Baulastenverzeichnis

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Baulastenverzeichnis ist ein Register der Bauaufsichtsbehörde, in das Baulasten eingetragen werden. Es zeigt, welche öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen auf einem Grundstück liegen, etwa die Pflicht, eine Abstandsfläche des Nachbarn freizuhalten oder eine Zufahrt zu dulden. Weil Baulasten nicht im Grundbuch stehen, gehört eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu jeder sorgfältigen Prüfung vor einem Grundstückskauf oder einer Planung. Was eine Baulast ist und wie sie entsteht, erklären wir unter Baulast.

• Das Verzeichnis wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt.
• In Mecklenburg-Vorpommern sind das in der Regel die Landkreise und die kreisfreien Städte Rostock und Schwerin.
• Einsicht und Auskunft gibt es bei berechtigtem Interesse, etwa für Eigentümer, Käufer oder deren Architekten.
• Die Auskunft ist gebührenpflichtig.
• Bayern kennt kein Baulastenverzeichnis, dort werden ähnliche Pflichten über Dienstbarkeiten gesichert.

Für jedes belastete Grundstück wird ein Baulastenblatt geführt. Es enthält das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstück, den Inhalt der Baulast, oft mit Lageplan, und den Tag der Eintragung. Typische Eintragungen sind:

Baulast	Inhalt
Abstandsflächenbaulast	Abstandsflächen eines Nachbargebäudes dürfen auf dem Grundstück liegen und sind von Bebauung freizuhalten.
Zufahrts- oder Zugangsbaulast	Ein Hinterliegergrundstück darf über das Grundstück erreicht werden.
Stellplatzbaulast	Stellplätze für ein anderes Grundstück werden hier nachgewiesen.
Vereinigungsbaulast	Mehrere Flurstücke gelten baurechtlich als ein Grundstück.
Leitungs- oder Anbaubaulast	Duldung von Leitungen oder Verpflichtung zum Anbau an eine Grenzwand.

Die Auskunft wird schriftlich oder online bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt. Benötigt werden die Flurstücksbezeichnung und ein Nachweis des berechtigten Interesses, zum Beispiel eine Vollmacht des Eigentümers. Die Behörde teilt mit, ob Baulasten eingetragen sind, und übersendet auf Wunsch Kopien der Baulastenblätter. Es empfiehlt sich, auch nach Baulasten zugunsten des Grundstücks auf Nachbargrundstücken zu fragen, etwa für eine Zufahrt.

Das Grundbuch enthält private Rechte wie eine Grunddienstbarkeit. Das Baulastenverzeichnis enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht. Beide können nebeneinander bestehen: Für ein Wegerecht wird oft sowohl eine Grunddienstbarkeit für den Nachbarn als auch eine Baulast für die Behörde eingetragen. Der Notar prüft beim Kauf nur das Grundbuch. Die Baulastenauskunft müssen Käufer selbst einholen oder einholen lassen.

Eine Baulast kann die Bebaubarkeit eines Grundstücks erheblich einschränken, etwa wenn ein großer Teil als Abstandsfläche des Nachbarn freizuhalten ist. Sie mindert dann auch den Wert. Umgekehrt kann eine Baulast zugunsten des Grundstücks eine Bebauung erst ermöglichen. Ohne Auskunft bleibt beides unbekannt.

Bräuer Architekten holt bei Planungen und Grundstücksprüfungen in Mecklenburg-Vorpommern die Baulastenauskunft ein und berücksichtigt bestehende Baulasten im Lageplan.

• Ist die Baulastenauskunft für alle betroffenen Flurstücke beantragt?
• Gibt es Baulasten zugunsten des Grundstücks auf Nachbarflächen?
• Stimmen Baulasten und Grunddienstbarkeiten inhaltlich überein?
• Sind Baulasten im Lageplan und in der Planung berücksichtigt?

• Beim Grundstückskauf wird nur das Grundbuch geprüft.
• Die Auskunft wird erst nach Abschluss des Kaufvertrags eingeholt.
• Alte Baulasten werden für erledigt gehalten, obwohl sie nie gelöscht wurden.
• Baulasten zugunsten des eigenen Grundstücks werden übersehen.

• Baulast – Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas auf seinem Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.
• Grundbuch – Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke mit ihren Eigentümern, Rechten und Belastungen verzeichnet sind.
• Grunddienstbarkeit – Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks erlaubt, ein anderes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen, oder dessen Nutzung einschränkt.
• Bauaufsichtsbehörde – Die Bauaufsichtsbehörde ist die Behörde, die über Bauanträge entscheidet und überwacht, dass bauliche Anlagen nach dem öffentlichen Baurecht errichtet, geändert, genutzt und beseitigt werden.
• Abstandsflächen – Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen.

Wer führt das Baulastenverzeichnis?

Die untere Bauaufsichtsbehörde, in M-V meist der Landkreis oder die kreisfreie Stadt.

Wer darf Einsicht nehmen?

Wer ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigentümer, Kaufinteressenten mit Vollmacht oder beauftragte Architekten.

Steht die Baulast im Grundbuch?

Nein, nur im Baulastenverzeichnis.

Kostet die Auskunft etwas?

Ja, die Behörde erhebt eine Gebühr nach ihrer Gebührenordnung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.