Grundstücksteilung

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Bei einer Grundstücksteilung, auch Realteilung genannt, wird ein Grundstück im Rechtssinne in zwei oder mehr selbstständige Grundstücke zerlegt. Jedes neue Grundstück erhält eine eigene Flurstücksnummer im Liegenschaftskataster und wird im Grundbuch unter einer eigenen Nummer geführt. Im Unterschied zur Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz entstehen dabei echte, voneinander getrennte Grundstücke mit eigenen Grenzen.

• Die Realteilung schafft eigenständige Grundstücke, die getrennt bebaut, verkauft und beliehen werden können.
• Grundlage ist eine Teilungsvermessung durch eine öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin, einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder das Katasteramt.
• Eine allgemeine Teilungsgenehmigung gibt es seit 2004 nicht mehr. Die Teilung darf aber keine Verhältnisse schaffen, die dem Baurecht widersprechen.
• Bei bebauten Grundstücken sind insbesondere Abstandsflächen, Zufahrten, Leitungen und Stellplätze zu prüfen.
• In Sanierungs- und Umlegungsgebieten kann eine Genehmigung der Gemeinde erforderlich sein.

Wer ein großes Grundstück mit mehreren Häusern oder ein Doppelhaus aufteilen möchte, hat zwei grundsätzliche Möglichkeiten:

Merkmal	Realteilung	Aufteilung nach WEG
Ergebnis	selbstständige Grundstücke	Miteigentum am gemeinsamen Grundstück mit Sondereigentum
Grenzen	neue Flurstücksgrenzen im Kataster	keine neuen Grenzen, nur Aufteilungsplan
Gemeinschaft	keine Eigentümergemeinschaft	Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Verwaltung
Voraussetzung	Teilungsvermessung, baurechtliche Verträglichkeit	Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung
Typische Anwendung	Bauplatz abteilen, Doppelhaushälften trennen	Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Bei Doppel- und Reihenhäusern ist die Realteilung oft die klarere Lösung, weil jeder Eigentümer sein eigenes Grundstück erhält. Ist eine saubere Grenzziehung baulich nicht möglich, kann die Aufteilung nach WEG die bessere Wahl sein.

Seit der Änderung des Baugesetzbuchs 2004 ist die Teilung eines Grundstücks grundsätzlich nicht mehr genehmigungspflichtig. Nach § 19 BauGB dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans jedoch keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen widersprechen. Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern bestimmt in § 7 zudem, dass bei der Teilung bebauter Grundstücke keine Verhältnisse geschaffen werden dürfen, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften widersprechen.

Eine Genehmigung der Gemeinde kann trotzdem nötig sein, etwa in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten nach § 144 BauGB, in Umlegungsgebieten oder bei Grundstücken, für die besondere Satzungen gelten.

1. Vorprüfung: Klärung der planungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit, etwa zu Bebaubarkeit, Abstandsflächen, Erschließung und GRZ und GFZ der neuen Grundstücke.
2. Teilungsentwurf: Festlegung der neuen Grenzen auf Grundlage eines Lageplans.
3. Teilungsvermessung: Vermessung und Abmarkung der neuen Grenzen vor Ort.
4. Fortführung des Katasters: Das Katasteramt übernimmt die neuen Flurstücke in das Liegenschaftskataster.
5. Grundbuch: Die neuen Flurstücke werden im Grundbuch als eigene Grundstücke gebucht, meist im Zusammenhang mit einem notariellen Vertrag.
6. Sicherungen: Erforderliche Baulasten und Dienstbarkeiten für Zufahrten oder Leitungen werden eingetragen.

Bei der Teilung bebauter Grundstücke stellt sich eine Reihe praktischer Fragen. Neue Grenzen dürfen bestehende Gebäude nicht so treffen, dass Abstandsflächen unterschritten oder Brandwände erforderlich werden, die nicht vorhanden sind. Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation verlaufen oft über das künftige Nachbargrundstück. Hinterliegergrundstücke benötigen eine dauerhaft gesicherte Zufahrt.

Solche Fragen werden mit Baulasten gegenüber der Bauaufsicht und mit Grunddienstbarkeiten zwischen den Eigentümern gelöst. Wer diese Punkte vor der Vermessung klärt, vermeidet spätere Streitigkeiten und Wertverluste.

Auch steuerliche und finanzielle Folgen sollten früh bedacht werden. Wird ein abgeteiltes Grundstück verkauft, kann je nach Haltedauer und Nutzung Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, und der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer. Bestehende Grundschulden lasten zunächst auf allen neuen Teilflächen und müssen gegebenenfalls von der Bank freigegeben werden. Für das Restgrundstück kann sich zudem der Bodenrichtwert oder die Bebaubarkeit ändern. Eine Abstimmung mit Notar, Steuerberatung und finanzierender Bank gehört deshalb zu einer sorgfältigen Vorbereitung.

Die Grundstücksteilung ist ein häufiger Weg, um ein großes Grundstück wirtschaftlich zu nutzen, Bauland für Kinder zu schaffen oder Doppelhaushälften getrennt zu verkaufen. Ob sich ein Grundstück sinnvoll teilen lässt, hängt von Größe, Zuschnitt, Bebauung und Planungsrecht ab.

Bräuer Architekten prüft vor der Teilung, ob und wie die neuen Grundstücke bebaubar sind, und stellt Bestand, Abstandsflächen und Erschließung im Lageplan dar. Für die eigentliche Teilungsvermessung arbeiten wir mit öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren zusammen. Bei Bestandsgebäuden schafft ein genaues Gebäudeaufmaß die Grundlage für eine sichere Grenzziehung.

• Die Bebaubarkeit des abgeteilten Grundstücks wird nicht vor der Vermessung geprüft.
• Die neue Grenze verläuft zu nah an einem bestehenden Gebäude, sodass Abstandsflächen fehlen.
• Leitungen und Zufahrten werden nicht gesichert.
• Es wird übersehen, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.
• Die Kosten für Erschließung des neuen Grundstücks werden unterschätzt.

• Amtlicher Lageplan – Der Lageplan ist eine maßstäbliche Darstellung des Baugrundstücks mit seinen Grenzen, der vorhandenen Bebauung und dem geplanten Vorhaben.
• Baulast – Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas auf seinem …
• Abstandsflächen – Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen.
• Teilungserklärung (WEG) – Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum.
• Innenbereich (§ 34 BauGB) – Als Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) gelten die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht.

Brauche ich für die Teilung meines Grundstücks eine Genehmigung?

In der Regel nicht. Ausnahmen bestehen insbesondere in Sanierungs- und Umlegungsgebieten. Die Teilung darf aber keine baurechtswidrigen Zustände schaffen.

Wer führt die Teilungsvermessung durch?

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und Vermessungsingenieure oder das zuständige Katasteramt. Das Ergebnis wird in das Liegenschaftskataster übernommen.

Kann ich ein Doppelhaus real teilen?

Ja, wenn die Grenze entlang der gemeinsamen Haustrennwand verläuft und diese die brandschutztechnischen Anforderungen erfüllt. Andernfalls kommt eine Aufteilung nach WEG in Betracht.

Was kostet eine Grundstücksteilung?

Die Kosten setzen sich aus Vermessung, Katastergebühren, Notar und Grundbuch zusammen. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für Baulasten, Planung und Erschließung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.