Bauaufsichtsbehörde

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Bauaufsichtsbehörde ist die Behörde, die über Bauanträge entscheidet und überwacht, dass bauliche Anlagen nach dem öffentlichen Baurecht errichtet, geändert, genutzt und beseitigt werden. Im Alltag wird sie oft Bauamt genannt. Grundlage ist die Landesbauordnung. Sie ist von der Gemeinde zu unterscheiden, die als Trägerin der Planungshoheit Bebauungspläne aufstellt und an Bauanträgen mitwirkt.

• Die Bauaufsicht ist dreistufig aufgebaut: oberste, obere und untere Bauaufsichtsbehörde.
• Für Bauherren zuständig ist fast immer die untere Bauaufsichtsbehörde.
• In Mecklenburg-Vorpommern sind das in der Regel die Landkreise und die kreisfreien Städte Rostock und Schwerin.
• Die Gemeinde ist zu beteiligen und muss bei vielen Vorhaben ihr Einvernehmen erteilen.
• Die Bauaufsicht führt auch das Baulastenverzeichnis und schreitet bei Verstößen ein.

Aufgabe	Beispiele
Genehmigung	Baugenehmigungen, Vorbescheide, Abweichungen
Beteiligung	Einholen von Stellungnahmen der Gemeinde, des Denkmalschutzes, der Feuerwehr und anderer Stellen
Register	Führen des Baulastenverzeichnisses, Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Überwachung	Bauzustandsbesichtigungen, Kontrollen auf Baustellen
Eingriffe	Baueinstellung, Nutzungsuntersagung, Beseitigungsanordnung bei Schwarzbauten

Wird ein Bauantrag eingereicht, prüft die Bauaufsicht das Vorhaben und beteiligt die Gemeinde. Bei Vorhaben im Innen- und Außenbereich sowie bei Befreiungen von einem Bebauungsplan muss die Gemeinde ihr Einvernehmen erteilen. Versagt sie es rechtswidrig, kann es unter bestimmten Voraussetzungen ersetzt werden. In den kreisfreien Städten liegen Planung und Bauaufsicht in einer Verwaltung, in den Landkreisen sind Gemeinde und Bauaufsicht getrennte Behörden.

Nach Eingang prüft die Behörde zunächst die Vollständigkeit der Unterlagen. Fehlende Unterlagen werden nachgefordert, erst danach beginnt die eigentliche Prüfung. Für einzelne Verfahrensschritte sieht das Landesrecht Fristen vor, etwa für die Beteiligung der Gemeinde. In der Praxis hängt die Dauer stark von der Vollständigkeit der Unterlagen und von der Beteiligung anderer Stellen ab.

Viele Konflikte lassen sich vermeiden, wenn Fragen früh geklärt werden. Bei schwierigen Vorhaben lohnt ein Vorgespräch oder eine Bauvoranfrage. Vollständige, gut lesbare Bauvorlagen verkürzen die Bearbeitung erheblich. Zunehmend werden Bauanträge digital eingereicht. Die Landkreise in Mecklenburg-Vorpommern stellen ihre Verfahren schrittweise auf digitale Portale um.

Die Bauaufsichtsbehörde ist kein Gegner, sondern Prüfstelle. Wer ihre Arbeitsweise kennt, die richtigen Unterlagen einreicht und Fragen früh stellt, kommt schneller zur Genehmigung.

Bräuer Architekten arbeitet regelmäßig mit den Bauaufsichtsbehörden in Rostock und den Landkreisen Mecklenburg-Vorpommerns zusammen und reicht vollständige Bauvorlagen ein.

• Welche untere Bauaufsichtsbehörde ist für das Grundstück zuständig?
• Ist ein Vorgespräch oder eine Bauvoranfrage sinnvoll?
• Sind alle Bauvorlagen vollständig?
• Welche weiteren Stellen werden beteiligt, etwa Denkmalschutz oder Naturschutz?

• Gemeinde und Bauaufsicht werden verwechselt.
• Unvollständige Anträge führen zu langen Nachforderungsschleifen.
• Mit dem Bau wird vor der Genehmigung begonnen.
• Auflagen und Nebenbestimmungen der Genehmigung werden nicht beachtet.

• Baugenehmigung – Die Baugenehmigung ist die behördliche Zulassung eines Bauvorhabens.
• Bauantrag – Der Bauantrag ist der formelle Antrag, mit dem die Genehmigung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt wird.
• Landesbauordnung M-V (LBauO M-V) – Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) regelt, wie bauliche Anlagen beschaffen sein müssen und welches Verfahren für ein Bauvorhaben gilt.
• Baulastenverzeichnis – Das Baulastenverzeichnis ist ein Register der Bauaufsichtsbehörde, in das Baulasten eingetragen werden.
• Schwarzbau – Als Schwarzbau bezeichnet man eine bauliche Anlage, die ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend von ihr errichtet, geändert oder genutzt wird.

Wer ist in Rostock zuständig?

Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock als kreisfreie Stadt ist selbst untere Bauaufsichtsbehörde.

Was ist der Unterschied zwischen Gemeinde und Bauaufsicht?

Die Gemeinde plant, die Bauaufsicht genehmigt und überwacht.

Kann die Bauaufsicht einen Rückbau anordnen?

Ja, bei baurechtswidrigen Anlagen, wenn kein rechtmäßiger Zustand hergestellt werden kann.

Kann ich vorab mit der Behörde sprechen?

Ja, Vorgespräche sind bei vielen Behörden möglich und bei schwierigen Vorhaben sinnvoll.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.