Nachtrag

Thema: Bauausführung & Verträge · Redaktion: Bräuer Architekten

Ein Nachtrag ist eine zusätzliche Vergütungsforderung des Bauunternehmens für Leistungen, die im ursprünglichen Bauvertrag nicht oder anders vereinbart waren. Nachträge entstehen durch Änderungswünsche des Bauherrn, durch unvorhergesehene Umstände wie schlechten Baugrund, durch Lücken in der Ausschreibung oder durch Mengenänderungen. Sie sind ein normaler Teil fast jedes Bauprojekts, können aber das Budget erheblich belasten.

• Nachträge setzen eine Änderung oder Erweiterung der vertraglich geschuldeten Leistung voraus.
• Nach VOB/B und BGB kann der Bauherr Änderungen anordnen, der Unternehmer erhält dafür eine angepasste Vergütung.
• Zusätzliche Leistungen müssen nach VOB/B vor Ausführung angekündigt werden.
• Die Höhe richtet sich nach VOB/B auf Grundlage der Urkalkulation, nach BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit Zuschlägen.
• Gute Planung und Ausschreibung verringern Nachträge deutlich.

Ursache	Beispiel
Änderungswunsch des Bauherrn	andere Fliesen, zusätzliche Steckdosen, veränderter Grundriss
Unvorhergesehene Umstände	schlechter Baugrund, verdeckte Schäden im Bestand, Schadstoffe
Lücken in der Ausschreibung	vergessene Leistungen, unklare Positionen
Mengenabweichungen	mehr Putzfläche als ausgeschrieben
Behinderungen	Verzögerungen durch fehlende Pläne oder Vorleistungen anderer Gewerke

• § 2 Abs. 3: Weichen die ausgeführten Mengen um mehr als 10 Prozent von den Vordersätzen ab, kann ein neuer Einheitspreis verlangt werden.
• § 2 Abs. 5: Werden durch Änderungen des Bauentwurfs oder andere Anordnungen die Grundlagen des Preises geändert, ist ein neuer Preis zu vereinbaren.
• § 2 Abs. 6: Für zusätzliche, im Vertrag nicht vorgesehene Leistungen besteht ein Vergütungsanspruch, wenn er vor Ausführung angekündigt wurde.
• § 2 Abs. 8: Leistungen ohne Auftrag werden nur vergütet, wenn der Auftraggeber sie nachträglich anerkennt oder sie notwendig waren und seinem Willen entsprachen.

Für BGB-Bauverträge regeln die §§ 650b und 650c BGB das Anordnungsrecht und die Vergütung. Der Bauherr kann Änderungen begehren. Die Parteien sollen sich innerhalb von 30 Tagen über Änderung und Mehrvergütung einigen. Gelingt das nicht, kann der Bauherr die Änderung in Textform anordnen. Die Vergütung richtet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Bis zur Einigung kann der Unternehmer Abschlagszahlungen in Höhe von 80 Prozent seines Nachtragsangebots verlangen.

Jeder Nachtrag sollte sorgfältig geprüft werden:

1. Ist die Leistung tatsächlich neu oder bereits im Vertrag enthalten?
2. Wurde sie vom Bauherrn angeordnet oder war sie notwendig?
3. Wurde der Anspruch rechtzeitig angekündigt?
4. Ist der Preis nachvollziehbar aus der Kalkulation abgeleitet?
5. Gibt es Auswirkungen auf Termine?

Geprüfte und vereinbarte Nachträge werden schriftlich festgehalten und in die Kostenverfolgung übernommen.

Ganz vermeiden lassen sich Nachträge selten, vor allem im Bestand. Ihre Zahl und Höhe lässt sich aber stark senken: durch eine gründliche Bestandsaufnahme, ein vollständiges Leistungsverzeichnis, frühe Entscheidungen des Bauherrn zu Ausstattung und Material und einen Budgetpuffer für Unvorhergesehenes.

Bei Umbauten und Sanierungen sind Nachträge besonders häufig. Erst beim Öffnen von Wänden, Decken und Böden zeigen sich der tatsächliche Zustand von Balken, Leitungen und Abdichtungen. Ein realistischer Puffer im Budget, Bedarfspositionen für typische Risiken im Leistungsverzeichnis und eine gründliche Voruntersuchung helfen, solche Überraschungen kalkulierbar zu machen.

Nachträge sind einer der Hauptgründe für Kostenüberschreitungen. Wer sie konsequent prüft und dokumentiert, behält die Kosten im Griff und vermeidet Streit bei der Schlussrechnung.

Bräuer Architekten prüft Nachträge in der Objektüberwachung fachlich und rechnerisch, verhandelt mit den Firmen und führt sie in einer laufenden Kostenverfolgung zusammen. Im Bestand verringern 3D-Aufmaß und Bauteilöffnungen das Risiko von Nachträgen schon vor der Ausschreibung.

• Änderungen werden mündlich auf der Baustelle vereinbart, ohne Preis.
• Nachträge werden ohne Prüfung bezahlt.
• Die Ankündigung zusätzlicher Leistungen wird nicht eingefordert.
• Auswirkungen auf die Bauzeit werden nicht geregelt.
• Für Unvorhergesehenes ist kein Budget eingeplant.

• VOB/B – Die VOB/B ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen.
• Leistungsverzeichnis – Ein Leistungsverzeichnis, kurz LV, beschreibt die auszuführenden Bauleistungen in einzelnen Positionen mit Mengen und Einheiten.
• Kostenanschlag – Der Kostenanschlag ist die fünfte Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276.
• Objektüberwachung – Die Objektüberwachung begleitet die Ausführung eines Bauvorhabens auf der Baustelle.
• Bauzeitenplan – Ein Bauzeitenplan stellt dar, wann welche Arbeiten auf einer Baustelle ausgeführt werden und wie sie voneinander abhängen.

Muss ich jeden Nachtrag bezahlen?

Nein. Nur berechtigte Nachträge für geänderte oder zusätzliche Leistungen sind zu vergüten, in angemessener Höhe.

Wie viele Nachträge sind normal?

Das hängt vom Projekt ab. Im Bestand sind Nachträge häufiger als im Neubau. Ein Budgetpuffer ist immer sinnvoll.

Was ist eine Urkalkulation?

Die Kalkulation des Bieters, auf der seine Einheitspreise beruhen. Sie dient als Grundlage für die Bewertung von Nachträgen nach VOB/B.

Wer prüft Nachträge?

In der Regel der bauleitende Architekt, der dem Bauherrn eine Empfehlung gibt.

Muss ein Nachtrag schriftlich vereinbart werden?

Nicht zwingend, aber dringend zu empfehlen. Nach BGB ist die Anordnung in Textform vorgesehen.

Kann ein Nachtrag die Bauzeit verlängern?

Ja. Zusätzliche Leistungen können zu einer angemessenen Verlängerung der Ausführungsfristen führen.

Was ist eine Behinderungsanzeige?

Die Mitteilung eines Unternehmens, dass es an der Ausführung gehindert ist, etwa durch fehlende Pläne. Sie kann Ansprüche auf Bauzeitverlängerung begründen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.