Baubeschreibung

Thema: Bauausführung & Verträge · Redaktion: Bräuer Architekten

Eine Baubeschreibung beschreibt in Textform, wie ein Gebäude gebaut und ausgestattet wird. Der Begriff hat zwei Bedeutungen. Als Bauvorlage im Bauantrag erläutert sie das Vorhaben für die Behörde. Als Vertragsbestandteil beim Hausbau mit Generalunternehmer, Fertighausanbieter oder Bauträger legt sie fest, welche Leistungen und Qualitäten der Bauherr bekommt. Beim Verbraucherbauvertrag schreibt das Gesetz Mindestinhalte vor.

• Die Baubeschreibung bestimmt, was der Unternehmer schuldet.
• Beim Verbraucherbauvertrag muss sie rechtzeitig vor Vertragsschluss in Textform übergeben werden.
• Gesetzliche Mindestinhalte reichen von Gebäudedaten über Energie- und Schallschutz bis zur Ausstattung.
• Unklarheiten gehen zulasten des Unternehmers.
• Im Bauantrag ist die Baubeschreibung eine eigenständige Bauvorlage.

Nach Art. 249 § 2 EGBGB muss die Baubeschreibung in klarer Weise die wesentlichen Eigenschaften des Werks darstellen, insbesondere:

Bereich	Inhalt
Allgemeines	Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
Gebäudedaten	Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten, Grundrisse und Schnitte
Standards	Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie Bauphysik
Konstruktion	Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke
Innenausbau	Wände, Decken, Böden, Türen, Treppen
Technik	Heizung, Sanitär, Elektro, Lüftung
Ausstattung	Sanitärobjekte, Fliesen, Bodenbeläge, Fenster
Außenanlagen	soweit Teil des Vertrags

Viele Baubeschreibungen sind lückenhaft oder vage. Häufig nicht oder nur unklar enthalten sind:

• Erdarbeiten, Bodenaustausch und Entsorgung des Aushubs,
• die Gründung abhängig vom Baugrund,
• Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation,
• Baustrom, Bauwasser und Baustelleneinrichtung,
• Malerarbeiten, Bodenbeläge und Innentüren,
• Außenanlagen, Zufahrt, Terrasse und Entwässerung,
• Gebühren, Vermessung und Prüfstatik.

Formulierungen wie „hochwertige Ausstattung“ oder „nach Wahl des Bauherrn aus dem Musterprogramm“ sollten durch konkrete Angaben zu Fabrikat, Qualität oder Preisrahmen ersetzt werden.

Für die Baugenehmigung ist eine Baubeschreibung Teil der Bauvorlagen. Sie erläutert das Vorhaben, soweit dies nicht aus den Zeichnungen hervorgeht, etwa Nutzung, Konstruktion, Baustoffe, Feuerungsanlagen, Entwässerung und Zahl der Wohnungen. Inhalt und Form richten sich nach der Bauvorlagenverordnung des Landes.

Auch bei der Einzelvergabe von Gewerken gibt es Baubeschreibungen. Dort beschreiben sie das Bauvorhaben allgemein und ergänzen das Leistungsverzeichnis um Angaben zu Baustelle, Zufahrt, Bauablauf und Rahmenbedingungen. So können die Bieter ihre Preise auf derselben Grundlage kalkulieren.

• Stimmen Flächen und Räume mit den Plänen überein?
• Ist der Energiestandard konkret benannt, etwa als Effizienzhaus-Stufe?
• Sind Wandaufbau, Dachaufbau und Fenster mit Kennwerten beschrieben?
• Welche Heizung, welche Lüftung, wie viele Steckdosen und Anschlüsse sind enthalten?
• Welche Bodenbeläge, Fliesen und Sanitärobjekte sind vorgesehen, mit welchem Budget?
• Sind Erdarbeiten, Gründung, Hausanschlüsse und Außenanlagen enthalten?
• Welche Leistungen sind ausdrücklich ausgeschlossen?
• Sind Fertigstellungstermin, Zahlungsplan und Gewährleistung geregelt?

Wer diese Fragen vor der Unterschrift klärt, vermeidet die meisten späteren Konflikte über Mehrkosten und Qualität.

Die Baubeschreibung ist das wichtigste Dokument beim Hausbau mit einem Unternehmer. Sie entscheidet darüber, was im Preis enthalten ist und was später als Mehrkosten berechnet wird. Eine gründliche Prüfung vor der Unterschrift lohnt sich deshalb fast immer.

Bräuer Architekten prüft Baubeschreibungen von Generalunternehmern und Fertighausanbietern auf Vollständigkeit, Klarheit und Übereinstimmung mit den Plänen. Für eigene Projekte erstellen wir Baubeschreibungen für Bauantrag und Ausschreibung.

• Die Baubeschreibung wird erst nach Vertragsschluss gelesen.
• Vage Formulierungen werden akzeptiert.
• Pläne und Baubeschreibung widersprechen sich.
• Fehlende Leistungen werden nicht in den Kostenvergleich einbezogen.
• Bemusterungsbudgets sind unrealistisch niedrig angesetzt.

• Verbraucherbauvertrag – Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmer gegenüber einem privaten Bauherrn zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen …
• Leistungsverzeichnis – Ein Leistungsverzeichnis, kurz LV, beschreibt die auszuführenden Bauleistungen in einzelnen Positionen mit Mengen und Einheiten.
• Bauantrag – Der Bauantrag ist der formelle Antrag, mit dem die Genehmigung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt wird.
• Generalunternehmer oder Einzelvergabe – Bei der Vergabe von Bauleistungen gibt es zwei grundlegende Wege.
• Nachtrag – Ein Nachtrag ist eine zusätzliche Vergütungsforderung des Bauunternehmens für Leistungen, die im ursprünglichen Bauvertrag nicht oder anders vereinbart waren.

Ist die Baubeschreibung Vertragsbestandteil?

Ja, beim Verbraucherbauvertrag wird sie Inhalt des Vertrags, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist.

Was passiert bei Widersprüchen?

Unklarheiten werden zugunsten des Verbrauchers ausgelegt. Widersprüche sollten aber vor Vertragsschluss geklärt werden.

Wer erstellt die Baubeschreibung für den Bauantrag?

Der Entwurfsverfasser, in der Regel der Architekt.

Wie detailliert sollte eine Baubeschreibung sein?

So detailliert, dass Qualität und Umfang jeder wesentlichen Leistung eindeutig erkennbar sind, möglichst mit Fabrikaten oder Qualitätsstandards.

Was bedeutet „bauseits“?

Die Leistung ist nicht im Angebot enthalten und muss vom Bauherrn selbst erbracht oder gesondert beauftragt werden.

Kann ich die Baubeschreibung nachverhandeln?

Vor Vertragsschluss ja. Änderungen sollten schriftlich festgehalten und in den Vertrag übernommen werden.

Was ist eine Bemusterung?

Die Auswahl konkreter Materialien und Produkte wie Fliesen, Böden oder Sanitärobjekte, oft im Ausstellungsraum des Anbieters. Mehrpreise gegenüber der Baubeschreibung sollten vorab bekannt sein.

Braucht ein Architekt für den Bauantrag eine Baubeschreibung?

Ja, sie ist Teil der Bauvorlagen und erläutert Nutzung, Konstruktion und technische Ausstattung des Vorhabens.

Welche Rolle spielt die Baubeschreibung bei der Finanzierung?

Banken nutzen sie, um Leistungsumfang und Wert des Gebäudes einzuschätzen. Fehlende Leistungen müssen gesondert finanziert werden.

Wer haftet für Fehler in der Baubeschreibung?

Der Unternehmer, der sie erstellt hat. Unklarheiten gehen beim Verbraucherbauvertrag zu seinen Lasten.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.