Bauträgervertrag

Thema: Bauausführung & Verträge · Redaktion: Bräuer Architekten

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, mit dem ein Käufer von einem Bauträger ein Grundstück oder einen Miteigentumsanteil erwirbt und zugleich die Errichtung oder den Umbau des Gebäudes darauf beauftragt. Typisch ist der Kauf einer neu gebauten Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses vom Bauträger. Der Vertrag ist im BGB geregelt und muss notariell beurkundet werden. Zum Schutz der Käufer schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vor, wann welche Zahlungen fällig werden dürfen.

• Grundstück und Bauleistung kommen aus einer Hand.
• Der Vertrag wird notariell beurkundet, mit Baubeschreibung und Plänen.
• Gezahlt wird in Raten nach Baufortschritt gemäß MaBV.
• Eigentümer wird der Käufer erst mit Eintragung im Grundbuch, bis dahin sichert eine Auflassungsvormerkung.
• Abnahme und Mängelrechte richten sich nach dem Werkvertragsrecht.

Der Bauträger darf Zahlungen erst entgegennehmen, wenn bestimmte Sicherungen vorliegen, etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Baugenehmigung. Danach dürfen Abschläge nur nach Baufortschritt verlangt werden, in höchstens sieben Teilbeträgen aus einem gesetzlichen Katalog, zum Beispiel:

Baufortschritt	Höchstanteil
Beginn der Erdarbeiten	30 %
Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten	28 %
Dachflächen und Dachrinnen	5,6 %
Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro	je 2,1 %
Fenstereinbau einschließlich Verglasung	7 %
Innenputz, Estrich, Fliesen, Fassade	4,2 %, 2,1 %, 2,8 %, 2,1 %
Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe	8,4 %
Vollständige Fertigstellung	3,5 %

Die Positionen werden zu höchstens sieben Raten zusammengefasst. Bei Umbauten im Bestand gelten angepasste Sätze. Bei Verbrauchern muss zusätzlich bei der ersten Rate eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel geleistet werden, meist durch Einbehalt.

Die Baubeschreibung legt fest, was der Käufer bekommt: Bauweise, Dämmstandard, Haustechnik, Ausstattung, Bodenbeläge. Unklare Formulierungen wie „hochwertige Ausstattung“ oder Vorbehalte wie „gleichwertige Materialien“ führen später zu Streit. Bei Wohnungseigentum gehören Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zum Vertrag.

Beim Bauträgerkauf wird sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen. Klauseln, nach denen das Gemeinschaftseigentum allein durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen abgenommen wird, sind gegenüber Verbrauchern regelmäßig unwirksam. Käufer sollten die Abnahme mit fachlicher Begleitung durchführen und ein sorgfältiges Abnahmeprotokoll führen.

Der Bauträgervertrag bietet Bequemlichkeit, aber wenig Einfluss auf Planung und Ausführung. Umso wichtiger sind eine präzise Baubeschreibung, die Prüfung des Ratenplans und eine unabhängige Begleitung bei Bauabnahmen.

Bräuer Architekten prüft Baubeschreibungen und Pläne für Käufer, begleitet Baustellenbesuche und Abnahmen und erstellt Aufteilungspläne für Bauträger.

• Die Baubeschreibung wird vor der Beurkundung nicht geprüft.
• Raten werden gezahlt, obwohl der Baufortschritt nicht erreicht ist.
• Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wird dem Bauträger überlassen.
• Sonderwünsche werden ohne schriftliche Vereinbarung über Preis und Termine beauftragt.

• Verbraucherbauvertrag – Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmer gegenüber einem privaten Bauherrn zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet.
• Baubeschreibung – Eine Baubeschreibung beschreibt in Textform, wie ein Gebäude gebaut und ausgestattet wird.
• Abnahmeprotokoll – Das Abnahmeprotokoll dokumentiert die Abnahme einer Bauleistung: wer teilgenommen hat, welche Leistung abgenommen wird, welche Mängel festgestellt wurden und welche Rechte sich der Bauherr vorbehält.
• Eigentumswohnung – Eine Eigentumswohnung verbindet das Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude.
• Teilungserklärung (WEG) – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.

Muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden?

Ja, weil er den Erwerb eines Grundstücks oder Miteigentumsanteils umfasst.

Wann muss ich zahlen?

Nach Baufortschritt in höchstens sieben Raten nach der MaBV.

Wann werde ich Eigentümer?

Mit der Eintragung im Grundbuch, vorher sichert eine Auflassungsvormerkung.

Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab?

Grundsätzlich jeder Erwerber selbst oder ein von ihm Bevollmächtigter.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.