Abnahme

Thema: Bauausführung & Verträge · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Sie ist der wichtigste rechtliche Moment eines Bauvertrags: Mit ihr wird die Vergütung fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt, und die Beweislast für Mängel geht auf den Bauherrn über. Geregelt ist sie in § 640 BGB und, wenn vereinbart, in § 12 VOB/B.

• Der Bauherr muss abnehmen, wenn die Leistung im Wesentlichen mangelfrei ist. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung.
• Bekannte Mängel und eine vereinbarte Vertragsstrafe müssen bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten werden.
• Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche.
• Eine Abnahme kann auch fiktiv eintreten, wenn der Bauherr auf eine Aufforderung nicht reagiert.
• Eine förmliche Abnahme mit gemeinsamem Protokoll schafft die größte Rechtssicherheit.

Folge	Bedeutung
Fälligkeit	Die Schlusszahlung wird fällig, nach VOB/B nach Prüfung der Schlussrechnung.
Verjährung	Die Frist für Mängelansprüche beginnt, bei Bauwerken nach BGB fünf Jahre.
Beweislast	Nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt.
Gefahrübergang	Das Risiko einer zufälligen Beschädigung geht auf den Bauherrn über.
Vorbehalte	Nicht vorbehaltene, bekannte Mängel und Vertragsstrafen können verloren gehen.

• Förmliche Abnahme: gemeinsamer Termin, Begehung und schriftliches Protokoll mit festgestellten Mängeln und Vorbehalten.
• Ausdrückliche Abnahme: schriftliche oder mündliche Erklärung des Bauherrn ohne gemeinsamen Termin.
• Konkludente Abnahme: Abnahme durch schlüssiges Verhalten, etwa durch vorbehaltlosen Einzug und Zahlung nach einer Prüfungsfrist.
• Fiktive Abnahme nach BGB: Der Unternehmer setzt nach Fertigstellung eine angemessene Frist. Verweigert der Bauherr die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt sie als erteilt. Gegenüber Verbrauchern tritt diese Folge nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform darauf hingewiesen hat.
• Fiktive Abnahme nach VOB/B: 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung oder 6 Werktage nach Beginn der Benutzung, wenn keine Abnahme verlangt wurde.
• Teilabnahme: Abnahme in sich abgeschlossener Teile, etwa einzelner Gewerke.

1. Fertigstellungsmitteilung des Unternehmers und Vereinbarung eines Termins.
2. Vorbereitung: Vertrag, Pläne, Nachtragsvereinbarungen und Mängellisten bereitlegen.
3. Gemeinsame Begehung aller Bereiche mit Prüfung von Ausführung, Funktion und Vollständigkeit.
4. Protokoll mit festgestellten Mängeln, Fristen zur Beseitigung, Vorbehalt der Vertragsstrafe und Unterschrift beider Seiten.
5. Übergabe von Unterlagen wie Bedienungsanleitungen, Prüfprotokollen und Revisionsplänen.

Verweigert der Bauherr die Abnahme wegen Mängeln, kann der Unternehmer nach § 650g BGB eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen. Das schafft Klarheit, welche Mängel zu diesem Zeitpunkt sichtbar waren. Offenkundige Mängel, die in der Zustandsfeststellung nicht aufgeführt sind, gelten später als nach der Feststellung entstanden, sofern sie nicht vom Unternehmer verursacht wurden.

Auch Architekten- und Ingenieurleistungen werden abgenommen. Nach § 650s BGB kann der Architekt nach Abnahme der letzten Bauleistung eine Teilabnahme seiner bis dahin erbrachten Leistungen verlangen, damit die Gewährleistung nicht erst nach Ablauf der Objektbetreuung beginnt.

Davon zu unterscheiden sind bauaufsichtliche Anzeigen. Nach der Landesbauordnung muss die Fertigstellung bestimmter Bauzustände der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden. Eine förmliche Schlussabnahme durch die Behörde findet bei vielen Vorhaben heute nicht mehr statt. Sie ersetzt die privatrechtliche Abnahme ohnehin nicht.

• Vertrag, Leistungsbeschreibung, Pläne und Nachträge bereithalten.
• Bei Tageslicht begehen und ausreichend Zeit einplanen.
• Funktionen prüfen, etwa Fenster, Türen, Heizung, Lüftung und Elektro.
• Mängel mit Ort und Beschreibung festhalten und fotografieren.
• Fristen zur Mängelbeseitigung festlegen und den Vorbehalt der Vertragsstrafe aufnehmen.

Die Abnahme entscheidet darüber, ob Mängelansprüche gesichert bleiben. Wer ohne Prüfung und ohne Vorbehalte abnimmt, kann wertvolle Rechte verlieren. Eine sorgfältige Begehung mit fachkundiger Begleitung ist deshalb gut investiert.

Bräuer Architekten führt in der Objektüberwachung die Abnahmen aller Gewerke durch, erstellt die Protokolle und verfolgt die Beseitigung der festgestellten Mängel bis zur Restabnahme.

• Bekannte Mängel werden im Protokoll nicht vorbehalten.
• Der Vorbehalt der Vertragsstrafe wird vergessen.
• Der Bauherr zieht ein, ohne eine Abnahme durchzuführen oder Mängel zu rügen.
• Eine Abnahmeaufforderung mit Frist wird ignoriert, sodass die fiktive Abnahme eintritt.
• Die Abnahme wird wegen geringfügiger Mängel verweigert, was den Bauherrn in Verzug bringen kann.

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• Gewährleistung am Bau – Gewährleistung am Bau bezeichnet die Pflicht von Bauunternehmen, Handwerkern und Planern, für Mängel ihrer Leistung einzustehen.
• VOB/B – Die VOB/B ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen.
• Verbraucherbauvertrag – Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmer gegenüber einem privaten Bauherrn zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen …
• Objektüberwachung – Die Objektüberwachung begleitet die Ausführung eines Bauvorhabens auf der Baustelle.
• Qualitätssicherung am Bau – Qualitätssicherung am Bau umfasst alle Maßnahmen, mit denen sichergestellt wird, dass ein Bauwerk so geplant und ausgeführt wird, wie es vertraglich vereinbart ist …
• Abnahmeprotokoll – Das Abnahmeprotokoll dokumentiert die Abnahme einer Bauleistung: wer teilgenommen hat, welche Leistung abgenommen wird, welche Mängel festgestellt wurden und welche Rechte sich der Bauherr vorbehält.
• Mängelrüge – Eine Mängelrüge ist die Mitteilung des Bauherrn an das ausführende Unternehmen, dass eine Bauleistung mangelhaft ist, verbunden mit der Aufforderung, den Mangel innerhalb einer Frist zu beseitigen.

Muss ich abnehmen, wenn noch Mängel vorhanden sind?

Bei unwesentlichen Mängeln ja, diese werden dann im Protokoll vorbehalten. Bei wesentlichen Mängeln kann die Abnahme verweigert werden.

Was ist ein wesentlicher Mangel?

Ein Mangel, der die Nutzung oder den Wert erheblich beeinträchtigt, etwa eine undichte Abdichtung oder fehlender Brandschutz. Entscheidend ist der Einzelfall.

Sollte ich einen Sachverständigen zur Abnahme mitnehmen?

Bei größeren Vorhaben ist das sehr zu empfehlen, sofern nicht ohnehin ein Architekt die Bauüberwachung übernimmt.

Gilt der Einzug als Abnahme?

Er kann als schlüssige Abnahme gewertet werden, vor allem wenn nach einer angemessenen Prüfzeit keine Mängel gerügt werden.

Was ist eine Restabnahme?

Die Abnahme der Mängelbeseitigung für die im Protokoll vorbehaltenen Mängel.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.