Gewährleistung am Bau

Thema: Bauausführung & Verträge · Redaktion: Bräuer Architekten

Gewährleistung am Bau bezeichnet die Pflicht von Bauunternehmen, Handwerkern und Planern, für Mängel ihrer Leistung einzustehen. Rechtlich spricht man von Mängelansprüchen. Sie ergeben sich aus dem Werkvertragsrecht des BGB oder, wenn vereinbart, aus der VOB/B. Die Frist beginnt mit der Abnahme und beträgt bei Bauwerken nach BGB fünf Jahre.

• Ein Mangel liegt vor, wenn die Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit oder den anerkannten Regeln der Technik abweicht.
• Die Verjährung beträgt bei Bauwerken nach BGB fünf Jahre, nach VOB/B vier Jahre, jeweils ab Abnahme.
• Der Bauherr kann zuerst Nacherfüllung verlangen, danach Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.
• Auch Architekten und Ingenieure haften für Planungs- und Überwachungsfehler.
• Ein Sicherheitseinbehalt oder eine Bürgschaft sichert die Ansprüche ab.

Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist nichts vereinbart, kommt es darauf an, ob es sich für die vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignet. Nach der Rechtsprechung schuldet der Unternehmer außerdem in der Regel die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Abweichungen gelten deshalb oft auch dann als Mangel, wenn noch kein Schaden eingetreten ist. Genau hier setzt der geplante Gebäudetyp E an.

Typische Baumängel sind Risse, undichte Abdichtungen, fehlerhafte Dämmung, Schallbrücken, mangelhafter Brandschutz oder Abweichungen von den Plänen.

Leistung	BGB	VOB/B
Bauwerk und Planungsleistungen dafür	5 Jahre	4 Jahre
Arbeiten an einem Grundstück, etwa Gartenarbeiten	2 Jahre	2 Jahre
Wartungsbedürftige Teile technischer Anlagen ohne Wartungsvertrag	5 Jahre	2 Jahre
Arglistig verschwiegene Mängel	regelmäßige Verjährung von 3 Jahren ab Kenntnis, bei Bauwerken nicht vor Ablauf von 5 Jahren	wie BGB

Die Frist beginnt mit der Abnahme. Für einzelne Gewerke kann sie deshalb zu unterschiedlichen Zeitpunkten anlaufen. Eine schriftliche Mängelrüge nach VOB/B setzt für den gerügten Mangel eine neue Frist von zwei Jahren in Gang, die aber nicht vor Ablauf der ursprünglichen Frist endet.

1. Nacherfüllung: Der Unternehmer muss den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen.
2. Selbstvornahme: Lässt er die Frist verstreichen, darf der Bauherr den Mangel auf Kosten des Unternehmers beseitigen lassen und einen Vorschuss verlangen.
3. Minderung oder Rücktritt: Der Bauherr kann die Vergütung mindern. Ein Rücktritt kommt nur bei erheblichen Mängeln in Betracht.
4. Schadensersatz: bei Verschulden, etwa für Folgeschäden.

Wichtig ist eine klare und dokumentierte Mängelanzeige mit Beschreibung des Mangels, Fotos und einer Frist. Ein Bauherr muss nicht die Ursache benennen, sondern nur das Erscheinungsbild, also die Symptome.

Architekten haften für Fehler in Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung. Häufig haften Planer und Bauunternehmen gemeinsam, etwa wenn ein Ausführungsfehler bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung hätte erkannt werden müssen. Damit die Frist für die Planerleistungen nicht erst nach der Leistungsphase 9 beginnt, können Architekten nach § 650s BGB eine Teilabnahme ihrer Leistungen bis zur Objektüberwachung verlangen.

In der Objektbetreuung unterstützt der Architekt den Bauherrn dabei, Mängel vor Ablauf der Fristen festzustellen und durchzusetzen.

Üblich ist ein Sicherheitseinbehalt von meist 5 Prozent der Abrechnungssumme für die Dauer der Gewährleistung. Der Unternehmer kann ihn durch eine Gewährleistungsbürgschaft ablösen. Beim Verbraucherbauvertrag steht dem Bauherrn außerdem bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung zu.

Eine gute Dokumentation ist die Grundlage für die Durchsetzung von Ansprüchen. Dazu gehören Datum und Ort der Feststellung, eine verständliche Beschreibung, Fotos mit Maßstab und, wenn möglich, Messwerte. Die Mängelanzeige sollte schriftlich an den richtigen Vertragspartner gehen und eine angemessene Frist zur Beseitigung enthalten.

Gewährleistungsansprüche sind wertvoll, aber nur, wenn sie rechtzeitig erkannt und richtig geltend gemacht werden. Wer die Abnahmeprotokolle, Fristen und Ansprechpartner aller Gewerke im Blick behält, kann Mängel auf Kosten der Verursacher beseitigen lassen.

Bräuer Architekten führt Abnahmen mit Protokoll durch, dokumentiert Mängel und überwacht die Fristen bis zum Ablauf der Gewährleistung. Bei Bestandsimmobilien unterstützen wir bei der Feststellung von Mängeln und der Abgrenzung zu Verschleiß.

• Mängel werden nur mündlich gerügt.
• Bei der Abnahme bekannte Mängel werden nicht vorbehalten.
• Die Frist für die Nacherfüllung wird nicht gesetzt.
• Mängel werden ohne Fristsetzung selbst beseitigt, dadurch gehen Ansprüche verloren.
• Das Ende der Gewährleistung wird verpasst, weil keine Begehung stattfindet.

• VOB/B – Die VOB/B ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen.
• Objektbetreuung – Die Objektbetreuung ist die neunte und letzte Leistungsphase der Objektplanung.
• Objektüberwachung – Die Objektüberwachung begleitet die Ausführung eines Bauvorhabens auf der Baustelle.
• Qualitätssicherung am Bau – Qualitätssicherung am Bau umfasst alle Maßnahmen, mit denen sichergestellt wird, dass ein Bauwerk so geplant und ausgeführt wird, wie es vertraglich vereinbart ist …
• Kostenfeststellung – Die Kostenfeststellung ist die letzte Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276.
• Mängelrüge – Eine Mängelrüge ist die Mitteilung des Bauherrn an das ausführende Unternehmen, dass eine Bauleistung mangelhaft ist, verbunden mit der Aufforderung, den Mangel innerhalb einer Frist zu beseitigen.

Wie lange habe ich Gewährleistung auf meinen Neubau?

Nach BGB fünf Jahre ab Abnahme, nach VOB/B vier Jahre, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Gilt die Gewährleistung auch beim Kauf eines gebrauchten Hauses?

Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung meist ausgeschlossen. Das gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel.

Was tun, wenn die Baufirma insolvent ist?

Dann helfen Sicherheiten wie Einbehalt oder Bürgschaft. Ohne Sicherheit bleibt meist nur die Anmeldung zur Insolvenztabelle.

Muss ich die Ursache eines Mangels kennen?

Nein. Es genügt, das sichtbare Erscheinungsbild zu beschreiben. Die Ursache muss der Unternehmer klären.

Was passiert bei einer Teilabnahme?

Für den abgenommenen Teil beginnt die Verjährungsfrist bereits mit der Teilabnahme.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.