dass einzelne Wohnungen oder Teileigentumseinheiten baulich klar voneinander abgegrenzt sind.

Was hat sich mit der WEG-Reform 2020 geändert?

Die Gemeinschaft ist voll rechtsfähig, bauliche Veränderungen sind leichter möglich, Versammlungen sind immer beschlussfähig und Online-Teilnahme ist möglich. Außerdem können Stellplätze und Freiflächen Sondereigentum sein.

Darf ich in meiner Wohnung Wände entfernen?

Nichttragende Wände innerhalb des Sondereigentums meist ja. Tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum, dafür ist ein Beschluss nötig.

Wer ist für Fenster zuständig?

Fenster gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung kann die Kostentragung abweichend regeln.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Ein Verwalter, der seine Sachkunde vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein solcher Verwalter bestellt wird.

Was ist eine Sonderumlage?

Eine zusätzliche Zahlung der Eigentümer, die beschlossen wird, wenn die Erhaltungsrücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht.

Kann ich mein Teileigentum zu Wohnungseigentum umwandeln?

Nur mit Änderung der Teilungserklärung und in der Regel mit Zustimmung der übrigen Eigentümer sowie einer Prüfung des Baurechts.

Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal im Jahr. Der Verwalter lädt mit einer Frist von mindestens drei Wochen ein.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.