Baulast

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas auf seinem Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und gilt auch für alle späteren Eigentümer. In Mecklenburg-Vorpommern ist sie in § 83 der Landesbauordnung (LBauO M-V) geregelt.

• Baulasten sichern Bauvorhaben auf einem anderen Grundstück baurechtlich ab, etwa Abstandsflächen, Zufahrten oder Stellplätze.
• Sie werden erst mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam.
• Das Baulastenverzeichnis wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt, nicht vom Grundbuchamt.
• Baulasten stehen nicht im Grundbuch und werden deshalb beim Grundstückskauf leicht übersehen.
• Eine Baulast erlischt nur durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde.

Viele Bauvorhaben lassen sich nur genehmigen, wenn ein Nachbargrundstück bestimmte Funktionen übernimmt. Die Baulast macht dies dauerhaft verbindlich. Typische Arten sind:

Baulast	Inhalt
Abstandsflächenbaulast	Die Abstandsfläche eines Gebäudes darf auf dem Nachbargrundstück liegen; dieser Bereich bleibt von Bebauung frei.
Zufahrtsbaulast	Ein Hinterliegergrundstück erhält eine gesicherte Zufahrt zur öffentlichen Straße.
Stellplatzbaulast	Notwendige Stellplätze werden auf einem anderen Grundstück nachgewiesen.
Vereinigungsbaulast	Mehrere Grundstücke werden baurechtlich als ein Grundstück behandelt.
Leitungsbaulast	Ver- und Entsorgungsleitungen dürfen über ein fremdes Grundstück geführt werden.
Anbaubaulast	Ein Grenzbau wird gesichert, indem sich der Nachbar zu einem Anbau verpflichtet.

Die Baulast entsteht durch eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt sein oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet beziehungsweise anerkannt werden. Wirksam wird die Baulast erst mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis.

Zur Erklärung gehört in der Regel ein Lageplan, der die belastete Fläche genau darstellt. Bei Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulasten muss die Fläche maßgenau bezeichnet sein, damit später kein Streit über ihre Ausdehnung entsteht.

1. Abstimmung mit der Bauaufsicht, ob und welche Baulast für das Vorhaben erforderlich ist.
2. Einigung mit dem Eigentümer des belasteten Grundstücks, häufig verbunden mit einer privaten Vereinbarung über Ausgleich und Nutzung.
3. Erstellung eines Lageplans, der die belastete Fläche maßgenau darstellt.
4. Abgabe der Verpflichtungserklärung mit beglaubigter oder vor der Behörde geleisteter Unterschrift.
5. Prüfung und Eintragung in das Baulastenverzeichnis durch die Bauaufsichtsbehörde.

Ist das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet, etwa einer Grundschuld, verlangen viele Behörden keine Zustimmung der Bank. Es empfiehlt sich trotzdem, die finanzierende Bank frühzeitig zu informieren, da die Baulast den Beleihungswert beeinflussen kann. Die Eintragung kann je nach Behörde einige Wochen dauern und sollte deshalb rechtzeitig vor dem Bauantrag angestoßen werden.

Die Baulast wird oft mit der Grunddienstbarkeit verwechselt. Beide belasten ein Grundstück zugunsten eines anderen, wirken aber in unterschiedlichen Rechtsbereichen:

• Baulast: öffentlich-rechtlich, gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis. Sie sichert die Genehmigungsfähigkeit, gibt dem Nachbarn aber kein eigenes Nutzungsrecht.
• Grunddienstbarkeit: privatrechtlich, zwischen den Eigentümern, eingetragen im Grundbuch. Sie gibt dem Begünstigten zum Beispiel ein Wegerecht.

Bei einer Zufahrt über ein fremdes Grundstück sind deshalb in der Praxis oft beide Sicherungen sinnvoll: die Baulast für die Bauaufsicht und die Dienstbarkeit für die tatsächliche Nutzung.

In das Baulastenverzeichnis darf Einsicht nehmen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa als Eigentümer oder Kaufinteressent mit Vollmacht. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Notare haben ein erleichtertes Einsichtsrecht.

Eine Baulast erlischt nur durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. Dieser ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, zum Beispiel weil das begünstigte Gebäude abgerissen wurde. Wirksam wird der Verzicht mit der Löschung im Verzeichnis.

Eine Baulast kann den Wert eines Grundstücks erheblich mindern, weil Teile davon nicht bebaut oder anders genutzt werden dürfen. Vor jedem Grundstückskauf sollte deshalb ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis eingeholt werden. Bei einer Grundstücksteilung oder einer Bebauung in zweiter Reihe sind Baulasten häufig Voraussetzung für die Genehmigung.

Bräuer Architekten erstellt die für Baulasten erforderlichen Lagepläne und Flächendarstellungen und berücksichtigt bestehende Baulasten von Beginn an in der Planung.

• Abstandsflächen – Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen.
• Amtlicher Lageplan – Der Lageplan ist eine maßstäbliche Darstellung des Baugrundstücks mit seinen Grenzen, der vorhandenen Bebauung und dem geplanten Vorhaben.
• Grundstücksteilung – Bei einer Grundstücksteilung, auch Realteilung genannt, wird ein Grundstück im Rechtssinne in zwei oder mehr selbstständige Grundstücke zerlegt.
• Verkehrswert – Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den …
• Baugenehmigung – Die Baugenehmigung ist die behördliche Zulassung eines Bauvorhabens.
• Baulastenverzeichnis – Das Baulastenverzeichnis ist ein Register der Bauaufsichtsbehörde, in das Baulasten eingetragen werden.
• Grunddienstbarkeit – Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks erlaubt, ein anderes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen, oder dessen Nutzung einschränkt.

Steht eine Baulast im Grundbuch?

Nein. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde geführt. Ein Grundbuchauszug zeigt sie nicht.

Kann ich eine Baulast einfach löschen lassen?

Nur, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet. Das setzt voraus, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht.

Muss ich als Nachbar einer Baulast zustimmen?

Nein. Eine Baulast ist immer freiwillig. Ob und gegen welche Gegenleistung ein Eigentümer sie übernimmt, wird privat vereinbart.

Was kostet die Eintragung einer Baulast?

Die Bauaufsichtsbehörde erhebt Gebühren nach der Gebührenordnung des Landes. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für Beglaubigung und Lageplan.

Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück mit einer Baulast belastet ist?

Durch einen Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde, in Rostock bei der Bauaufsicht der Hansestadt, sonst beim Landkreis. Eigentümer erhalten die Auskunft ohne Weiteres, Kaufinteressenten benötigen in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers.

Beeinflusst eine Baulast den Kaufpreis?

Häufig ja. Eine Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulast schränkt die Bebaubarkeit ein und kann den Verkehrswert mindern. Umgekehrt erhöht eine Baulast zugunsten eines Grundstücks oft dessen Wert, weil sie eine Bebauung erst ermöglicht.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.