Verbraucherbauvertrag

Thema: Bauausführung & Verträge · Redaktion: Bräuer Architekten

Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmer gegenüber einem privaten Bauherrn zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Er ist seit 2018 in den §§ 650i bis 650n BGB geregelt und gibt Verbrauchern besondere Schutzrechte, etwa ein Widerrufsrecht, eine verbindliche Baubeschreibung, Begrenzungen für Abschlagszahlungen und eine Sicherheit.

• Der Vertrag muss in Textform geschlossen werden.
• Der Unternehmer muss vorab eine Baubeschreibung mit gesetzlich festgelegten Mindestangaben übergeben.
• Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Bauzeit enthalten.
• Verbraucher können den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen, wenn er nicht notariell beurkundet ist.
• Abschlagszahlungen dürfen insgesamt 90 Prozent der Vergütung nicht übersteigen.

Voraussetzung ist, dass ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen übernimmt. Typisch sind Verträge mit Generalunternehmern oder Fertighausherstellern über ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs fallen Verträge über einzelne Gewerke in der Regel nicht darunter, auch wenn der Bauherr am Ende alle Gewerke getrennt vergibt.

Für den Kauf vom Bauträger gelten eigene Regeln im Bauträgervertrag und in der Makler- und Bauträgerverordnung. Architektenverträge sind keine Verbraucherbauverträge, für sie gelten die Vorschriften über den Architekten- und Ingenieurvertrag.

Regelung	Inhalt
Baubeschreibung, § 650j BGB	Rechtzeitig vor Vertragsschluss mit Angaben zu Art und Umfang, Gebäudedaten, Plänen, Energie-, Brand- und Schallschutzstandard, Baukonstruktion, Innenausbau, Haustechnik und Ausstattung
Bauzeit, § 650k BGB	verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung
Auslegung	Unklarheiten in der Baubeschreibung gehen zulasten des Unternehmers
Widerruf, § 650l BGB	14 Tage ab ordnungsgemäßer Belehrung, außer bei notarieller Beurkundung
Abschläge, § 650m BGB	Abschlagszahlungen höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung
Sicherheit, § 650m BGB	5 Prozent der Vergütung für rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel, meist durch Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung
Unterlagen, § 650n BGB	Herausgabe der Unterlagen, die für behördliche Nachweise und Finanzierung nötig sind

Die Baubeschreibung bestimmt, was der Unternehmer schuldet. Sie wird Inhalt des Vertrags. Je genauer sie ist, desto weniger Streit gibt es später über Ausstattung, Qualitäten und Mehrkosten. Bauherren sollten insbesondere prüfen, ob Angaben zu Gründung, Keller oder Bodenplatte, Erdarbeiten, Hausanschlüssen, Außenanlagen, Energiestandard, Heizung, Fenstern, Bodenbelägen und Sanitärausstattung enthalten sind. Häufig nicht enthaltene Leistungen sind Baugrundgutachten, Entsorgung von Aushub, Baustrom und Bauwasser sowie Gebühren.

Abschlagszahlungen müssen dem Wert der erbrachten Leistungen entsprechen. Ein Zahlungsplan, der hohe Anzahlungen vor Baubeginn vorsieht, ist kritisch zu sehen. Da höchstens 90 Prozent als Abschläge verlangt werden dürfen, bleibt mindestens ein Zehntel bis zur Abnahme offen. Zusätzlich steht dem Bauherrn die Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent zu. Leistet der Unternehmer sie nicht durch eine Bürgschaft, kann der Bauherr den Betrag von der ersten Abschlagszahlung einbehalten.

Angebote verschiedener Anbieter lassen sich nur vergleichen, wenn sie auf derselben Grundlage beruhen. Ein Preis für ein „schlüsselfertiges“ Haus kann je nach Anbieter sehr unterschiedliche Leistungen umfassen. Hilfreich ist eine Tabelle, in der für jeden Anbieter festgehalten wird, welche Leistungen enthalten sind, welche optional sind und welche fehlen. Häufige Unterschiede liegen bei Bodenplatte, Erdarbeiten, Hausanschlüssen, Malerarbeiten, Bodenbelägen, Außenanlagen und Baunebenkosten.

Der Verbraucherbauvertrag gibt privaten Bauherren eine deutlich bessere Position als früher. Die Rechte nützen aber nur, wenn man sie kennt. Wer einen Vertrag mit einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter schließt, sollte Baubeschreibung, Zahlungsplan und Fristen vorab unabhängig prüfen lassen.

Bräuer Architekten prüft Baubeschreibungen auf Vollständigkeit und Plausibilität, vergleicht Angebote auf gleicher Grundlage und begleitet private Bauherren auf Wunsch als unabhängige Bauüberwachung bis zur Abnahme.

• Die Baubeschreibung wird nicht vor Vertragsschluss gründlich geprüft.
• Der Zahlungsplan sieht Zahlungen vor, die über dem Baufortschritt liegen.
• Die Fertigstellungssicherheit wird nicht eingefordert.
• Die Widerrufsfrist wird ungenutzt verstreichen gelassen, obwohl Zweifel bestehen.
• Leistungen wie Erdarbeiten oder Hausanschlüsse fehlen und werden erst später teuer nachbeauftragt.

• Abnahme – Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt.
• Gewährleistung am Bau – Gewährleistung am Bau bezeichnet die Pflicht von Bauunternehmen, Handwerkern und Planern, für Mängel ihrer Leistung einzustehen.
• VOB/B – Die VOB/B ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen.
• Einfamilienhaus – Ein Einfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit einer Wohnung, das von einem Haushalt genutzt wird.
• Baukosten – Baukosten umfassen die finanziellen Aufwendungen, die mit der Vorbereitung, Planung und Realisierung eines Bauvorhabens verbunden sind.

Kann ich einen Bauvertrag widerrufen?

Bei einem Verbraucherbauvertrag ja, innerhalb von 14 Tagen nach ordnungsgemäßer Belehrung, sofern er nicht notariell beurkundet wurde.

Was muss in der Baubeschreibung stehen?

Mindestens die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zu Gebäude, Plänen, Standards, Konstruktion, Ausbau und Technik. Je detaillierter, desto besser.

Gilt der Verbraucherbauvertrag auch für eine Sanierung?

Ja, wenn es sich um erhebliche Umbaumaßnahmen handelt und ein Unternehmer sie insgesamt übernimmt.

Wie viel darf ich vor Baubeginn zahlen?

Abschläge müssen dem Wert der erbrachten Leistung entsprechen. Vorauszahlungen ohne Gegenleistung sind kritisch zu prüfen.

Was bedeutet schlüsselfertig?

Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert. Welche Leistungen enthalten sind, ergibt sich allein aus Vertrag und Baubeschreibung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.