Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird ein Mehrfamilienhaus, das bisher einem Eigentümer gehört, rechtlich in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. Jede Wohnung kann danach separat verkauft, vererbt oder beliehen werden. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Bauliche Änderungen sind dafür meist nicht nötig, wohl aber eine sorgfältige Planung, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notarielle Teilungserklärung.

• Die Umwandlung erfolgt durch Teilungserklärung des Eigentümers nach § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch.
• Voraussetzung sind ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde.
• Bestehende Mietverträge bleiben unverändert bestehen.
• Mieter haben beim ersten Verkauf ihrer Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht und sind durch eine Kündigungssperrfrist vor Eigenbedarfskündigungen geschützt.
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein. In Mecklenburg-Vorpommern gibt es nach derzeitigem Stand keine entsprechende Landesverordnung.

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern entscheiden sich aus unterschiedlichen Gründen für die Aufteilung:

• Einzelne Wohnungen lassen sich oft zu einem höheren Gesamtpreis verkaufen als das ganze Haus.
• Bei Erbengemeinschaften kann jeder Erbe eine eigene Wohnung erhalten, statt gemeinsam ein ganzes Haus zu verwalten.
• Einzelne Einheiten können gezielt beliehen werden, um Sanierungen zu finanzieren.
• Die Vermögensnachfolge innerhalb der Familie lässt sich flexibler gestalten.

Auch wer nicht verkaufen möchte, gewinnt durch die Aufteilung Gestaltungsspielraum für die Zukunft.

Wichtig ist eine frühe Klärung der Ziele. Soll später verkauft werden, empfiehlt sich eine marktgerechte Zuordnung von Kellern, Stellplätzen und Gartenflächen. Soll das Haus in der Familie bleiben, stehen oft eine faire Verteilung der Kosten und klare Regeln für die gemeinsame Verwaltung im Vordergrund. Beides fließt in Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung ein.

Schritt	Inhalt	Beteiligte
1. Bestandsaufnahme	Aufmaß des Gebäudes, Prüfung vorhandener Pläne und Genehmigungen	Architekt
2. Aufteilungskonzept	Festlegung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten	Eigentümer, Architekt, Notar
3. Aufteilungsplan	Zeichnungen mit Nummerierung aller Einheiten, Keller und Nebenräume	Architekt
4. Abgeschlossenheit	Antrag und Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung	Bauaufsichtsbehörde
5. Teilungserklärung	Notarielle Beurkundung mit Gemeinschaftsordnung und Miteigentumsanteilen	Notar
6. Grundbuch	Anlage der Wohnungsgrundbücher	Grundbuchamt

Je nach Gebäude, Behörde und Umfang der Vorarbeiten dauert der Prozess meist einige Monate. Den größten Zeitbedarf haben in der Praxis die Planerstellung und die Bearbeitung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Umwandlung ändert nichts an bestehenden Mietverhältnissen. Der Mieter bleibt Vertragspartner, auch wenn die Wohnung später verkauft wird, denn nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein. Zusätzlich schützt das Mietrecht die Mieter auf zwei Wegen:

• Vorkaufsrecht nach § 577 BGB: Wird eine nach Beginn des Mietverhältnisses umgewandelte Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft, kann der Mieter zu denselben Bedingungen kaufen.
• Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Der Erwerber kann frühestens drei Jahre nach der Veräußerung wegen Eigenbedarfs oder unzureichender wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Länder können diese Frist für bestimmte Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängern. Mecklenburg-Vorpommern hat davon nach derzeitigem Stand keinen Gebrauch gemacht.

Nach § 250 BauGB können die Landesregierungen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen, in denen die Umwandlung von Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen einer Genehmigung bedarf. Diese Regelung wurde mit dem Bauturbo-Gesetz bis Ende 2030 verlängert. In Mecklenburg-Vorpommern besteht nach derzeitigem Stand keine solche Verordnung, auch nicht für Rostock oder Greifswald.

Unabhängig davon kann eine Genehmigung erforderlich sein, wenn das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Dort ist die Begründung von Wohnungseigentum nach § 144 BauGB in der Regel genehmigungspflichtig. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind zusätzlich die Belange des Denkmalschutzes zu beachten, sobald bauliche Maßnahmen geplant sind.

Die Qualität der Unterlagen entscheidet über den reibungslosen Ablauf. Fehler im Aufteilungsplan oder in der Flächenermittlung lassen sich nach der Eintragung nur mit großem Aufwand korrigieren, weil dann alle Eigentümer zustimmen müssen. Eine präzise Grundlage zahlt sich deshalb doppelt aus.

Bräuer Architekten begleitet Umwandlungen in Rostock und ganz Mecklenburg-Vorpommern von der Bestandsaufnahme über die Aufteilungsplanung bis zur Abgeschlossenheitsbescheinigung. Grundlage ist ein genaues Bestandsaufmaß, aus dem auch die Wohnflächen und Miteigentumsanteile abgeleitet werden.

• Vorhandene Pläne entsprechen nicht dem gebauten Zustand und werden ungeprüft übernommen.
• Keller, Dachböden oder Stellplätze werden nicht eindeutig zugeordnet.
• Wohnungen sind baulich nicht abgeschlossen, etwa wegen fehlender Wohnungseingangstüren oder gemeinsamer Flure.
• Die Mieter werden nicht rechtzeitig informiert, was zu Misstrauen und Konflikten führt.
• Die Lage in einem Sanierungsgebiet wird übersehen.

• Teilungserklärung (WEG) – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung (WEG) – Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt der Baubehörde, dass einzelne Wohnungen oder Teileigentumseinheiten baulich klar voneinander abgegrenzt sind.
• Aufteilungsplanung – Die Aufteilungsplanung erstellt die zeichnerische Grundlage – den Aufteilungsplan –, mit der ein Gebäude rechtlich in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten …
• Gemeinschaftsordnung (WEG) – Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.
• Wohnungsgrundbuch – Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuchblatt, das für jede Eigentumswohnung angelegt wird.

Muss ich für die Umwandlung umbauen?

Nicht unbedingt. Die Wohnungen müssen jedoch in sich abgeschlossen sein. Fehlt das, etwa bei offenen Treppenhäusern ohne Wohnungstüren, sind kleinere bauliche Maßnahmen nötig, bevor die Abgeschlossenheit bescheinigt wird.

Müssen die Mieter der Umwandlung zustimmen?

Nein. Die Aufteilung ist eine Entscheidung des Eigentümers. Die Mieter behalten aber alle Rechte aus ihrem Mietvertrag und das gesetzliche Vorkaufsrecht.

Was kostet eine Umwandlung?

Die Kosten setzen sich aus Planung und Aufmaß, Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen. Sie hängen stark von Größe und Zustand des Gebäudes sowie von der Qualität vorhandener Unterlagen ab.

Wie lange dauert die Umwandlung?

Von der Bestandsaufnahme bis zur Anlage der Wohnungsgrundbücher vergehen meist mehrere Monate. Mit vollständigen, sauberen Unterlagen lässt sich der Zeitraum deutlich verkürzen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.