Gebäudevermessung

Thema: Aufmaß, Vermessung & BIM · Redaktion: Bräuer Architekten

Gebäudevermessung ist die maßliche Erfassung eines bestehenden Gebäudes mit dem Ziel, seine Geometrie, Räume, Bauteile und Höhen genau zu dokumentieren. Aus den Messdaten entstehen Grundrisse, Schnitte, Ansichten, 3D-Modelle und Flächenberechnungen. Die Gebäudevermessung ist die Grundlage für Umbau, Sanierung, Vermietung, Verkauf, Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz und die digitale Bestandsdokumentation.

• Gebäudevermessung erfasst den tatsächlichen, gebauten Zustand, nicht den geplanten.
• Methoden sind Handaufmaß, tachymetrische Messung, 3D-Laserscanning und Photogrammetrie.
• Genauigkeit und Detaillierungsgrad richten sich nach dem Zweck und sollten vorab vereinbart werden.
• Von der Gebäudevermessung zu unterscheiden ist die amtliche Liegenschaftsvermessung von Grundstücksgrenzen.
• Ergebnisse können als 2D-Pläne, als Bestandsmodell oder als Punktwolke übergeben werden.

Viele Gebäude haben keine oder nur veraltete Pläne. Selbst vorhandene Bauantragspläne weichen häufig vom gebauten Zustand ab, weil während des Baus oder bei späteren Umbauten Änderungen vorgenommen wurden. Typische Anlässe für eine Vermessung sind:

• Planung von Umbau, Anbau, Aufstockung oder Sanierung,
• Wohnflächen- und Mietflächenberechnung für Vermietung und Verkauf,
• Aufteilung in Wohnungseigentum mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung,
• Energieberatung und Sanierungsfahrplan,
• Dokumentation von Denkmalen und historischen Gebäuden,
• Facility Management und digitale Gebäudeverwaltung.

Methode	Prinzip	Stärken	Grenzen
Handaufmaß	Messung mit Laserdistanzmesser, Maßband und Skizze	günstig für kleine, einfache Aufgaben	zeitaufwendig, fehleranfällig, unvollständig bei komplexer Geometrie
Tachymetrie	Messung einzelner Punkte mit Totalstation	sehr genau, gut für Bezugssysteme und Außenanlagen	nur ausgewählte Punkte, keine flächendeckende Erfassung
3D-Laserscanning	flächendeckende Erfassung als Punktwolke	vollständig, schnell, nachträglich auswertbar	Datenmengen, Auswertung erfordert Erfahrung
Photogrammetrie	Berechnung von 3D-Daten aus Fotos, oft per Drohne	ideal für Dächer, Fassaden und Gelände	abhängig von Licht und Oberflächen

In der Praxis werden die Methoden kombiniert. Ein Laserscan erfasst Innenräume und Fassaden, die Drohne das Dach, und ein tachymetrisches Netz verknüpft alles in einem gemeinsamen Koordinatensystem.

1. Abstimmung: Klärung von Zweck, Umfang, Genauigkeit und gewünschten Ergebnissen, Sichtung vorhandener Unterlagen.
2. Vorbereitung: Terminabstimmung mit Nutzern und Mietern, Zugang zu allen Räumen, Keller und Dachboden.
3. Vermessung vor Ort: Erfassung mit den geeigneten Methoden, ergänzt durch Fotos und Notizen zu Materialien und Besonderheiten.
4. Auswertung: Registrierung der Daten, Erstellung von Plänen, Modellen und Berechnungen.
5. Übergabe: Lieferung der Ergebnisse in den vereinbarten Formaten mit Erläuterung.

Nicht jede Aufgabe braucht die gleiche Genauigkeit. Für eine Wohnflächenberechnung genügen Zentimeter, für den Einbau einer Treppe oder einer Fensterfront werden Millimeter benötigt. Wichtig ist deshalb, vor der Vermessung festzulegen:

• welche Bereiche erfasst werden, etwa Innenräume, Fassaden, Dach, Keller und Außenanlagen,
• welche Inhalte dargestellt werden, etwa Wände, Öffnungen, Höhen, Treppen, Installationen,
• welche Genauigkeit und welcher Maßstab benötigt werden,
• ob verformungsgerecht oder idealisiert dargestellt werden soll,
• in welchem Format die Ergebnisse geliefert werden.

Ein verformungsgerechtes Aufmaß bildet schiefe Wände, Durchbiegungen und Unregelmäßigkeiten ab. Das ist für Altbauten, Denkmale und Bauschadensanalysen wichtig. Ein idealisiertes Aufmaß vereinfacht die Geometrie auf rechte Winkel und Geraden und eignet sich für viele Planungsaufgaben im Neubau-ähnlichen Bestand. Für BIM-Modelle wird der Detaillierungsgrad über den Level of Development beschrieben.

Die Gebäudevermessung erfasst das Gebäude selbst. Sie kann von Architekten, Ingenieuren und spezialisierten Dienstleistern durchgeführt werden. Die Liegenschaftsvermessung bestimmt dagegen Grundstücksgrenzen und Gebäude im amtlichen Liegenschaftskataster. Sie ist öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren und den Katasterbehörden vorbehalten, etwa für die Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung, die Grundstücksteilung oder den amtlichen Lageplan. In vielen Projekten arbeiten beide Disziplinen zusammen.

Aus einer Gebäudevermessung können je nach Auftrag entstehen: 2D-Grundrisse, Schnitte und Ansichten im CAD-Format, ein 3D-Bestandsmodell für BIM, eine Punktwolke im offenen E57-Format, Flächenberechnungen nach WoFlV, DIN 277 oder gif-Richtlinie sowie Fotodokumentationen. Digitale Daten haben den Vorteil, dass sie für spätere Aufgaben wiederverwendet werden können.

Eine genaue Vermessung ist die Basis jeder Planung im Bestand. Fehler im Aufmaß setzen sich in Entwurf, Kosten, Ausschreibung und Ausführung fort und führen zu Nachträgen und Verzögerungen. Eine professionelle Gebäudevermessung zahlt sich deshalb fast immer aus.

Bräuer Architekten bietet Gebäudevermessung in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern an, vom klassischen Aufmaß bis zum 3D-Laserscan mit Bestandsmodell. Als Architekten kennen wir die Anforderungen der späteren Planung und liefern Daten, die direkt weiterverwendet werden können.

• Alte Pläne werden ungeprüft als Planungsgrundlage verwendet.
• Zweck, Umfang und Genauigkeit der Vermessung werden nicht vorab festgelegt.
• Höhen und Geschosshöhen werden nicht erfasst, obwohl sie für Schnitte und Abstandsflächen gebraucht werden.
• Gebäudevermessung und Grenzvermessung werden verwechselt.
• Messdaten werden nach Projektende nicht archiviert.

Leistung von Bräuer Architekten: 3D-Aufmaß und Bestandspläne anfragen →

• Aufmaß – Ein Aufmaß erfasst die tatsächlichen Maße, Grundrisse und Bauteile eines bestehenden Gebäudes – heute meist per 3D-Laserscan statt von Hand.
• Bestandsaufmaß – Ein Bestandsaufmaß dokumentiert den tatsächlichen Ist-Zustand eines Gebäudes vor Umbau-, Sanierungs- oder Aufteilungsmaßnahmen.
• Laserscanning 3D – 3D-Laserscanning ist ein Messverfahren, bei dem ein Laserscanner seine Umgebung berührungslos und flächendeckend abtastet.
• Punktwolke – Eine Punktwolke ist eine Sammlung von Messpunkten im dreidimensionalen Raum, die zusammen die Oberfläche eines Objekts abbilden.
• Bestandsmodell – Ein Bestandsmodell ist ein digitales dreidimensionales Modell eines vorhandenen Gebäudes, das dessen tatsächlichen Zustand abbildet.
• Tachymeter – Ein Tachymeter, auch Totalstation genannt, ist ein Vermessungsinstrument, das Horizontalwinkel, Vertikalwinkel und Entfernungen zu einem Zielpunkt gleichzeitig misst.
• Georeferenzierung – Georeferenzierung bedeutet, Pläne, Luftbilder, Punktwolken oder Gebäudemodelle mit realen Koordinaten zu verknüpfen.

Was kostet eine Gebäudevermessung?

Die Kosten hängen von Größe, Komplexität, Umfang und gewünschten Ergebnissen ab. Ein reines 2D-Aufmaß eines Einfamilienhauses ist günstiger als ein vollständiges BIM-Modell eines verwinkelten Altbaus.

Wie lange dauert die Vermessung vor Ort?

Mit Laserscanning ist ein Einfamilienhaus meist in wenigen Stunden erfasst. Die Auswertung und Planerstellung nimmt anschließend einige Tage in Anspruch.

Müssen die Räume leer sein?

Nein. Möbel verdecken zwar Teile von Wänden, mit ausreichend vielen Standpunkten lassen sich aber auch bewohnte Räume gut erfassen.

Wie genau ist eine Gebäudevermessung?

Je nach Methode und Aufgabe im Bereich weniger Millimeter bis weniger Zentimeter. Die erforderliche Genauigkeit sollte vor Auftragsvergabe festgelegt werden.