Grunddienstbarkeit

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks erlaubt, ein anderes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen, oder dessen Nutzung einschränkt. Geregelt ist sie in den §§ 1018 ff. BGB. Das berechtigte Grundstück heißt herrschendes Grundstück, das belastete dienendes Grundstück. Weil das Recht an den Grundstücken hängt und nicht an Personen, geht es bei einem Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über.

• Eine Grunddienstbarkeit ist ein privates Recht zwischen zwei Grundstücken.
• Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks eingetragen.
• Für die Eintragung ist eine notariell beglaubigte Bewilligung nötig.
• Sie wirkt dauerhaft, auch bei Eigentümerwechsel.
• Gegenüber der Bauaufsicht wirkt sie nicht, dafür braucht es oft zusätzlich eine Baulast.

Recht	Inhalt
Geh- und Fahrrecht	Hinterlieger darf über das Grundstück zu seinem Grundstück gehen und fahren.
Leitungsrecht	Ver- und Entsorgungsleitungen dürfen verlegt, unterhalten und erneuert werden.
Überbaurecht	Ein Gebäudeteil darf über die Grenze ragen.
Bebauungsbeschränkung	Das Grundstück darf nicht oder nur bis zu einer bestimmten Höhe bebaut werden.
Stellplatzrecht	Stellplätze auf dem Nachbargrundstück dürfen genutzt werden.
Fenster- und Lichtrecht	Fenster an der Grenze dürfen bestehen bleiben.

Die Eigentümer einigen sich über das Recht, der Eigentümer des dienenden Grundstücks bewilligt die Eintragung in notariell beglaubigter Form. Wichtig ist eine genaue Beschreibung: Welche Fläche darf genutzt werden, für welchen Zweck, wer trägt die Unterhaltung? Häufig wird der Ausübungsbereich in einem Lageplan dargestellt. Unklare Formulierungen führen später zu Streit, etwa ob ein Fahrrecht auch für Baufahrzeuge oder Lieferverkehr gilt.

Die Grunddienstbarkeit regelt das Verhältnis der Nachbarn untereinander. Die Bauaufsicht kann sich darauf nicht verlassen, weil die Berechtigten sie jederzeit gemeinsam aufheben könnten. Für eine Baugenehmigung, die etwa eine gesicherte Zufahrt verlangt, wird deshalb in Mecklenburg-Vorpommern eine Baulast im Baulastenverzeichnis gefordert. In der Praxis werden beide oft parallel bestellt: die Dienstbarkeit für die privaten Rechte, die Baulast für das Baurecht.

Bei einer Grundstücksteilung oder der Bebauung in zweiter Reihe entstehen fast immer Wege- und Leitungsrechte. Sie sollten vor der Teilung geplant und mit einem Vermessungsplan festgelegt werden. Auch bei der Aufteilung in Wohnungseigentum werden Dienstbarkeiten zugunsten oder zulasten des Grundstücks übernommen.

Eine Grunddienstbarkeit erlischt nicht durch Nichtnutzung. Gelöscht wird sie mit Bewilligung des Berechtigten, wenn sie nicht mehr gebraucht wird. Ist der Vorteil für das herrschende Grundstück dauerhaft entfallen, kann ein Anspruch auf Löschung bestehen.

Dienstbarkeiten können ein Grundstück erst bebaubar machen oder seine Nutzung erheblich einschränken. Vor einem Kauf lohnt deshalb der genaue Blick in Abteilung II des Grundbuchs und in die zugrunde liegenden Bewilligungen, nicht nur in den Kurztext.

Bräuer Architekten berücksichtigt Dienstbarkeiten und Baulasten im Lageplan und stimmt Ausübungsbereiche bei Teilungen und Nachverdichtungen mit Vermesser und Notar ab.

• Nur der Kurztext im Grundbuch wird gelesen, nicht die Bewilligung.
• Der Ausübungsbereich wird nicht zeichnerisch festgelegt.
• Es wird angenommen, eine Dienstbarkeit reiche für die Baugenehmigung.
• Unterhaltungs- und Kostentragung werden nicht geregelt.

• Baulast – Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas auf seinem Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.
• Baulastenverzeichnis – Das Baulastenverzeichnis ist ein Register der Bauaufsichtsbehörde, in das Baulasten eingetragen werden.
• Grundbuch – Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke mit ihren Eigentümern, Rechten und Belastungen verzeichnet sind.
• Nachbarrecht – Das Nachbarrecht regelt die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn untereinander.
• Grundstücksteilung – Bei einer Grundstücksteilung, auch Realteilung genannt, wird ein Grundstück im Rechtssinne in zwei oder mehr selbstständige Grundstücke zerlegt.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Ein im Grundbuch eingetragenes Recht eines Grundstücks an einem anderen, etwa ein Wegerecht.

Wo wird sie eingetragen?

In Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks.

Was ist der Unterschied zur Baulast?

Die Dienstbarkeit ist privatrechtlich, die Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht.

Erlischt sie, wenn sie nicht genutzt wird?

Nein, sie muss mit Bewilligung des Berechtigten gelöscht werden.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.