Gebäudetyp E

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Gebäudetyp E steht für „einfaches“ oder „experimentelles“ Bauen. Gemeint ist die Möglichkeit, beim Bauen bewusst auf Standards zu verzichten, die über das Notwendige hinausgehen, ohne dass dies automatisch als Baumangel gilt. Sicherheit, Gesundheit und Standsicherheit bleiben dabei unberührt. Auf Bundesebene soll dafür ein eigenes Gebäudetyp-E-Gesetz im Zivilrecht sorgen, das zum Stand Oktober 2026 noch nicht in Kraft ist.

• Ziel ist günstigeres und schnelleres Bauen durch vertraglich vereinbarte, einfachere Standards.
• Kern ist eine Änderung im Werkvertragsrecht des BGB: Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik sollen nicht mehr automatisch ein Mangel sein.
• Sicherheitsrelevante Anforderungen, etwa an Standsicherheit und Brandschutz, gelten unverändert.
• Bund und Länder haben Eckpunkte vorgelegt. Der Gesetzentwurf wurde im Juli 2026 als fertig angekündigt, ein Kabinettsbeschluss ist bislang nicht bekannt.
• Für private Bauherren soll der Verbraucherschutz erhalten bleiben.

In Deutschland gilt bei Bauverträgen grundsätzlich, dass ein Werk den anerkannten Regeln der Technik entsprechen muss. Weicht eine Ausführung davon ab, gilt sie nach der Rechtsprechung im Zweifel als mangelhaft, auch wenn sie sicher und funktionstüchtig ist. Viele dieser Regeln sind DIN-Normen, die über die Jahre immer höhere Komfort- und Ausstattungsstandards festgeschrieben haben, etwa beim Schallschutz, bei der Zahl der Steckdosen oder bei der Ausführung von Details.

Planer und Bauunternehmen bauen deshalb aus Haftungsgründen meist nach dem höchsten Standard, selbst wenn der Bauherr eine einfachere Lösung wünscht. Das treibt die Baukosten. Der Gebäudetyp E soll hier Rechtssicherheit schaffen: Wer einfacher bauen will, soll das wirksam vereinbaren können.

Zeitpunkt	Schritt
November 2024	Die damalige Bundesregierung beschließt einen ersten Entwurf. Er wird wegen des Endes der Wahlperiode nicht mehr verabschiedet.
November 2025	Bundesjustiz- und Bundesbauministerium legen gemeinsame Eckpunkte vor.
Juli 2026	Die Ministerinnen kündigen den Gesetzentwurf als fertig an.
September 2026	Der Entwurf befindet sich weiter in der Abstimmung innerhalb der Bundesregierung.

Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige Recht. Wer heute einfacher bauen will, kann dies nur über sehr sorgfältige Vereinbarungen im Bauvertrag absichern. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald das Gesetz beschlossen ist.

• Gebäudetyp-E-Vertrag: Bauherr, Planer und Bauunternehmen sollen vereinfachte Standards ausdrücklich und rechtssicher vereinbaren können.
• Anknüpfung an das Bauordnungsrecht: Verbindlich bleiben die technischen Baubestimmungen der Länder. Wo diese nichts vorgeben, soll ein einfacher Standard geschuldet sein.
• Kein automatischer Mangel: Eine Abweichung von reinen Komfort- und Ausstattungsnormen soll nicht mehr automatisch einen Mangel darstellen.
• Verbraucherschutz: Gegenüber privaten Bauherren sollen Aufklärungspflichten über Abweichungen und deren Folgen gelten.
• Praxis: Pilotprojekte sollen ausgewertet und Vertragsmuster bereitgestellt werden.

Als Beispiele für mögliche Vereinfachungen werden häufig dünnere Decken, ein geringerer Schallschutz als nach den erhöhten Anforderungen, unbeheizte Treppenhäuser oder sichtbare, unbehandelte Betonoberflächen genannt.

Der Gebäudetyp E betrifft vor allem das Vertragsrecht. Das öffentliche Baurecht bleibt Sache der Länder. Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern regelt weiterhin, welche Anforderungen an Standsicherheit, Brandschutz, Rettungswege, Abstandsflächen oder Barrierefreiheit zwingend einzuhalten sind.

Mehrere Länder, darunter Mecklenburg-Vorpommern, haben ihre Bauordnungen in den vergangenen Jahren bereits vereinfacht, etwa für Umbau, Aufstockung und Dachgeschossausbau. Bayern erprobt den Gebäudetyp E in zahlreichen Pilotprojekten.

Besonders groß ist das Potenzial im Bestand. Bei Umbauten lassen sich heutige Normen oft nur mit großem Aufwand erreichen, etwa beim Schallschutz alter Holzbalkendecken oder bei Raumhöhen. Die Eckpunkte beziehen ausdrücklich auch Umbau, Sanierung und Instandsetzung ein. Für Eigentümer von Altbauten kann der Gebäudetyp E deshalb zu einem wichtigen Werkzeug werden.

Für Bauherren bedeutet der Gebäudetyp E mehr Gestaltungsfreiheit, aber auch mehr Verantwortung. Wer auf einen Standard verzichtet, muss die Folgen kennen, zum Beispiel für Wohnkomfort, Vermietbarkeit oder Wiederverkaufswert. Eine gute Beratung und eine klare Dokumentation der vereinbarten Standards werden wichtiger als bisher.

Bräuer Architekten verfolgt die Gesetzgebung genau und berät Bauherren schon heute dazu, welche Standards bei Neubau und Umbau wirklich nötig sind und wo sich Kosten sparen lassen, ohne Sicherheit und Qualität zu gefährden.

• Der Gebäudetyp E wird so verstanden, als dürfe man bereits heute ohne Absicherung von Normen abweichen.
• Es wird angenommen, auch Brandschutz oder Standsicherheit könnten vereinfacht werden.
• Abweichende Standards werden nur mündlich besprochen und nicht schriftlich vereinbart.
• Folgen für Vermietung und Verkauf werden nicht bedacht.
• Gebäudetyp E und Bauturbo werden verwechselt. Der Bauturbo betrifft das Planungsrecht, der Gebäudetyp E das Vertragsrecht.

• Bauturbo – Der Begriff Bauturbo bezeichnet Maßnahmen, mit denen Wohnungsbau planungsrechtlich schneller ermöglicht werden soll.
• Gebäudeklassen – Gebäudeklassen ordnen Gebäude nach Höhe, Zahl und Größe der Nutzungseinheiten in fünf Stufen ein.
• Baukosten – Baukosten umfassen die finanziellen Aufwendungen, die mit der Vorbereitung, Planung und Realisierung eines Bauvorhabens verbunden sind.
• Schallschutz – Schallschutz umfasst alle baulichen und planerischen Maßnahmen, die Menschen in Gebäuden vor störendem Lärm schützen.
• Kernsanierung – Eine Kernsanierung ist die umfassende Erneuerung eines Gebäudes, bei der es bis auf die tragende Grundstruktur zurückgebaut wird.

Gilt der Gebäudetyp E schon?

Nein. Zum Stand Oktober 2026 ist das Bundesgesetz noch nicht beschlossen. Es gilt das bisherige Werkvertragsrecht.

Wird dadurch unsicherer gebaut?

Nein. Standsicherheit, Brandschutz und Gesundheitsschutz sollen ausdrücklich unberührt bleiben. Vereinfacht werden sollen Komfort- und Ausstattungsstandards.

Können auch private Bauherren den Gebäudetyp E nutzen?

Ja, nach den Eckpunkten aber mit besonderen Aufklärungspflichten des Unternehmers. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gelten die üblichen Standards.

Wie viel lässt sich damit sparen?

Das hängt vom Projekt ab. Die Einsparung ergibt sich aus den Standards, auf die im Einzelfall verzichtet wird, und lässt sich nicht pauschal beziffern.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.