Außenbereich (§ 35 BauGB)

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen. Nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) soll er grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Zulässig sind dort vor allem privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe, während sonstige Vorhaben nur ausnahmsweise genehmigt werden können.

• Außenbereich ist alles, was nicht Innenbereich nach § 34 BauGB und nicht Bebauungsplangebiet ist.
• Privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB sind zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist.
• Sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB sind nur zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen.
• Für bestimmte Vorhaben im Bestand, etwa die Erweiterung eines Wohnhauses, gelten Erleichterungen nach § 35 Abs. 4 BauGB.
• Viele Bauerleichterungen der Landesbauordnung gelten im Außenbereich nicht.

Der Gesetzgeber hat bestimmte Nutzungen dem Außenbereich bewusst zugewiesen, weil sie dort ihren typischen Standort haben. Dazu gehören insbesondere:

• Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen,
• Betriebe der gartenbaulichen Erzeugung,
• Anlagen der öffentlichen Versorgung, etwa mit Strom, Gas oder Wasser, sowie ortsgebundene gewerbliche Betriebe,
• Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen,
• Anlagen zur Nutzung von Wind- und Wasserenergie sowie bestimmte Biomasseanlagen,
• Solaranlagen an zulässigerweise genutzten Gebäuden und Freiflächenanlagen in einem schmalen Streifen entlang von Autobahnen und Schienenwegen.

Auch privilegierte Vorhaben sind nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung ausreichend gesichert ist.

Ein Wohnhaus ohne Bezug zu einem landwirtschaftlichen Betrieb ist im Außenbereich ein sonstiges Vorhaben. Es kann nur zugelassen werden, wenn es öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Das ist in der Praxis selten der Fall. Zu den öffentlichen Belangen zählen nach § 35 Abs. 3 BauGB unter anderem:

Öffentlicher Belang	Beispiel
Darstellungen des Flächennutzungsplans	Fläche ist als landwirtschaftliche Fläche dargestellt
Natur- und Landschaftsschutz	Eingriff in ein geschütztes Landschaftsbild
Splittersiedlung	Vorhaben lässt eine Streubebauung entstehen oder sich verfestigen
Unwirtschaftliche Erschließung	Straßen, Wasser oder Abwasser müssten neu und teuer hergestellt werden
Schädliche Umwelteinwirkungen	Nähe zu emittierenden landwirtschaftlichen Betrieben

Für vorhandene Gebäude erleichtert § 35 Abs. 4 BauGB die Zulassung. Bestimmte Belange, etwa die Darstellung im Flächennutzungsplan oder die Befürchtung einer Splittersiedlung, können diesen Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Begünstigt sind unter anderem:

• die Änderung der Nutzung erhaltenswerter landwirtschaftlicher Gebäude, etwa zu Wohnzwecken,
• die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter bestimmten Bedingungen,
• die angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes auf bis zu zwei Wohnungen,
• die Änderung oder Nutzungsänderung erhaltenswerter, das Bild der Kulturlandschaft prägender Gebäude.

Gerade in Mecklenburg-Vorpommern mit seinen vielen Gutshäusern, Scheunen und ehemaligen landwirtschaftlichen Anlagen ist diese Vorschrift von großer praktischer Bedeutung.

Vorhaben im Außenbereich sind fast immer genehmigungspflichtig. Die Bauaufsichtsbehörde beteiligt die Gemeinde, deren Einvernehmen nach § 36 BauGB erforderlich ist, sowie je nach Lage weitere Stellen, etwa die Naturschutzbehörde, die Landwirtschaftsverwaltung oder die Wasserbehörde. Entsprechend länger kann das Verfahren dauern.

Für eine erfolgreiche Prüfung sind aussagekräftige Unterlagen entscheidend:

• bei privilegierten Vorhaben der Nachweis der Betriebszugehörigkeit, etwa durch ein Betriebskonzept,
• bei Bestandsvorhaben der Nachweis, dass das Gebäude zulässigerweise errichtet wurde und erhaltenswert ist,
• eine genaue Darstellung von Bestand, Planung und Erschließung,
• gegebenenfalls Gutachten zu Natur, Artenschutz oder Immissionen.

Wer ein Grundstück im ländlichen Raum kauft oder einen Hof umnutzen möchte, sollte die Lage im Außenbereich früh klären. Ein Kaufpreis, der sich an Bauland orientiert, kann sich als Fehlinvestition erweisen. Umgekehrt lassen sich alte Wirtschaftsgebäude häufig mit einer gut begründeten Planung einer neuen Nutzung zuführen.

Bräuer Architekten prüft die Zulässigkeit nach § 35 BauGB, dokumentiert den Bestand durch ein genaues Bestandsaufmaß und stimmt sich frühzeitig mit Gemeinde und Bauaufsicht ab, etwa über eine Bauvoranfrage.

• Ein Grundstück am Ortsrand wird ohne Prüfung als Bauland angesehen.
• Verfahrensfreie Kleinbauten werden im Außenbereich errichtet, obwohl die Erleichterung dort nicht gilt.
• Eine ehemalige Scheune wird ohne Genehmigung zu Wohnraum umgebaut.
• Bei Erweiterungen wird die Grenze der Angemessenheit deutlich überschritten.

• Innenbereich (§ 34 BauGB) – Als Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) gelten die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht.
• Flächennutzungsplan – Der Flächennutzungsplan zeigt in Grundzügen, wie sich die Bodennutzung im gesamten Gemeindegebiet langfristig entwickeln soll.
• Nutzungsänderung – Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder Raum künftig anders genutzt werden soll und sich dadurch öffentlich-rechtliche Anforderungen verändern können.
• Bauvoranfrage – Mit einer Bauvoranfrage lassen sich einzelne, für ein Vorhaben entscheidende Rechtsfragen klären, bevor eine vollständige Genehmigungsplanung und ein Bauantrag …
• Denkmalgerechte Sanierung – Denkmalgerechte Sanierung bezeichnet die Instandsetzung, Modernisierung und Umnutzung eines Baudenkmals unter Wahrung seiner geschichtlichen, künstlerischen und …

Kann ich im Außenbereich ein Einfamilienhaus bauen?

In der Regel nicht, wenn es keinem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. Ausnahmen bestehen vor allem für Ersatzbauten und Erweiterungen bestehender Wohngebäude.

Darf ich eine alte Scheune zu Wohnraum umbauen?

Unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB kann das möglich sein, etwa wenn das Gebäude erhaltenswert ist und die äußere Gestalt im Wesentlichen gewahrt bleibt. Eine Baugenehmigung ist dafür immer erforderlich.

Was ist eine Außenbereichssatzung?

Eine Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGB, mit der Gemeinden für bebaute Bereiche im Außenbereich Wohnbauvorhaben erleichtern können.

Ist ein Pferdestall für die Hobbyhaltung privilegiert?

In der Regel nicht. Privilegiert sind Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Eine reine Freizeittierhaltung ist kein Betrieb in diesem Sinne. Ein Stall für Hobbypferde ist deshalb ein sonstiges Vorhaben und nur zulässig, wenn er öffentliche Belange nicht beeinträchtigt.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.